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房地产企业的“9+11”

对此,“名单”中的中梁地产、融信集团、绿地控股及中南建设、阳光城等企业,在接受财联社记者采访时均否认接到央行“一对一”电话通知

作者:地产三哥

来源:地产三哥(ID:dichansange)

于谦《玩儿》中有熬鹰的情节。

熬鹰,从吃、喝、睡、站、飞,一直到体重的增减,都必须在规定时间内完成。

熬鹰的第一步是“开食”。

鹰是猛禽,野性极大,被擒后对人怀有很深的敌意,在这种情况之下,你用手拿什么东西喂它,它也绝对不会张嘴去吃。

这一步的训练目的,是要让它明白,人、手是对它没有危害的,不单没害,而且从今往后,它就只能跟人混,吃手食了。”

财联社1月11日电:

据REDD引述消息,央行要求保利等9家国企通过收并购项目的方式,为中梁等11家房企提供流动性支持。

央行制定名单后,通过电话一对一通知了相关房企,让其准备资产处置事宜。对此,“名单”中的中梁地产、融信集团、绿地控股及中南建设、阳光城等企业,在接受财联社记者采访时均否认接到央行“一对一”电话通知。

本文并不假定这一消息的真假,只从这一消息出发,对“9+11”的背景、规模、财务指标等简单梳理一下。

一、“9+11”房企名单以及背景

 9家央(国)企房地产企业背景:

涉及到的民营房企11家,它们的上市平台是:绿地控股、世茂集团、融创中国、中梁控股、中南建设、阳光城、融信中国、富力地产、中国奥园、荣盛发展、佳兆业。

能得到两点信息:

1、这9家央(国)企的大股东最终都是央企,最终都是国资委100%控股的,所以这并非是从地方层面的救助与协调。

2、这是基于收并购项目的合作,而非战略投资层面的合作。

二、“9+11”房企的规模

“9+11”中,从2021年度合同销售和员工人数来看:

除了保利发展、华润置地、中海地产、金茂、招商蛇口是头部企业之外,其余央(国)企并无规模优势。

央国企在规模上没有优势,如果从销售的人均效率来看,央国企是0.1亿元/人,优于民企。

以局外人的眼光来看:保利、中海、华润置地、招商蛇口收并购还则罢了,操过那么大的盘,企业管治方面风险可控。

大悦城、五矿地产、绿发(鲁能)规模上是有比较劣势的,所以,它们对于民营企业的项目收并购应该就是拿钱收项目股权、追加投资,过程中民营房企继续干活。否则,就有点“蛇吞象”了,未必能消化好。

收并购项目无非是“财”与“人”的合并和重新分配。项目开发结束,项目公司也就不存在了。

从这个角度看,民营房企这一波失业潮还没有到高峰。

三、“9+11”房企的财务指标与融资成本

几个代表性企业的“三条红线”指标和融资成本:

央(国)企的明显优势在资金渠道和成本上。

身份的差异是根本:各自要求不同,央国企追求安全稳定,民企追求效益,这必然依赖规模和效率。

本轮调控常态化。迄今为止,市场和政策都没有给出更明确的预期,时间拖得越久,对绝大多数民企的打击是无差别的。

草木皆兵,风声鹤唳。就看谁家的抗击打能力更强、家底更厚实了。

REDD的这则消息,提到了美元债敞口风险的应对。无差别打击、无拐点预期之下,民营房企美元债“发新还旧”的几率很小,交换展期是大多数的必然选择。

这种情况似乎有蔓延趋势:自从市场传闻一笔3亿美元的可转债没有成功发行之后,之前相对风平浪静的碧桂园,这两天“股债”也都闻风惊动。逼得碧桂园出手回购美元债护盘。

对此,市场上有两种意见:一种认为这是有关方在做空碧桂园;一种认为是询价的收益率低了,12月中旬,碧桂园的发行的境内公司债券利率6.30%。

无论是被做空、还是价格低了,可以说明现在的市场情绪敏感而脆弱。

房地产开发龙头民企尚且如此,按目前情况和市场预期,绝大多数民营房企的融资渠道将更加狭窄,融资成本将更高。

四、并购贷的逻辑:熬鹰

项目收并购,涉及买卖双方,这是一个需要博弈的交易。

凭什么买你的?

凭什么卖给你?

如果是带有命令色彩的,那应该是谁来决定交易什么?什么代价进行交易?

这中间又会涉及到多少可能存在漏洞的地方?

显然,目前这种并购还处于“拉郎配”的前戏阶段。会如何演进呢?因为以上四个问题,大概还是走一步、看一步的推进。

一种刻意而无奈的低效。

所以,“9+11”只能是民营房企自救方案中的一种,而且可能是“雷声大雨点小”的那一种。

你可以相信别人,但不要把希望放在别人身上。

熬鹰,是人与鹰的意志较量。

双方一致僵持着,因为不能进食、不能睡觉,鹰的野性被慢慢消磨,最终鹰的意志被彻底击垮,成为人手臂上的猎鹰。

“鹰的驯化不同于其他鸟类,行内有句老话,叫“紧七慢八,十天到家”。就是说熬鹰的过程,快的七天完成,慢的八天结束。”(于谦《玩儿》)

如果十天还没训练成功,这架鹰就废了,永远熬不出来了。

如果真的把鹰熬死了或者熬废了,重抓一只。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“地产三哥”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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