作者：炸天团

来源：地产大爆炸

去年是十四五的收官之年，今年是十五五的开局之年，开局之年的两会自然备受关注。

而按照中国政治生活中“逢五逢十定大计（一、五），中间三年抓落实（二、三、四）”的运营逻辑，四次会议重点就是“补短板+回头看”，民生工作是头等议题。

今天上午，十四届全国人大四次会议开幕，国务院总理李强代表国务院作政府工作报告。

在今年的政府工作报告中，我们也看到着重关注民生问题，住房作为老百姓最为关注的民生话题也被多次重点提及。

在2025年工作回顾部分，总理讲到：

持续用力稳楼市，合理控制新增房地产用地供应，因城施策调减限制性措施，下调个人住房公积金贷款利率，“保交房”任务全面完成。

总理的回顾言简意赅，但炸天团注意到，相较于2025年政府工作报告上制定的工作目标，其实是有一些不同的。

去年的工作目标是什么？

核心就是持续用力推动房地产市场止跌回稳，为此总理提出了7个方面的举措。其中，合理控制新增供应、调减限制性措施、“保交房”等在今年的工作回顾中被提及。

不过，关于拓宽保障性住房再贷款使用范围等内容则未被提及，反而提到了下调个人住房公积金贷款利率。

不难看出，中央其实也是在根据房地产市场的变化不断调整应对政策。

在今年大会上，总理宣布了今年国内生产总值增长4.5%-5%，“在实际工作中努力争取更好结果”。

相较于过去几年GDP年均5.4%的增长数据，说明今年经济增长的压力是相当大的。

为此，总理提出在2026年要继续实施更加积极的财政政策，继续实施适度宽松的货币政策。

相较于2025年，财政政策和货币政策几乎是没有变化的，依然保持特殊时期政策节奏的延续性，正所谓“绵绵用力，久久为功。”

在提及2026年工作任务时，总理用185个字全面定调2026年房地产的工作重点。

第一句：“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。”

众所周知，去年房地产市场并未完全企稳，尤其是万科的债务爆发更是引发了巨大的舆论关注，而在去年下半年，就连一向企稳的核心一二线城市也出现了楼市向下走的趋势。

因此，总理首先提到的就是着力稳定房地产市场，并给出了具体的两大发力方向：

节流：控增量、去库存、优供给，即将商品房的新增供给量降下来。

开源：探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，简言之就是地方政府要多收购商品房的存量。

第二句：“深化住房公积金制度改革。”

以前我们可能都比较关注商业房贷，但现在看起来中央的思路似乎做了一些调整，即在住房消费中要充分发挥住房公积金的作用。

比如前不久上海出台的“沪七条”，一个核心方向就是优化住房公积金贷款政策。

相较于以往，“沪七条”不仅对住房公积金的额度出现了大幅度的提高（从160万元提升至240万元），而且叠加了几个强大buff（即多子女家庭和购买绿色建筑的额度上浮政策），公积金额度上限进一步提升至324万元。

很显然，从160万元到324万元，背后其实就是住房公积金不再是鸡肋的补充，而是商业房贷的更理想替代，实际房贷利率的大幅降低将刺激部分刚需购房者积极入市。

炸天团预计，两会过后，各地将会陆续出台住房公积金的调整政策，敬请期待。

第三句：“优化保障性住房供给，加快危旧房改造。”

很显然，在历年的政府工作报告里，这都是个“古老”的话题，而且是涉及到最基础民生保障的话题，随着时间的推移，这项工作的重要性将愈加突出。

第四句：“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设, 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。”

相较于去年把“好房子”建设列在最后，今年显然是把“好房子”建设的重要性提升了。

去年一整年，各家房企都在提出与“好房子”建设相关的新提法，各地商品住宅的整体品质也有了明显提升，或许都要归功于中央政府的“好房子”建设。

第五句：“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险。”

很显然，保交房和债务违约相较于过往已经没那么重要了，因此在政府工作报告众把这个工作的重要性朝后放了。

原因很简单，截止到去年年底，各地和各家房企“保交房”任务基本都完成了，而伴随着万科的债务违约，这一轮该违约的房企基本都已经违约了，剩下的基本都是有中央和地方政府兜底的国央企，已经不太可能再出现大规模的债务违约。

第六句：“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。”

是不是有些似曾相识，的确，去年总理就曾提出“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。”

客观来说，去年我们并未看到相关基础性制度有什么变化，或许依然在高层酝酿和制定中，但既然总理都已经连续提及了，那就说明中央一直在这个工作上发力的，只是时候未到，还未到完全成型和对外公开的时刻。

最后，炸天团注意到，今年总理的政府工作报告中有个新提法：“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。”

感谢总理，终于开始重点关注这个话题了。

当然这个问题核心就是如何解决年轻人结婚和生娃成本高昂的问题，更深层次的就是生育危机。

去年我国新生儿数量仅为792万，0.98的总和生育率更是创下历史新低，在经济更为发达的上海，总和生育率更是低至0.66。

要知道，人口自然更替所需的总和生育率通常为2.1左右，即平均每对夫妇需生育2.1个孩子才能维持人口总量稳定。总和生育率低于1.5就已经达到“高度敏感警戒线”，而去年我国的总和生育率才仅有0.98。

很显然，我国生育危机已经迫在眉睫。面对这种危机，炸天团注意到，中央在政策导向上已经开始把住房视为“人口基础设施”来建设。

住房政策不再仅仅是解决居住问题的手段，而是被纳入国家人口发展战略的“工具箱”。

如今，总理更是在政府工作报告中专门提出来。

或许在今年，我们就将看到一系列围绕初婚初育家庭和多子女家庭的住房新政策将陆续出台，各种政策资金、生娃与购房补助等都将多起来。

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原标题：政府报告定调，房地产有了重大新提法！

房地产政策政府报告住房保障