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2023不良资产大会昆明站
都到了下半年了，今年的楼市还是很艰难，没有了往期的热度，不少城市已经直接打出了救市的明牌了。
作者：投拓江湖团队
来源：投拓江湖(ID:toutuoJH)
都到了下半年了，今年的楼市还是很艰难，没有了往期的热度，不少城市已经直接打出了救市的明牌了。上周的时候，有一个城市公开祭出了限跌令：
为了限制房价下跌，岳阳已经打出了明牌，最多允许房企打85折卖房。因为有的房企，私下里降价销售，引发了市场的恐慌，必须严令禁止。
其实，救市措施一直都在出现，各地的操作方法也各异，除了直接限跌还有更多办法，比如提高公积金贷款额度，降低公积金使用门槛，允许省内公积金异地使用。
这个限跌令其实折射出，当下一些城市房地产的困境。我们甚至不用去深究这些政策出台的背景，只需要稍微研读，就可品出一个明显的信号，当下部分基本面较差的城市，房地产确实到了一个艰难的时刻。热门的一二线城市的楼市还好，毕竟人口和购买力在那里顶着的，需求还算可以。但是很多三四线城市，明面上还看得过去，但实际上越来越绷不住了，降价潮就差捅破那层窗户纸了。
三道红线新规到现在，执行快到一年了，不少房企的融资受阻，资金情况极度恶化，怎么搞钱成了生存难题。从今年很多房企在土拍场上拿地销声匿迹，就可以看出当下的处境艰难。现在还是8月份，不少房企，就已经暂停了一切不必要的对外支出，能缓一缓的就缓一下，优先保证偿债压力，然后应付工程款和民工工资。
以前这种情况，只有到年底才会出现的，现在竟然提前了好几个月。相比于硬撑到现金流出问题，主动打折卖房，还能占据一波主动权，抢先迈出第一步的，在收割有限的市场购买力上，无疑具有优势。大家都需要现金流，需要生存下来，而降价销售是一些市场较差的城市，最有效的促销手段，简单直接。
从去年上半年到今年年初的土地供应的情况来讲，除了集中供地的城市以外，不少三四线城市的地方政府，卖地是极其不讲武德的。随着房地产行情有所降温，但是土地财政积重难返，只有靠数量来致胜了，动辄七八宗，十来宗土地批量供应。原有的市场库存风险就已经很大了，这几波超量供应，让不少城市的供销存，达到了无法直视的地步，不少三四线城市，隐性库存已经在5年以上。
新成交的这些土地，大多还是低溢价，甚至是零溢价成交的，价格不算太贵。一下子搞这么多地出来，完全不管人是不是受得了。早期已经拿到地的房企，看到这个问题十分头大，眼瞅着库存越来越大，自己手里的货还卖不掉。有的房企，早就动了降价销售的心思，明里暗里在小规模操作了。
降价这种行为，在一些城市是不被允许的，就是不准大家降价。一旦有哪家房企降价的，就会收到政府的严正警告，给你扣上一个扰乱市场秩序的帽子，看谁还敢降价。降价这个情况，每天都在无数城市辟谣，一个一个出头鸟，被摁在地上不敢吱声。
这波行情之下，三四线楼市会不会出现降价潮，其实这个问题已经不是问题了，很多城市的新房价格，已经环比暗降了不少。但在不少期盼降价人看来，都是毛毛雨，等于没降价，空间和力度还不够。在我们看来，一些城市房价降价，肯等是还有空间的，而且有很大的空间，但是需要区别来看。
有一些城市在这波稳房价，严控降价的过程中，实际上还有很多可以操作的空间，能够再稳一稳。比如，不少城市已经在转变思路，引入一些大型的配套项目，比如高端私立学校资源，大型乐园项目，进一步夯实了房价的基础。人口持续流入，或者具有一定产业基础，经济条件较好的三四线城市，也很稳。
再比如，一些城市甚至改变了之前的棚改货币化政策，改为半货币安置，甚至全实物安置。指定新建城区拆迁居民，只进行对应的住宅安置，将在售的房企项目，选择一部分纳入居民的选择范围，可供自由选择。这样做，其实也是部分解决了库存问题，稳定了市场信心。只要不再继续恶化供需情况，少降一点价，还是能稳得住。
但是对于此前，已经把手中能够打的牌都打完了的一些城市，能够回旋的空间就不大了。特别是这两年又有大批量供地，除了房地产纯粹没有任何支柱产业的地区，实在是没有什么理由能够让房企坚持不降价，关靠行政干预肯定是不行的，卖不掉房子会死，公司不行了政府也管不过来啊。很多房企已经在降价甩货的边缘了，这层窗户纸很薄很薄，只要有人带头，一捅就破。
因此，对于有在三四线买房自住需求的人来讲，今年年底应该是一个不错的机会。比如那些受高房价挤压严重，在一线城市买房困难，有考虑会自己老家买房的人，可以趁这个机会搞一波。前提是自己有需要，自住的那种，这会是一个比较具有性价比的时期。纯粹投资的就不建议入手了，大多数城市未来房价上升空间有限，很难再有像前几年三四线城市普涨的局面。
一些城市的土地财政，到了需要摘掉遮羞布的境地了，不让人降价售房，只能是短期有效。但是卖不掉的房源，最终还是需要靠市场来消化的，不允许明面降价，房企还有其他很多手段可在暗地里降价。
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