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挥别融创中天金融为“贵阳迪拜”寻觅接盘侠

是的,中天金融找到一家浙系房企,来谈它的地产资产出售。

作者:很勤奋的路数

来源:路数(ID;ilushu)

是的,中天金融(000540.SZ,又名中天城投)找到一家浙系房企,来谈它的地产资产出售。

双方谈判数月有余,最近一个月更有密集交流。

不过,作为卖家的中天金融颇为强势:

出售的资产包中,贵阳的中天·未来方舟项目报价超过50亿元;不仅如此,交易一旦达成,买家需要立即支付巨额定金。这在收并购案例中不常见。

路数了解到,双方高层正在就最后的关键条款探讨,收购与否很快会有答案。

一旦达成,靠中天金融的成全,这家浙系房企将拿下成立以来最大单的一笔收购。买下的也是“不可承受之重”。

01

贵阳迪拜

中天金融资产包里的项目集中在贵阳。

贵阳在房地产市场赫赫有名是因一个个超级大盘。

它们以恢弘的气势,拓展了城市边界,改变着区域面貌,影响楼市走向,更成就了罗玉平和他的中天系。

贵阳有一半的房子由他开发。所以,这位祖籍四川合江,在贵州土生土长的男人,又有“罗半城”的称号。中天城投也是贵州本土唯一一家房地产上市公司。

贵阳的中天·未来方舟是“罗半城”地产王国里尤为闪闪发光的一个。有多闪闪发光?确切地说,

对标迪拜。

这是在贵阳近郊一个梦幻般的超级造城计划:总占地15000亩,建筑体量约1300万方,规划居住人口达17万,有540米的贵州第一高楼、百万级商业、主题公园等等。相当恢弘。

从2006年介入地块一级开发起算,中天系在这个项目至少花了15年时间,投入400多亿元。

但距离完工,中天·未来方舟还需要投入至少几百亿。且目前项目河东的地块还处在一级开发状态。

再简单想想,未来等着的还是个大工程。

这样的大工程在过往靠“一二级捆绑联动”、“生地熟挂”等政策绿灯放行。拿地成本可能没有更低只有最低。

不过,即便不考虑政策变化、人口、销售去化、竞争等变量,开发商承担着市政基础设施建设和城市升级改造的职责,本就对资金和运营能力是极高的考验。

过往十几年里,作为城镇化先锋的开发商在贵阳志不在造楼,而是造城、造镇。到了眼下,当各地更倾向于豆腐块式土地出让时,贵阳更多还留有

大盘模式的发展印记。

市场也没有停止疑问的发酵:

大盘模式在此地能持续多久?

02 

去地产化的卖卖卖

这不是罗玉平第一次要出售中天系的地产业务。

最早追溯到2018年,为了凑钱收购华夏人寿21-25%的股权,中天金融差点就要跟地产彻底说拜拜:以“置出地产”的名义,它将旗下房地产业务打包作价246亿元,出售给金世旗产投。

卖盘计划最终落空。2018年底,房地产业务又回归上市公司体系内。随后,原合作伙伴碧桂园(2007.HK)、浙商产融相继退出金世旗产投。

后来,中天金融的个别地产项目还是在兜兜转转间易了主。

比如,贵州文化广场河滨地块,最后落到信达资管手上。有消息称,信达资管更多是协助项目公司债权人对项目进行监管。

卖归卖,不得不说罗玉平确实是个对局势嗅觉敏锐的商人。

且看:

当十几年前,地产业像是站在风口上飞着的猪那会,罗玉平把握住了贵阳城镇化发展机遇。

当会飞的猪被打回原形开始回到地上跑时,罗玉平迅速切换到新赛道。

2014年,借着彼时贵州正在如火如荼开展“引金入黔”行动,中天系的发展天平向金融业倾斜。2017年,当时的中天城投干脆更名为“中天金融”。

截至到今年3月,躺在中天金融年报上的土地储备总建筑面积还有约1600万平,共计9个项目地块。大头还是中天·未来方舟。

当然,不去细盘背后的债务,这些土地储备中的多数也可以是肥肉,毕竟靠贵阳大盘模式下获取的土地,成本价低,毛利率高。

把中天金融地产开发业务过往三年的毛利率拎出来看,分别是36%、39.8%和44.8%。足够令同行羡慕。

只不过,这些土地储备中已经办理土地证的,面积不到1/4。

此外,不管是在建还是拟建项目,共性在于配备了宏伟的造城计划。换句话说,需要的投资额数目不小。

03 

以小博大

也许是财富累积到一定程度后,野心不可避免会膨胀。

跟罗玉平同一时期发家的肖春红有痛的教训。肖春红的宏立城建造了轰动中国的第一神盘“贵阳花果园”,但没能在国外造出第一神盘——印度尼西亚的加达新城。

也许是轻车熟路后,容易对以小博大有路径依赖。

踩着钢丝绳发展的罗玉平曾一次又一次成功过:

比如,2006年以1.9亿元收购总资产12.7亿元的世纪中天。再比如,2015年起斥资20亿元左右买下总资产超过300亿的中融人寿,等等。

但他最大的一次押注,还没成功。2017年,年销售额不到200亿元的中天系,要以310亿元收购明天系千亿体量的华夏人寿。

这让罗玉平在资本市场名声大噪之际,也让他进退两难并见识着政策的“刀口”:

因为直至今日,中天系能否参与华夏人寿市场化重组,要等,且打个问号。若不等,之前付的70亿定金可能就打了水漂。

更为无奈的一点在于,转型金融发展这几年的买买买后,中天系的造血能力已经承压。

中天金融的房地产业务这几年发展减缓:销售面积、销售金额、竣工面积、回款等都呈现下降趋势。

在大本营贵阳,市场占有率同样出现下滑。不说别的,那个承载着中天系造城集大成的贵阳迪拜项目,开发进度已经晚于预期。

而罗玉平和他的中天系接下来也未必等得起。

因为时间容易让资产成为债务,让利润变成亏损,让优势变成劣势,让曾经恢弘的梦想变泡影。

04

下一个“罗玉平”?

现在在谈的这家浙系房企老板身上,又何尝没有“罗玉平”的影子:

都是在上个世纪90年代的城市化浪潮中呼啸而起,算得上强人。但也正因为成长于那个激情年代,不可避免的有着不可遏制的投资和扩张冲动。

事实上,任何一家高速运转的企业都潜藏多方面财务困难:可能是不能及时回款,可能是一笔巨额开支……哪怕只是短暂的流动性失衡,在短时间内筹措现金也很不容易。

习惯在高速公路上开快车后,需要慢下来检查,发动机性能是否良好,安全气囊、车胎、方向盘等零件是否有隐患。速度、安全及高效三者之间,必须有一次次的权衡和抉择。

谈基本面,这家浙系房企绝对不是解中天系之困的最佳人选。

其一,虽然发家地浙江公开市场,拿地没有太高利润可言,中天金融资产包里的地单从成本价上闻着香。但,毕竟此前没有参与过贵阳的大盘模式开发。新手上路,不小心就是车祸现场。

其二,以住宅开发为主,根本谈不上擅长运营成片的商业。

其三,在收并购上仅靠小打小闹吃过甜头。但像中天金融这样的大单,不曾下过。

无数房企经历过从神话到噩梦的轮回。血的教训有富力地产(02777.HK),万达那77家酒店,就算是打6折买的又能怎么样?不能发挥出最大化效益的买入,是累赘和包袱。

机会主义的态度,要不得。闭着眼睛收并购时代,已成过去式。过往以小博大的路径依赖,不适合了。

也许打败自己的,不一定是时代。

或许如何竭力遏制内心非理性冲动,以一种不急不躁的心态持续成长,才是最后的赢家。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“路数”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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