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租金应收账款质押登记只要发生在法院查封不动产之前，租金的应收账款质押权利都要优先于不动产抵押被查封后的租金收益。
作者：齐精智律师
不动产抵押被法院查封后，抵押权人有权利收取不动产的租金。在此期间前后，抵押权人作为出租人有权利将租金作为应收账款质押后再次融资。齐精智律师提示不动产抵押登记时间、法院查封时间、租金应收账款质押登记时间、法院通知抵押人（出租人）时间先后顺序不同的排列组合，会导致出现不同的法律结果。租金应收账款质押登记只要发生在法院查封不动产之前，租金的应收账款质押权利都要优先于不动产抵押被查封后的租金收益。
本文不追浅陋，分析如下：
一、按照发生时间排序：不动产抵押登记时间，法院查封时间，租金应收账款质押登记时间，法院通知抵押人（出租人）。
裁判要旨
从本案一、二审查明的事实看，另案中天津隆侨公司于2011年7月22日为国联公司的债权设立抵押权，2012年4月18日江苏高院查封案涉九处房产，2013年8月12日江苏高院通知天津远东百货暂停支付租赁合同项下租金。而本案中应收账款质权系于2013年2月6日经登记设立。显然，本案应收账款质权设立之时，抵押财产即案涉九处房产已被江苏高院另案查封，但尚未通知法定孳息即案涉租金的清偿义务人天津远东百货。在此情况下，另案抵押权的效力是否应当及于法定孳息，关键在于对物权法第一百九十七条第一款关于通知的法律后果如何判断。若该通知行为系抵押权的效力及于法定孳息的生效要件，则本案质权设立时国联公司的抵押权尚不及于案涉租金，本案质权当优先于另案抵押权受偿。若该通知行为系抵押权的效力及于法定孳息的对抗要件，即未通知的效果只是不得主张清偿义务人所为之清偿无效，则国联公司的抵押权自2012年4月18日江苏高院查封之日起已经及于案涉租金，早于本案质权设立时间，另案抵押权人当优先于本案质权人受偿。
进而言之，抵押财产被法院扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息，但清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，即不得对抗清偿义务人。
由此可见，物权法第一百九十七条规定的对法定孳息清偿义务人的通知，并非抵押权效力及于法定孳息的生效要件，而系对抗要件。因此，虽然江苏高院于2013年8月12日才通知天津远东百货暂停支付租赁合同项下租金，但应认定国联公司的抵押权效力自2012年4月18日江苏高院查封之日起已及于案涉租金。因本案应收账款质权设立在后，民生银行深圳分行对案涉九处房产租金收益相对于另案抵押权人不应当优先受偿。
案件来源：《中国民生银行股份有限公司深圳分行与深圳市九策投资有限公司、天津市九策高科技产业园有限公司等金融借款合同纠纷案》【（2016）最高法民终543号】
二、按照发生时间排序：租金应收账款质押登记时间，不动产抵押登记时间，法院查封时间，法院通知抵押人（出租人）。
《民法典》第四百一十五条：同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。
租金应收账款质押登记时间发生在不动产抵押登记时间之前的，租金的应收账款质押权利要优先于不动产抵押被查封后的租金收益。
三、按照发生时间排序：不动产抵押登记时间，租金应收账款质押登记时间，法院查封时间，法院通知抵押人（出租人）。
最高院在以下案例中认为，抵押权的效力在查封扣押时起及于租金（生效要件），抵押权人对法定孳息清偿义务人的通知，是抵押权效力及于法定孳息的对抗要件
最高人民法院（2016）民终542号民事判决书的裁判观点最具代表性。该判决认为：“《物权法》第197条规定的对法定孳息清偿义务人的通知，并非抵押权效力及于法定孳息的生效要件，而是对抗要件；抵押财产被扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息，但清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，即不得对抗清偿义务人；应认定抵押权人的抵押权效力自法院查封之日起已及于案涉租金”。
1、从租金应收账款质押登记之日起到人民法院查封已经抵押的不动产为止，在此期间，租金应收账款质押权利肯定要优先于不动产抵押被查封后的租金收益，因为不动产抵押被查封后的租金收益从查封之日起才有效。
2、不动产抵押登记办理完毕后，抵押权人作为出租人将租金作为应收账款质押登记，到法院查封该不动产后，租金的应收账款质押也要优于不动产抵押被查封后的租金收益，因为不动产抵押被查封后的租金收益不属于抵押权的权利范畴，不存在抵押权登记在先优于登记在后的租金应收账款权利。
因为不动产抵押被查封后的租金收益是和抵押权有关系但独立生效的法定权利，在租金应收账款质押设立时不动产抵押被查封后的租金收益尚未成立，故设立在抵押权登记之后的租金应收账款质押权，要优先于查封在租金质押之后的不动产抵押查封租金收益。
综上，租金应收账款质押登记只要发生在法院查封不动产之前，租金的应收账款质押权利都要优先于不动产抵押被查封后的租金收益。
齐精智律师，陕西明乐律师事务所，仲裁员、北京大学法学院北大法宝学堂特约讲师，公司股权、借贷担保、房产土地、合同纠纷全国专业律师，微信号qijingzhi009。
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