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对于商业办公市场，解困刚刚开始。
作者：杨凯
在本文发布之时，上海终于结束了长达3个月的静默，上海居民也终于可以走出家门，正常上班了。与此同时，北京也基本实现社会面清零，主要区县逐渐恢复正常的工作和生活。
而对于商业办公市场，解困刚刚开始。毫无疑问，很多企业会在疫情稍缓后，囿于经营困难，会选择退换办公空间，节约成本。这对于本已困难的商办运营商来讲，减不减租金，是个问题。
睿和智库于5月20日举办的题为“化‘困’为夷育先机”的睿和公开课上，中海商业、木棉中国等企业给出了切实可行的自利利他的建议。
01 客户端：小微企业季度营收环比下降9.5%
2022年一季度A股公司实现收入164936.38亿元，实现净利润15157.24亿元。A股上市公司一季度收入增速10.97%，与疫情前的增速相当；一季度营业利润增速3.09%，低于疫情前的水平。
图1：上市公司营业利润增速情况
数据来源：睿和智库
从小微企业经营状况来看，2022年一季度公司制小微企业季度营收环比下降9.5%，净利润率仅为1.6%，与2021年三季度和四季度相比回落明显。公司制企业净利润率环比下降达44.3%，作为商办物业的主力客户群，中小微企业接下来要求将租金、减面积的需求扑面而来。
图2：连续7季度对比2019年小微企业同期经营恢复比例
数据来源：睿和智库
商办及产办市场是经济晴雨表，对于宏观环境的反应直接体现在数据上。根据睿和智库产办业态季度报告，一季度四大一线城市写字楼市场租金下行压力增大，空置率走高的情况。
02 运营端：微观如何应变？
1全渠道极致营销
营销没有一招鲜。目前，中海采取整合营销策略，用VR楼书、线上直播、短视频、专业讲解、大咖联动等方式全线发力线上营销，线上直播转化率达到0.48、客户转化率达到0.09。
而由木棉睿合运营的北京朗诗大厦，木棉睿合则通过全员新项目推广、包括代理群发、重点代理推介等方式，在一周时间，完成项目北京区域90%以上渠道覆盖。
2花小钱、办大事
如何用最低的成本，打造最好的体验，提升租金溢价/抗跌能力？在空间和设备方面，需要运营商根据客户敏感度和空间敏感度不同进行分级打造：
一级空间设备，超标打造，成为竞品标杆；
二级空间设备，对标竞品，大面不输，细节取胜；
三级空间设备，控制成本，减轻投入。
关注客户敏感度和成本敏感度的“反向交汇点”，形成“单点优势”，达成项目最优解。此外还要关注企业需求，注重企业体验。
3建立全流程防疫系统
在防疫方面，运营商通过制定标准的防疫的管理办法，建立模拟楼内的防控排查体系，并进行防疫知识宣传，利用智能化监测技术，建立起全流程的防疫体系。例如中海通过技术实现APP与健康宝关联，保障楼宇内外人员健康，并采用智能化配送机器人，实现物流零接触，杜绝员工感染风险等。
4开展对企业帮扶行动
帮助企业租户也是在帮助自己。运营方在配合政府进行防疫管理的同时，积极帮助企业准备复工复产方案，梳理申请帮扶政策，无偿为客户建立信用贷款渠道，为租户争取到更多抗疫暖心优惠福利，用实际行动帮助客户。
在此次公开课上，行业嘉宾提出通过代金券的形式对中小企业进行纾困。木棉睿和合伙人闵杰、优客工场&共享际创始人毛大庆，均针对目前一二线城市商办楼宇及产业园区运营困难的问题，提出多种因地制宜的解决方法。
03场景端：线下线上融合
1线上办公与传统办公并存
达三年反反复复的线上办公，一方面让大家已经非常习惯于线上开会，线上签到、甚至线上签约等高频办公形式；一方面，办公人群更清晰的认知到线下办公对沟通的重要性。
而随着Z世代办公人群的增多，对于办公环境有更多个性化需求，如办公环境舒适度，食堂、桌椅、办公休闲场景等需求。所以未来远程加传统的办公组合形式可能成为一个新常态。
2办公市场分化，敏捷办公更受青睐
此次疫情之后，敏捷办公将被更多企业接受：一方面，敏捷办公一般提供精装修，可以使企业实现拎包入住，减少经营和现金流压力；另一方面敏捷办公的办公空间、支付方式和租期选择更加灵活使得更多使用传统办公空间的企业开始考虑敏捷办公方式。
所以未来写字楼市场可能会出现分化现象，依然选择甲级写字楼的企业对于楼宇品质、空间、配套等将会有更高的要求，另外一部分企业将更多地考虑敏捷办公这种更灵活的办公方式。
3办公服务向企业服务迈进
未来的办公服务将会明确地向企业服务转变。
目前，中国有着大量存量写字楼面临着去化压力，如何抓住企业成长中真正的需求点，需要专业化的运营公司不断根据市场去判断，与第三方形成有效的合作关系和收益关系，增加企业对运营服务的依赖性，实现租户、客户价值的再挖掘。例如公开课上中海商务分享的商办资管赋能平台，能为企业客户提供三类十项赋能功能。
04结语
商办、产办地产在不动产领域中是一个非常年轻的业态，还处于不断发展变化的阶段，未来还有很大的发展空间。不论是在疫情还是经济波动影响下，商办、产办业态都将向前发展，更好地服务于产业的发展和社会的需求。
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