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“买方包税”?房产司法拍卖中土地增值税的孰是孰非!

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资产界注:本文由信实律师(FJLHXSLSSWS)授权发布,作者:陈莹、周晓娟。

随着房价的上涨、司法拍卖的盛行,通过司法拍卖进行房产交易越来越普遍。在司法拍卖的过程中,通常会约定因为房产交易所产生的一切税、费均由买方承担。但是,这样的约定是否足够明确?涉及到“土地增值税”的承担时,如果没有明确约定,应当由谁缴纳?还是由买方包税吗?

Part 01 竞买公告

这是我们常见的《竞买公告》

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这是另一种《竞买公告》

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Part 02 案例导入

案件起因

A公司与拍卖公司签订《委托拍卖合同》,委托拍卖公司拍卖A公司名下的一处房产。《委托拍卖合同》中约定由买受人负责办理产权过户登记手续,并承担产生的一切税费。

之后,拍卖公司针对该处房产发布了《拍卖公告》,载明“受让方承担过户税费以及由此次产权交易所产生的税费(包括A公司应出的税费)”。

B公司参与了竞拍,成功竞拍到了该处房产,并与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。

但是,成交之后,B公司缴纳了房产交易过程中的契税和印花税等税费,却没有缴纳本次交易产生的土地增值税。A公司认为B公司没有缴纳土地增值税违反了约定,因此向法院提起诉讼。

案件判决情况

2011年7月13日,湖南省怀化市中级人民法院针对这起案件作出了二审判决,认为A公司要求B公司支付土地增值税,没有事实和法律依据,因此不予支持。法院作出该判决的理由有以下三点:

1. 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条之规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应依照本条例缴纳土地增值税”,A公司是土地增值税的纳税义务人。

2. 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条之规定:“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收”、第四条之规定:“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额”以及第六条之规定:“计算增值额的扣除项目:……(四)与转让房地产有关的税金……”,土地增值税是扣除了“与转让房地产有关的其他税金”的税金。本案中,A公司出让房产所得的收入是指土地使用权出让后取得经济利益的总流入,与交易过程中产生的营业税、城建税、教育附加税、印花税等税费课税原因、性质均不同,土地增值税不属于交易特定环节产生的税费。

3. 拍卖公司发布的《拍卖公告》中没有明确约定土地增值税由B公司负担,《拍卖公告》中规定“受让方承担过户税费以及由此次产权交易所产生的税费(包括A公司应出的税费)”应当仅指拍卖交易特定环节所产生的税费由B公司承担。根据第二点理由可得出土地增值税不属于交易特定环节产生的税费,因此,不应当由B公司承担。

延伸案例

2015年5月6日,湖南省永州市中级人民法院作出的“(2015)永中法民二终字第157号”《民事判决书》中载明,《竞买须知》中载明了“办理手续产生的税、费(包括土地增值税等各项税费)均由买受人负担”的条款,是双方民事意思自治的体现,不违反法律、法规的禁止性规定,也不违背社会公序良俗,对双方当事人具有法律约束力,应当受法律保护。因此,应由买方承担土地增值税。

备注

除了以上两起案例,优税律师又检索了其他相关的案例,可以看到有的法院认为,土地增值税是因买卖双方之间的房产转让而产生的,因此即便拍卖文件中只是笼统约定由买方承担交易过程中产生的一切税、费,土地增值税应视为交易过程中产生的税,也应当由买方承担。比如福建省莆田市中级人民法院作出的“(2014)莆民终字第242号”《民事判决书》中的观点。

Part 03 优税律师提示

从前述两起案例的判决结果来看,如果在拍卖文件(比如《拍卖公告》、《竞买公告》、《竞买须知》等)中有明确约定由买方承担的税费中包含了土地增值税,该约定对当事人具有约束力,依法应由买方承担土地增值税;如果只是笼统约定由买方承担交易过程中产生的一切税、费,则有可能就土地增值税的负担主体问题产生争议。

有鉴于此,优税律师提示:

鉴于目前司法实践中法院判决存在不同的观点,为免产生不必要的争议,在司法拍卖及其他房产交易的实际操作过程中,建议如下:

司法拍卖:

作为卖方,在发布拍卖文件时,建议在拍卖公告或拍卖须知等拍卖文件中载明由买方承担的税、费的具体内容。

作为买方,在参与房产竞拍时,建议务必仔细阅读拍卖文件,确认除了房产竞拍价款之外需要由买方承担的税费的具体内容,尤其是是否包含土地增值税,如果约定不明确,应积极与法院沟通确认,以便全面考虑参与竞拍的成本。

在司法拍卖以外的其他房产交易过程中,同样存在着前述税费承担的约定问题,建议房产买卖双方积极沟通,仔细约定,避免争议。

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房产司法拍卖土地增值税

信实律师

信实创办于1989年,被评为“全国优秀律所”、“司法部部级文明律所”,在厦门(湖里、集美)、上海、福州、泉州、龙岩、漳州、三明、莆田、宁德设有分所,在厦门大学设有分部,拥有律师300余名。微信号: FJLHXSLSSWS

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