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“鸿”二代的豪言与落寞

时至今日,鸿坤二代接班人赵伟豪,这个90后的年轻人打破脑袋也想不出,4年前年轻人夸口下的“大目标”,成为今日自己给自己挖的坑

作者:红郎

来源:地产十一言(ID:dichanshiyiyan)

时至今日,鸿坤二代接班人赵伟豪,这个90后的年轻人打破脑袋也想不出,4年前年轻人夸口下的“大目标”,成为今日自己给自己挖的坑,引起了一桩严重危机,他所学习的经济学、金融学等知识统统没了用武之地。

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地产十一言

2017年年会,鸿坤第二代当家人赵伟豪,喊出了2023年达成四个千亿的目标。四个千亿是指:鸿坤地产和鸿坤产业两大板块各千亿目标,另外不动产管理规模1000亿,物业管理规模1000亿。

彼时,鸿坤地产2017年的销售额仅261亿。

2017年年底前,子承父业,儿子赵伟豪成了鸿坤地产帝国的实际控制人。

目标喊出去,覆水难收,后悔不是赵氏父子的作风,毕竟他们从来都是神秘且高调的。

曾经安居京城的鸿坤,开始走出西红门大本营,开足马力,并购和拿地并举,杀入了安徽、海南、天津、廊坊、张家口等地。

赵彬也始终在为儿子的接棒努力奔走着。

凭借丰富的土储和政策红利,还有几年前积攒下来的朋友圈,赵彬不遗余力。其中不乏一些大佬,比如优客工场的毛大庆、龙湖的袁春等,都曾为这家小而美的房企站过台。

其实,早在2015年下半年,鸿坤就开始推行合伙人制。鸿坤创始人、董事长赵彬表示,通过合伙人制度,鸿坤将打造一个开放式的平台。鸿坤合伙人典型代表之一毛大庆,将鸿坤集团这种合伙人+模式形容为船和小艇的关系。

同时,为了培养儿子快速成长,赵彬挖来袁春执掌地产板块,准备冲规模。同时,赵彬让儿子拜袁春为导师。顿时,父亲对儿子殷切期盼的画风,让所有中国人动容。

袁春对这位徒弟赞赏不已,称赵伟豪是一位很有天赋的管理者。

但好景不长,一年多以后,弘阳的曾老板请袁春吃饭,希望他帮助弘阳奔赴千亿之约。弘阳2021年前10个月合约销售额为740.4亿元,至少比鸿坤有可能更超千亿。

02

地产十一言

作为鸿坤的创始人,父亲赵彬不止于地产,彼时的赵彬还是玩转资本的高手,这个特殊身份就是亿润投资董事长。

亿润投资于2007年即成功发起中国北方地区第一支有限合伙基金,实现收益超过300%,多个项目成功上市。比较知名的有优客工场、蓝色光标等。

2020年,港股掀起一波物业上市潮,鸿坤看准时机,将旗下物业板块运作上市,上市平台名为“烨星集团”。赵彬终于还是孵化出了自己的第一家上市公司。

优客工场纳斯达克上市之路虽颇为艰辛,但结果还是好的。敲钟现场,虽然未见其父赵彬,但其子赵伟豪亲自到场祝贺。

而庆庆哥新的营生包子铺,在开业仪式中,曾经优客工场的投资人、庆庆哥的好友赵彬先生,并未出现。毕竟2019年鸿坤年会时,庆庆哥还在赵彬的身旁。

乐居财经报道称,截至2021年6月底,鸿坤亿润投资已成功投资50余家企业,其中10余家企业顺利上市,资产管理规模超100亿。

但此次,鸿坤并未把亿润投资装进上市主体内。亿润投资目前由赵彬妻子吴虹和赵伟豪分别持股96.04%和3.96%。

03

地产十一言

在房地产行业的发展之路中,“快”几乎就是利润的代名词,很多房企把握到政策红利,迅猛发展做大了规模;也有房企左右倒右手,同样赚得盆满钵满。

只是,好日子终将会过去。

翻开硬币的另一面,不少房企在途中倒下,再也没有站起来。即便曾经的钱根多到无以复加,也可能在上市前夜的最后一刻被踢掉。融资一边是盛宴一边则是危机。

随着赵彬真正隐身,显然,儿子赵伟豪并未交出满意的答卷。领先指数1-10月销售金额榜单中,并未出现鸿坤集团的名字。

拥有经济学背景的赵伟豪,在执掌鸿坤的4年来,并没有像其他二代当家人给企业带来资本回血,而是被裹挟在民企高融资成本高负债、卖资产换血的潮流中,不能动弹。

“鸿坤系”的地产板块一直未能上市,限制了其从资本市场筹资的能力。其多次发行债券,以高额利息成本为代价维持流动性。

7月,鸿坤完成“16鸿坤01”、“16鸿坤02”公司债券的本息兑付,合计兑付债券本金13亿元。自此,鸿坤旗下还存续3笔债券,总规模9.20亿元,除了上述提到的“19鸿坤01”,“18鸿坤01”、“18鸿坤03”的到期日均为2022年。

此次停牌的18鸿坤01、18鸿坤03 分别筹资1.0亿元、5.5亿元,均用于偿还有息负债。

鸿坤旗下还存续有一笔美元债,债券余额2.05亿美元,到期日2022年10月8日,票息高达14.75%。另外,鸿坤在2019年9月还首次发行1.1亿美元境外公募债券,发行期限为3年,2022年到期。

6月底,北京二中院判决查封鸿坤赵伟豪等2.57亿元财产。目前,围绕鸿坤有大量司法诉讼,相关裁判文书高达210份。

11月25日,上交所披露信息显示,鸿坤地产旗下一笔3.44亿元的债券回售达成了展期。也是11月25日,鸿坤旗下的廊坊公司再成被执行人,执行标的仅为10.43万元。

这一系列的冻结资产、债务危机,将鸿坤地产推上风口浪尖,也揭开了这家公司的资金困局,更遑论千亿目标的实现。

过去5年,鸿坤其短期借款、应付票据、应付债券和一年内到期的非流动负债都在逐年增长,但在手货币现金逐年降低,2016、2017、2018、2019、2020年分别为45.5、55.9、50.7、44.7、27.9亿元。

借新还旧,筹资已经无法覆盖更多债务,并且现金越来越少。

公开信息显示,截至2021年中期,鸿坤地产账面现金及现金等价物仅3.04亿元。而同期,该集团有10.18亿元的短期债务、25.81亿元一年内到期的非流动负债,此外还有长期借款46.2亿元,合同负债177.6亿元,应交税费26.2亿元,负债总计达到455.5亿元。

此外,对于百亿房企来说,其销售、管理、财务费用分别为2.1亿元、1.5亿元、3.6亿元,也处于不低的水平。

此刻对于资金的渴望,鸿坤比任何房企都有过之而无不及,希望通过上市来谋求解决。但物业上市后,筹集资金仅约1亿元。截至2021年11月26日收盘,旗下物业上市公司烨星集团总市值仅3.16亿港元。地产板块也面临市场对内房股的斜眼,或短期内无法上市。

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地产十一言

如果在这次债券回售中,无法兑付的同时,又未能与投资者达成一致或转售成功,这是否是明显的违约信号呢?

鸿坤更需要面对的挑战,是销售业绩和回款,这直接关乎它的现金流。

2017年-2021年上半年,其签约金额分别为147.13亿元、170.5亿元、172.2亿元、175.4亿元、58.32亿元。而按照千亿目标,至少需要每年都要达到42.45%的复合增长率。

再看回款,2019年销售回款122.8亿元,2020年销售回款却出现大幅下降,只有105.2亿元。

来源:观点

净利率方面,2018年之后开始持续跳水式逐年下降,2020年跌破零点。

据红郎整理,近年来,鸿坤在土地拓展上收获不多。2018年,鸿坤仅在河北承德拿下1宗地,土地面积8.79万平方米;2019年,在安徽滁州、河北唐山拿下3宗地,总土地面积19.04万平方米;2020年,仅在安徽、河北拿下三宗地。

早期低成本的土地储备,的确给鸿坤带来不错的利润率。而随着这两年的政策调控加码等多因素影响,房企盈利能力逐步下滑。但鸿坤的利润下降速度也超出一般房企。

销冠100说,鸿坤2020年的毛利润只有500万元。2021年上半年,鸿坤地产由盈转亏,实现归母净利润-6195.43万元,同比减少约110.12%。毛利率为25.55%,同比下降53.47%。

市场情绪表明,房企在出现危机后的解决方式和态度至关重要。对鸿坤来说,它还需要拿出更多的诚意和切实的措施,以防陷入债务违约的泥沼。

先活下去,再图目标吧!

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“地产十一言”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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