作者：黄小妹

来源：风财讯（ID:fengcaixun)

小米创始人、CEO雷军曾说过这样一句话：站在风口上，猪都会飞。马云则说：风过去了，摔死的都是猪。物管企业，完美经历了这一过程。

在经历2019年和2020年物管企业上市浪潮后，2021年行业急速冷冻，物业成为企业求生中被率先舍弃的那一块“肉”。

正是在这样的背景下，在2020年11月更名的万科物业——万物云终于逆风上市了。

01 动机

物业甩卖之际，万物上市之时。

11月5日晚万科发布公告称，公司拟分拆旗下子公司万物云港交所上市。截至公告日，万科直接或间接合计持有万物云 62.889%股权。

万科方面回应称，相信如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。

万物云拟分拆上市消息一出，部分投资者观点指向，“万科缺钱”。

投资者的普遍反应不难理解，持股万科投资者分析，“相比一年前，无论是A股还是H股市场，对物业公司的估值均有所回调，万科已错过物业上市的最佳时机。万科却反其道行之，说明万科缺钱的概率较大。”

毕竟，谁都不认为当下是物管行业的风口期。

摩根大通发表研究报告称，上半年中国物管股业绩表现无大惊喜，而自7月底以来，行业股价亦在区间横行。该行对短期表现看法审慎，相信至年底，甚至明年1月前，都是维持区间横行的表现，并且该行全线调降了物管股目标价。

即使不是最佳上市时机，万物云依然选择登台，有其急迫且必须性所在。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，万科此时分拆万物云上市，一方面是万物云的发展已经水到渠成，二是下半年一来楼市的急剧转淡可能对财务一向稳健的万科也在成了隐忧，为防患未然和优化自身流动性隐忧而在此时决定分拆万物云上市。

万科2021上半年出现13年以来首次半年度利润下滑，三季度仍处在增收不增利的状态。财报显示，万科第三季度实现营收1043.7亿元，同比增长9.7%，环比减少0.45%；归母净利润55.42亿元，同比减少23.3%，环比减少42.16%；毛利率20.75%，同比减少6.31个百分点。

另一方面，万科在股权之争以后股价就一直下跌，公司债务在上涨，万物云上市一定程度上可缓解万科债务压力。

协纵策略管理集团有限公司联合创始人黄立冲分析，万科虽然的股价已经跌到2016年7月的水平，股价表现一直不好，因此导致万科的股权融资受限，万科股权之争开始后这些年债务水平大举上涨，债务/资产比率已经到88%，也是到了危险水平，可以说万科也挺缺钱的。

从行业而言，房地产行业冬天早就来了，万科选择此时拟分拆万物云上市，颇有备战“寒冬”之意。

“目前更加引人注目的，都是一些头部和百强房企接连暴雷的事，就连一向财务稳健、声称不着急让物业公司上市的万科昨天也决定分拆万物云上市了。这虽然不能表明表明万科出现了流动性紧张问题，但是分拆万物云上市必然能够提升提升作为母公司的万科自身的流动性与估值，提升万科抗周期与渡过行业寒冬的能力。

万物云择此时上市，并非最佳时机，但却是扩张最佳时机。

扩张的最佳时机来源于房企开启物业甩卖潮。据嘉和家业不完全统计，截至2021年9月末，行业共发生超60宗收并购事件，其中明确披露金额的交易总额超250亿元，远超2020年全年总额。

某TOP10物企总裁说，今年上半年去谈收并购，讨价还价要好几轮还不一定谈得下来，那时候大多地产公司还不太缺钱。

“但下半年‘形势一转’，地产公司接连暴雷，物业第一个被拿来‘挡枪口’，8月份开始陆续有物业公司低价叫卖。”

在房企低价卖物业输血之际，正是龙头企业趁机扫货之机会。

市场观点表示，“地产行业惊雷不断，物业被出售以回笼现金流的当下，万物云上市，独立融资，既是沙滩上捡鱼的好时机，又能为母公司节省一大笔的现金流，用于收购地产项目，还能为万科提供充沛资金。”

黄立冲分析，现在万物云上市不是最佳时间，但是却是万科所需要并且急迫的，未来很多房地产公司的物业管理公司都有机会因为母公司出现财困而卖出来，万科物业上市后就可以用股票来换股了，也可以意图去极致去收购，并且万科是准国企，银行融资方面还是有优势的。

于万物云自身业务发展而言，择此时上市，亦是一种时机。

万科方面表示，目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。

万物云的三大关键业务成熟之际，万物云便等来了成熟的上市时机。

万物云公司旗下包含“空间（Space）”、“科技（Tech）”、“成长（Grow）”三大业务模块，致力于以科技推动空间服务业的数字化升级。目前，万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大品牌。其中，万科物业、万物梁行、万物云城分别对应万科集团的社区服务、商企服务、城市服务三大业务板块。

郁亮在谈及万科物业的上市愿景时曾表示，“一定不能以一个传统物业公司的模式去上市。”

万物云CEO朱保全曾表示，万科物业到万物云，就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。

万物云对标贝壳系，利用长期积淀的物管服务体系和科技系统，打造物管行业的开放式赋能平台成了万物云逆风之下乘风而起的关键能力所在。

万物云登场，其扩张版图令市场颇为期待，同时物业行业竞争格局将生变。

截至今年上半年，碧桂园服务合同管理面积为12.05亿平方米，收费管理面积约为6.44亿平方米。万科年报披露，截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米。规模排位上，万物云仅次于碧桂园服务，为TOP2。

营收方面，2021 年上半年，万物云实现营业收入103.8 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。据朱保全透露，万物云今年的收入将同比增长37.4%到250亿元，利润达到20亿元左右。这一数据，行业之中目前只有碧桂园服务能够与之比肩。

近期朱保全提出了各业务条线的发展目标，其中住宅物业领域会控制增速，确保服务品质；商业物业领域的万物梁行要发挥合资红利，保持在40%-60%的增速；专注城市物业的万物云城要有决心做成做大，保持不低于60%的增长。

万科方面表示，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。

可以预见的是，伴随着万物云入局资本市场，未来龙头物企之间的较量又将是一出好戏。

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原标题：风中有朵雨做的“云”

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