保市场主体

西政资本

2022-06-05 23:13
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“保市场主体”的基调贯穿始终，准确地说，保市场主体就是保就业、保民生、保经济。就房地产而言，保房企同样是保房地产行业

作者：西政资本

5月25日，国务院召开了全国稳住经济大盘电视电话会议。尽管会议之后市场方面未见明显的情绪反应，但就会议内容而言，中央对当前形势的分析非常客观和务实，目前各地政府也正在研究审议当地的一揽子政策实施方案，至少从我们投资机构的角度来说，大家的信心已开始逐渐回归。

本次会议中，“保市场主体”的基调贯穿始终，准确地说，保市场主体就是保就业、保民生、保经济。就房地产而言，保房企同样是保房地产行业，会议中提到“加大对民营企业的支持力度，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为”，同时提出“适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆”，我们认为，房地产金融政策很可能将实行逆周期调节，包括银行等金融机构将实质性地加大对民营房企的支持力度，甚至有可能适度放宽准入标准、额度管控或指标考核要求；对于现金流紧张或还贷困难的房企，金融机构将按照市场化方式予以展期或续贷；对优质房企兼并重组出险房企或项目的，则加大银行并购贷、并购债券融资等的支持力度；另外对于出险房企的优质项目也将给予必要的融资支持。除此之外，地方政府在楼市的因城施策方面将获得更大的权限，比如各地根据自身情况通过下调首付比例、放松限购限贷限售标准、下调房贷利率或取消限购限售等方式，引导房地产交易尽快恢复正常。

就目前的经济形势和财政压力而言，对土地财政依赖度比较高的城市目前可能更多地寄希望于中央对房地产继续大幅松绑、大基建上马以及继续保持宽松的货币政策和财政政策，而中央则更希望地方政府通过减税降费的方式保市场主体、保就业并以此刺激内需和增长。本次会议中提到，“除非再有特大的自然灾害，其他的钱就靠地方”，简单来说，中央层面不可能大水漫灌，地方的钱原则上靠自己解决，因此就前几天国务院办公厅印发的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》而言，地方政府盘活存量资产，筹集资金、提升财政可持续能力以支持新项目建设才是关键。

5月25日的时候，江苏大丰海港控股集团有限公司发行的22大丰海港CP002债券，计划发行总额是5亿元，但合规申购金额却达到了303.5亿元（其中有效申购金额为298.5亿元），债券市场的优质资产荒由此可见一斑。根据稳住经济大盘会议的精神，后续地方政府专项债的发行肯定能更加顺畅，不过因为目前“地方政府要用的钱都需要地方政府自己解决”，因此专项债之外地方政府融资平台的城投债、城投非标融资肯定也能迎来春天。需注意的是，尽管5月18日财政部发布了《关于地方政府隐性债务问责典型案例的通报》，而且前段时间江苏、贵州等地还开展了国有平台企业融资中介领域违规获利追缴专项行动，但从地方专项债可以解决的资金体量以及大基建背景下城投平台非公益项目的实际资金需求来看，城投债后续的发行即便可以适当放松，增量也仍旧比较有限（因为发债门槛依然还在），因此城投平台的非标融资存在大幅上升的压力，而这倒可以成为很多投资机构新的业务增长点，市场方面甚至推测今年政府隐债的监管力度可能会适当放松。

5月26日，经济日报发表评论文章提到，“接下来，各地需要根据实际情况因城施策，落实好房地产金融政策，进一步扭转消费预期。在引导市场预期的同时，还要满足房地产企业和个人合理信贷需求”。我们注意到，不管是国央企开发商还是未爆雷的民营房企，目前对重点二线城市的第二批集中供地的参拍热情都已明显提高，各个城市第二批集中供地放出的地块质量也堪称上乘，地方政府或许也想推出好货快速补充财政。值得一提的是，地产前融业务的恢复却非常缓慢，市场各方对房地产行业的信心仍有待继续修复，我们目前对地产投资业务也依旧存在一定的顾虑。相反的，我们目前对城投非标业务却异常看好，我们亦觉得第二季度至第三季度是大力拓展城投非标业务的最佳时机，从我们最近完成的城投平台应收债权融资产品以及“F+EPC”产品的资金投放来看，今年的城投业务绝对能成为地产投资机构业务转型的优选方向。

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原标题：保市场主体

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