作者：陈喜儿

4月22日，珠海万达商管二次递表。而上一次递交招股书时间为2021年10月21日，在期满6个月后失效，让外界颇为意外。

招股书失效再递表，万达商管所面临的上市压力不可谓不小。不过最近，王健林关心的事情远不止于此。

近两个月来，河南建业、鑫苑集团、山西田森，以及此前的天元集团，均传出与王健林洽谈商业合作。最新一则消息称，自2022年5月1日开始，北京蓝色港湾管理权将全面移交给万达，为期20年。五棵松卓展中心也将由万达管理，之后将更名为北京五棵松万达广场，未来将落位第四代万达广场全国旗舰产品。

在实体商业受到疫情冲击的困境中，王健林开始反其道而行，敞开大门大方地出钱出力，默默充当“白衣骑士”。另一边，敲开资本市场大门之前的对赌承诺，也在分去这位年近70的企业家的一部分精力。

01对赌压力

王健林对万达商管一直“寄予厚望”。早在2016年，王健林认为万达商业在港交所长期被低估，将公司私有化退市。同步地，则是启动A股IPO进程，但这一等就是六年。

直到去年3月，万达方面官宣撤回万达商业A股IPO申请，并成立万达商管，谋求以轻资产的形式在港交所重新上市。同年10月21日，万达商管递交了招股书。

在本轮IPO前，万达商管引入了豪华战略投资者天团。包括PAG（占股3.57%）、中信资本（2.5%）、碧桂园（1.79%）、蚂蚁金服（1.44%）、腾讯（0.84%）和郑裕彤家族（0.07%）在内22家公司，给万达商管估值近1800亿元。

铺排周期之长，投入心力之大，万达商管之于老王，可以说是最被看好的“心头肉”。

再次递交招股书的万达商管，其联席保荐人仍为中信证券、JP摩根、瑞信。

在万达商管的招股书中，万达商管与珠海万赢、大连万达商业及投资者订立了一系列协议。其中保证，万达商管2021年预估实际净利润、2022年及2023年扣除非经常性损益的经审计净利润分别不低于51.9亿元、74.3 亿元及94.6亿元。

如未达成，大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。 

而在最新招股书中，截至2021年12月31日，珠海万达商管管理了417个商业广场，在管建筑面积5900万平方米。其中独立第三方商业广场占132个，占比31.7%。另外，万达广场同期还有161个储备项目，包括139个独立第三方项目。2019-2021年，珠海万达商管在管商业广场(不包括停车位)的平均出租率为98.8%。

在这样的规模支撑下，2021年全年，珠海万达商管实现营收234.81亿元，同比增长36.55%，年内溢利35.12亿元，同比增长215.83%。

增长显著，不过距离对赌协议中的目标还有距离。

 02 向谁看齐？

想要实现对赌协议中的净利润约定，不难推测万达的手段——要么刀刃向内，向管理要利润。不过更简单的则是扩大规模，这是短期就能见效的手段。

向管理要利润始终不是一件简单的事情，但是如果对标一些顶尖的商管公司，可以看到万达还是存在提升空间。

譬如，以“高端购物中心运营商”身份著称的恒隆地产，2021年仅靠收租金，整体扭亏为盈，年度纯利38.68亿港元，而2020年亏损25.71亿港元。数据披露，恒隆地产2021年总收入上升15%至103.21亿港元，同时年内并无物业销售收入。

通过恒隆的公告，我们可以从侧面看出内地高端消费市场仍有着强劲的增长动能。恒隆地产在内地的收入主要来源于七座定位高端的恒隆广场，入驻商户以奢侈、高档品牌为主，这些恒隆广场分布在上海、无锡、沈阳、武汉、昆明等一二线城市。

反观2018年开始退出内地的九龙仓，自新冠疫情爆发、限制跨境旅游后，其物业出租的盈利能力却在逐年下滑。2021年，九龙仓置业基础净盈利65.18亿港元，较2020年同期的74.77亿港元减少13%；若计入投资物业重估亏损净额22亿港元，股东应占集团盈利为43.91亿港元。

汇丰发表报告称，香港新一轮的防疫措施可能会拖累零售业的表现。并预估，九龙仓置业零售和酒店业务占比达69%，且租金高度依赖旅游消费，但受疫情影响恢复无检疫的跨境旅行很可能再次推迟，这将削弱公司的盈利恢复步伐。

再看最早一批进入内地的港资企业新世界发展，其生态圈涉及物业发展、物业投资、酒店以及基建和服务，业务踏足香港和内地，特别是深耕粤港澳大湾区，更是令其吃足了内地消费市场的红利。

据新世界发展的财务数据，尽管过去一年行业景气度下降，但依然保持了强劲的盈利能力，2021年实现综合收入达682.33亿港元，同比增长15.6%。

回顾过去十余年来内地房地产的历史，当热潮来临时，大部分港资并不参与抢地；当土地流拍、地价下行之时，这些港资就会卷土重来、反周期操作。

万达商管此番加码商业的连续动作，与老牌港资企业多年来的打法类似，大有借机抄底的意味。

03 逆势扩张

诚然，向管理要效益始终不是一场毕其功于一役的战役，规模的增长，是万达给予投资者最直接的答案。

据招股书数据，2021年下半年，万达商管新增37个广场，总在管项目从2021年6月30日的380个增至2021年底的417个，其中来自独立第三方业主的项目数量从2021年6月30日的106个增加到2021年底的132个。

总在管面积由2021年6月30日的5,416.9万平米上升到2021年底的5,895.4万平米，其中来自独立第三方业主的项目在管面积由2021年上半年的1,332.3万平米上升到2021年底的1,644.8万平米。

储备项目上，2021年的161个储备项目中，有139个来自独立第三方业主，占比86.3%。可以看到，万达商管在第三方外拓的步伐几近于“起飞”。

2021年，受疫情反复和全球经济增速放缓等因素影响，商业地产的日子并不是那么好过，万达商管此时大举扩张可谓下了血本。

根据中国房地产指数数据显示，2021年下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较上半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体略有回升，涨幅与上半年基本持平。

前文提到的与建业、鑫苑、山西田森等的合作，也预示着万达商管从重就“轻”，向“轻资产”战略加速。

在万达集团发布的2021年开业计划中，“轻资产”所占的权重也进一步加大。 

2021年，万达集团计划开业万达广场50个，其中轻资产34个，轻资产占比68%；计划签约的轻资产万达广场70个。这份年度计划还包括：开业120家万达影城，签约轻资产影城300家；开业16家万达酒店，签约轻资产管理酒店50家等。

王健林匆忙的脚步之下，每一步都暗含深意。既然等不到上市的最佳时机，这场硬仗也不得不打。

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原标题：二次递表、对赌浮出，万达商管继续反向操作

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