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不动产租金依据《应收账款质押登记办法》的规定可以办理质押登记，从而使质押权人在不动产租金之上享有排他的优先物权。
作者：齐精智律师
不动产本身可以抵押给金融机构融资，不动产在租赁后所产生的租金可以质押给其他金融机构再次融资。
不动产租金依据《应收账款质押登记办法》的规定可以办理质押登记，从而使质押权人在不动产租金之上享有排他的优先物权。齐精智律师提示不动产抵押登记后其效力不及于租金，但被法院查封后抵押权才及于租金。
本文不惴浅陋，分析如下：
一、不动产抵押权及于扣押后的租金与不动产租金应收账款质押权产生的依据不同。
《物权法》第一百九十七条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。”
《应收账款质押登记办法》第二条：本办法所称应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利以及依法享有的其他付款请求权，包括现有的和未来的金钱债权，但不包括因票据或其他有价证券而产生的付款请求权，以及法律、行政法规禁止转让的付款请求权。 本办法所称的应收账款包括下列权利:
(一)销售、出租产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用，出租动产或不动产等;
二、不动产租金应收账款质押登记在先，不动产抵押登记在后，不动产租金应收账款质押权优先于不动产抵押权。
1、同一不动产及设立质押有设立抵押权的，按照登记时间确认清偿顺序。
《民法典》第四百一十五条：同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。
2、不动产租金质押登记在先，不动产抵押在后，此时抵押权由于抵押物尚未被法院扣押，抵押权尚不及于租金，故不动产租金质押权可能要优先于不动产抵押。
此时，是不动产租金质押登记优先于抵押物租金一般债权，即物权优先于债权。
三、不动产租金应收账款抵押登记在不动产抵押登记之后，但在抵押物被法院查封之前，不动产租金应收账款质押权优先于不动产抵押权。
在抵押权人采取实现抵押权的司法措施前，抵押权的法律效力不及于抵押物的租金。
按照《物权法》第195条规定抵押权人实现抵押权的相关方式以及抵押权本身的性质来看，抵押权人享有的优先受偿权应仅限于抵押物转移所产生的交换价值，并不包含相关的使用收益，故原则上抵押人在占有、使用抵押物期间出租所得租金，并不属于抵押权所及的范围，而应归抵押人所有。故在不动产抵押后，抵押人仍可以将不动产租金进行质押，此时质押的标的物系租金。在抵押权实现之前，租金质权人有权收取该租金。同一房屋之上的抵押权与租金质权并不会存在冲突。
四、不动产租金应收账款质押登记在不动产抵押查封之后，抵押权人仅就抵押权实行之日后的租金享有优先权，不动产租金应收账款可以在抵押权实行之日之前享有优先受让权。
不动产租金应收账款质押登记在不动产抵押物被法院扣押后，但在法院通知承租人之前，质押权人就通知过承租人并受领租金。
湖南省高级人民法院（2015）湘高法民二初字第19号判决书认为：本案中，四达公司以其所有的涉案301房屋为下欠姜国良的债务设定抵押担保，并依法办理了抵押登记，故姜国良对该房屋依法享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外”。根据上述规定，不动产抵押的抵押标的物是不动产本身，在抵押权实现之前，抵押权的效力原则上仅及于不动产本身，并不及于因该不动产产生的租金收益等孳息。因此，四达公司将涉案301房屋抵押给姜国良后，在姜国良实现抵押权之前，又将基于该房屋所产生的租金收益、物业管理费等应收账款出质给中信银行长沙分行并不违反法律的强制性规定。本院（2014）湘高法民二初字第20号民事判决在中信银行长沙分行与四达公司签订《最高额权利质押合同》并依法办理了应收账款质押登记的情形下，认定中信银行长沙分行对四达公司提供质押的租金收入以及物业管理费在最高债权额2.5亿元的范围内享有优先受偿权正确。
综上，抵押权对抵押物的优先受偿权与抵押物被查封后的抵押物法定孳息租金优先受偿不是同时产生，不动产抵押权及于租金只有在法院查封不动产之后且通知承租人后才产生对抗应收账款质押权的法律效力。
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