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上市还香吗？
作者：婷婷王
来源：风财讯（ID：fengcaixun）
风财讯获悉，原计划在今年6月上市的伯恩物业（三盛控股实控人公司）被传已叫停IPO，并将展开合作并购。
此前传言可能卖给融创。但也有消息称，伯恩物业和恒大物业、碧桂园服务、龙湖智慧服务等一众龙头物业公司都有过沟通，尚不确定下家。
这似乎是近年开展赴港上市计划后，第一起叫停IPO的物业企业。但在今年的IPO中，它并非第一家出现“意外”的物业公司。
原计划在5月23日前寻求上市聆讯的朗诗绿色生活（朗诗集团旗下物业公司），迟迟未进入下一阶段。
这已经超过了一般周期时间（寻求聆讯后，2-3天评估上市公司是否通过，7天路演，后开始招股）。
嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓告诉风财讯，联交所提升新上市企业盈利能力的文件将于2022年1月1日实施。所以对于物企来说，2021年是上市的最佳窗口期，或许也是最后的窗口期。
实际上，2017年以来上市物企逐年递增，截至今年5月，已经有44家物企上市，板块总数有望达70 家。2020年以来物业股的估值、破发率、募资力也开始明显分化。
在目前的趋势下，若为获取资金，难免将物业做IPO融资，还是直接出售变现？企业主似乎有了更多的考虑。
TOP30档的伯恩物业 上市心变？
成立于2005年的伯恩物业，由林荣滨担任法定代表人，属于三盛系旗下物业公司，外拓较早，业务已涵盖住宅、别墅、写字楼、商业广场、医院、学校、公建单位、旅游景点、港务码头等多个领域，是为特色。
克而瑞数据显示，伯恩物业2020年在管面积4800万平方米，百强物企中排名38；合约面积7600，50强物企中排名第32。
这样的体量，在2021年排队上市的物企（禹佳生活服务、德信服务、世纪金源服务、朗诗绿色生活、中骏商管、领悦服务、康桥悦生活、越秀服务、新力服务、天誉青创智联服务、中南服务、海悦生活、富力物业、明宇商服、中梁百悦智佳服务、东原仁知服务、融信服务）中，位列偏上位置。
企业方面向风财讯表示，伯恩物业的规模和业务能力，在福建都属于龙头梯队。无论走IPO还是合作并购，都能很好变现。但目前没有明确反馈。
2020年媒体交流中，三盛地产集团总裁冯劲义曾透露，伯恩物业正推动上市，券商给到估值，市盈率约在25倍-30倍。
有消息指出，伯恩物业谈判合作并购，涉及资金规模或不低12亿元，市盈率在8倍-12倍。
从绝对数值上来看，物业公司挂牌出售的估值，似乎不如上市，但唐卓指出，对于部分中小物企来说，IPO融资要产生较大一部分的中介费用，侵占经营利润。
“从近期出售物业公司的案例看，多数是地产母公司面临较大资金压力，物业公司在其中的话语权并不高。那么出于变现考虑，到底是IPO还是出售，的确面临抉择。”
朗诗生活服务被迫延长？
物业股剧烈分化 还上市吗？
对于朗诗绿色生活“卡”在聆讯阶段，唐卓则认为，2021年物业企业整体的上市周期面临“被拉长”，平均上市周期由2019年的139天，拉长至2021年前5个月的232天。
在近期联交所提升企业盈利的文件发布之后，资本市场上新上市企业的周期均或多或少受到影响。
实际上，就规模而言，朗诗绿色生活也不占优势。
招股书显示，至2020年9月30日，朗诗绿色生活的总合约建筑面积为2310万平方米。在管总建筑面积1620万平方米，母公司不够强，只属于“蚊型”物企，且利润偏低、高毛利业务拓展缓慢。
唐卓指出，目前影响物业企业上市成功与否的，主要是企业盈利能力、未来成长性，以及企业的规模。
新上市企业的估值会面临下降的风险，主要由于新上市物企与已上市物企相比，成长性、盈利能力、规模发展、母公司支持等方面不具有过高优势。
因而中短期，物业企业在资本市场上的分化会加剧，头部企业对资金的吸引力将持续提升，而在长尾区间的物业企业将会更多，这批企业中部分拥有较强资本IP的企业会在差异化竞争中凸显出来。
但长期，随着存量市场空间的逐步市场，给物业企业的成长空间足够大，且目前的物业行业集中度处于35%-40%区间，物企能够享受到资本与行业发展的双重红利。物企上市还是有吸引力的。
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