基础设施REITs交易结构设计实务操作及案例

大队长金融

2021-06-01 10:12
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一文读懂REITs交易结构~

作者：胡喆、陈府申等

来源：大队长金融（ID：captain_financial）

1. 投资立项（发改委）

政府投资项目实行审批制度, 需报送项目建议书+可行性研究报告+初步设计, 经投资主管部门批准
企业不涉及政府资金投资项目, 仅涉及全国重大生产力布局、战略性资源开发、重大公共利益、限制性项目, 实行核准制度
政府投资目录之外的企业投资项目, 实行备案制, 企业在开工建设前在线平台将项目信息报送备案机关

根据投资主体、资金来源、项目信息、投资规模等, 履行对应的固定资产投资项目的审批、核准或者备案程序, 取得投资主管部门出具的对于项目建议书、可行性研究报告的审批文件、核准文件、项目备案证明。如果未履行, 存在被责令停产停工风险。

2. 报建手续– 环评(环保局)

根据建设项目对环境的影响程度,对建设项目的环境保护进行分类

重大影响,编制环境影响报告书
轻度,编制环境影响报告表
影响相对下,不需要进行环保评价的,填报环境影响登记表

具体查看《建设项目环境影响评价分配管理目录》。开工建设前将环境影响报告书、环境影响报告表报有审批权的环保行政主管部门审批, 未取得对应审查或者审查后未经批准, 不得开工建设, 擅自开工建设的, 存在被要求停止建设、罚款风险。

3. 报建手续– 节能评估及节能审查(能源局)

项目建设、竣工、运营管理的重要依据

政府投资项目,报送可行性研究报告的环节,取得节能审查机关出具的节能审查意见
企业投资项目,开工建设前,取得节能审查机关出具的节能审查意见

2006年起,未按规定进行节能审查或节能审查未通过,不得开工建设,已经投入建设使用的,存在被叫停风险。例如IDC等信息技术产业, 能耗是重要成本。

4. 报建手续– 用地批准(国土局&规自局)

通过出让/划拨的形式取得土地使用权，并取得土地使用权证

不同情形不同类型批文,特定项目立项前置文件包括:

用地预审意见: 包括选址、规模是否符合要求,涉及占用基本农田或者耕地的,审查是否已经组织农田占用相关的探勘和论证程序

未预审或预审未通过,不得批复可行性报告,无法通过立项程序、办理供地手续

项目选址意见书:划拨项目,申请项目批准/核准前,应当向规划主管部门申请核发选址意见书

2019年开始土地管理制度调整, 用地预审意见和选址意见书已合并为"建设项目用地预审与选址意见书"。

5.报建手续 – 规划(规自局&住建局)

•建设用地规划许可证:无论划拨、出让,都应取得,核定建设项目用地位置、面积、允许建设范围、建设规划条件,未取得,存在要求退回占用土地的风险•工程规划许可证: 未取得或未按照核定要点建设的项目, 存在无法通过规划竣工验收, 建成后要求拆除的风险

6. 报建手续– 开工建设(住建局)

施工许可证:开工建设前,向工程所在地县级以上建设行政主管部门(建委)申请领取施工许可证
大型基础设施项目,比如跨省高速公路或港口,需要批准开工报告的,则无需领取施工许可证

未取得施工许可证或开工报告, 擅自开工的, 存在被要求停止建设的风险, 即使投入使用, 在产权办理或竣工验收时, 仍存在前置手续不全导致后续证照无法办理风险

7. 报建手续– 竣工验收(住建局&环保局&消防大队)

政府部门、质检机构判断工程质量标准是否合规及批准的设计文件规定, 是否签订工程质量保修书,只有竣工后, 建设工程才可以交付使用

专项验收包括

工程验收
环保验收

2017年新修订的《建设项目环境保护管理条例》改为建设单位自主验收。编制环境影响报告书(表)的建设项目竣工后,由建设单位对配套建设的环境保护设施进行验收,编制验收报告并依法向社会公开;填报环境影响登记表项目以及未纳入建设项目环境影响评价分类管理名录的项目,则不需要进行环保验收。

根据《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》规定,建设项目需要配套建设水、噪声或者固体废物污染防治设施的,仍由环境保护部门对相应污染防治设施进行验收,以及一些项目还可能要求污水管网的纳管协议、危废处置协议等办理环保备案。

消防验收

《消防法》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》规定, 特殊建设工程竣工验收后, 建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收, 未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。建筑工程综合验收外,还涉及重要的单项验收,其中规划验收作为竣工验收的前置手续,在竣工验收备案手续完备的情况下,可不做细项要求,但是环保验收和消防验收相对独立于竣工验收备案。