杭州集中供地首日揽金717亿融信、融创、滨江成大赢家？

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2021-05-08 11:09
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早在开拍前，便已有22宗地块溢价率封顶，浦乐、东新、宁围、大学城北等地块报价一次封顶，超45宗地块提前产生报价，开发商们对于拿地渴望可见一斑。

作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

观点地产网经历一个多月的准备，开发商们的投拓部门终于迎来了短兵相接的一刻。

5月7日，继广州、重庆、无锡、沈阳之后，杭州第一批次集中供地正式开拍，包含57宗涉宅地，总出让面积4527亩，总建筑面积757万平方米，总起价934.7亿元。

据悉，此次供地分两日进行出让，5月7日共出让32宗涉宅用地，其中主城区13宗、萧山区12宗以及钱塘新区7宗；5月8日共出让25宗涉宅用地，其中临安区12宗、余杭区7宗以及富阳区6宗。

事实上，自今年3月8日起，杭州土拍市场已足足空窗两个月之久。故早在开拍前，便已有22宗地块溢价率封顶，浦乐、东新、宁围、大学城北等地块报价一次封顶，超45宗地块提前产生报价，开发商们对于拿地渴望可见一斑。

更为重要的是，杭州今年虽然有三次集中供地，但第二次发公告要等到6月，一个月后再拍地，今年很难赶上开盘；第三次公告在12月，拍地更是要等到明年。对重点布局杭州的开发商来说，唯有首批拿地，项目才有可能在年底前入市，完成销售额任务。

上午8点30分，杭州首日32宗地块正式开拍，竞拍顺序为：钱塘区—萧山区—主城区，地块间隔10分钟开闸竞价。

最终，经过8个多小时的鏖战，32宗地块均成功出让，揽金约716.7亿元。其中，钱塘区7宗地总出让金额148亿元，萧山区12宗地总出让金额172.43亿元，主城区13宗地总成交金额396.24亿元。

攀升的地价

由于杭州土拍的政策是先竞价，当溢价率达到30%时，便转竞自持比例，竞自持比例100%后竞养老住房面积，所以相较广州、无锡达到“双封顶”后的摇号及重庆的高溢价，此次杭州的集中供地从表面来看显得温和许多。

然而，事实并非如此。此次出让中，自持比例最高的是拱墅区(祥符东单元GS0806-R21/B1/B2-05地块。该地块由建发以16.31亿元竞得，成交楼面价17816元/平方米，溢价率29.33%，自持高达38%。据观点地产新媒体了解，从2019年杭州施行“限地价、限房价”的双限政策以来，最高自持比例也不过26%。

资料显示，该地块土地用途为商住地，住宅部分仅占全部建筑面积的49.6%，去除公租房的10%再扣除38%的自持比例，真正可售的住宅建筑面积仅为1.6%。

更值得注意的是，观察此次拿地的结果可以发现，过去短短一年间，房企在相同板块拿地的代价似乎升高了不少。

以此次杭州集中供地成交的首宗地为例，祥生以上限楼面价17798元/平方米竞得下沙大学城北单元JS0603-03地块，溢价率29.82%，自持比例13%。而在去年7月7日，祥生在同一板块摘得下沙大学城北单元JS0602-16地块，成交楼面价为17792元/平方米，溢价率29.56%，但无需自持。

又例如此次土拍中，滨江融信联合体以成交楼面价22006元/平方米竞得萧山宁围板块XSCQ1409-38地块，，溢价率29.45%，自持部分达17%。然而去年4月底，大家在萧山宁围板块拿下一宗宅地，楼面价为2.2万元/平方米，溢价率为29.79%，自持部分仅为2%。

此外，2020年5月29日，德信以总价14.18亿元竞得所前板块的XSCQ3005-38地块，楼面价11060元/平方米，溢价率16.42%。5月7日的土拍中，德信以15.86亿元竞得萧山板块XSCQ3005-25地块，楼面价12290元/平方米，溢价率29.37%，需自持16%。

据贝壳研究院高级分析师潘浩测算，首日32宗住宅用地的成交楼面价达19054元/平方米，较2020年全年成交楼面价增长22.0%。其中，江干区、滨江区首日成交楼面价较2020年成交楼面价增长分别为36.6%，37.1%。

谁是大赢家？

在5月7日的杭州集中供地中，仅从拿地数量来看看，融信、滨江、融创无疑是杭州集中供地首日的赢家。

其中，融信拿地数量最多，共揽下7宗地块，总成交价格超228亿元，有4宗是和滨江联合竞得。对于融信与滨江的合作，虽然在意料之外，但并非无迹可寻。

在今年3月的业绩会上，融信中国总裁余丽娟曾表示，“一直以来，公司是以招拍挂为主的拿地方式，这几年也在尝试合作开发，能够有效降低拿地成本，预计未来会持续与优秀的同行进行合作，充分利用各自的优势。”

而滨江方面，滨江曾在年报中提出，计划在2021年目标新增土地储备30幅以上，其中杭州拿地比例50%。

另一方面，融创作为近期集中供地中拿地大户，这次土拍中依然展现了十足的进取心，共斩获了4宗土地，总成交金额达127亿元。

据观点地产新媒体不完全统计，本轮集中供地以来，融创已经在广州、重庆、无锡等多地合计出资439亿元，斩获近30宗地块。

不过，也有分析师指出：“虽然融信、滨江、融创拿很多地，但算算每宗地块的价格，以及其它附赠条件，再与限价一对比，基本也没啥利润。今天真正的赢家，可能只有来自北京的华联，以9165元/平方米的世纪城核心区拿地，相较于当年恒隆百亿地块，便宜了不知道多少。”

据了解，1月18日，钱江世纪城管委会与北京华联集团项目合作签约仪式在望京国际举行。该地块成交或将加速推进SKP落户杭州。

未来，北京华联集团将在该地块建设约17万平方米的SKP高端时尚百货商场，配置高端写字楼，并引入超豪华酒店两家，打造钱江世纪城集时尚购物、商务办公、高端酒店于一体的高品质核心商圈，这也是杭州钱江南岸首座高端商业综合体