作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
在珠海，无论是楼盘、酒店、商场还是会展中心，都充斥着一个房地产商的名字。
这个名字伴随了这座城市40余年，与珠海经济特区同龄，它就是华发股份，珠海唯二两家龙头国企，另外一家自不用多说，就是董小姐的格力。
一切皆源自一句振聋发聩的口号：
许珠海一个未来。
40年间，华发在珠海创建40多个小区，近400万平方米建筑，在珠海地产界，2019年市场占有率达40%之多，让第二名占有率为15%的保利望尘莫及，“一半珠海华发造”这个外号当之无愧。
一个极致的“区域性房企”，大抵就是华发这样了。
令人吃惊的是，在新出炉的2020年房企销售额排行榜中，这个“区域房企之王”居然做到了逆势增长30%之多，捅破了千亿房企这层纸，排名从2019年的39名跃升到了2020年的34名。
背靠200万人口的珠海，是如何撑起华发膨胀的体量？华发进击的背后秘密又是什么？
2018年的一组数据显示，24家千亿房企销售额从破百亿到破千亿平均要花6.75年。最快的话，像旭辉、泰禾这种拿地激进派，4年达成，而像碧桂园、万科、融创、恒大这种巨头房企，也要5-6年才实现。华发用了多久？4年，从2015年的132亿到去年的1205亿。房地产行业的本质即为扩张，执着于发展区域性业务而忽略布局全国战略是不健康的，显然珠海国资委也知道这个道理。2012年开始，在站稳珠海市场后，华为全面实施全国布局战略。截至2019年底，业务已拓展至北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、武汉、南京、杭州、南宁、沈阳、青岛、成都、长沙、郑州、西安等全国近40个主要城市，形成了珠海、华南、华东、华中、北方、山东6大区域以及北京公司的“6+1”区域布局。2020年3月17日，珠海政府发布了《珠海市市属国有企业重组整合方案》的公告，政策里有八个字很醒目：作为华发实际控制人的珠海国资委，吹响了其扩张最猛烈的号角。紧接着，华发喊价257轮，以94.3亿元的价格竞得武汉硚口延拍地块，2.1万元/平方米的楼面价刷新区域新高纪录，溢价率高达17.88%。同年，华发又分别以46.4%、32.71%的溢价率，斥资百亿重仓上海闵行、浦东新区土储。根据易居房地产研究院发布的报告显示，8月全国40个典型城市土地成交溢价率为13.6%。无论是在上海还是武汉，华发股份拿地的溢价率远远超过了行业平均水平。这种重金拿地的行为，正是区域性房企走向全国化布局的缩影。虽然看起来有点发力过猛，但背后无不折射出珠海国资委想把华发推到高处的意志。
截至2019年12月底，珠海市属国有企业资产总额达9197亿元，在全省排名第三，第一名是总额近5万亿的广州，第二名是4.1万亿的深圳，珠海力压东莞和佛山两大新一线城市成为第三。把珠海国企做大做强，是从政府到企业自上而下的共识，有如此强大靠山，华发自然顺水推舟即可。过去的辉煌都留在了珠海，而未来华发的发力点在何处呢？2019年，华发股份录得签约销售额922.73亿元，华东区域以销售金额375.21亿元贡献最大，销售占比40.66%，超过珠海区域全年销售256.21亿元。2020年上半年，华发股份华东区域营收达75.1亿元，占比33.8%，继续超过珠海区域。事实上，从2018年开始华发股份华东区域的销售额就已经超过大本营珠海，成为华发销售的“主力军”。上海市区宅地的稀缺，可谓“出一块，抢一块，少一块”，拍地溢价率一直高企不下，华发丝毫不受影响，按照自己节奏，地该拍的拍该卖的卖，提速深耕，决心表露无疑。2018年，华发华润静安府以102亿元销售额稳居销冠，2019年则揽金106.5亿。两年两个百亿，刷新了上海业内的销冠历史记录，同时，也奠定了华发在上海高端市场的地位。
数据显示，2020年，仅12月华发上海认购额就超过50亿，年内超150亿元大手笔在上海拿了三宗优质地块，其中不乏内环苏河湾核心腹地的王牌地块收入囊中，价值充满想象。
据统计，南京2020年上半年共拍出78幅地块（经营性用地，含高淳溧水），土地总收入769.8亿元，拿地王当仁不让是金地和金地商置，共拿下5幅地块，耗资近百亿。而华发以69.1亿拿地金额夺下第二名，成为最大黑马。去年4月，经过39轮竞拍，城东G05地块被华发拿下，总价69.1亿元，楼面价29821元/㎡，是城东板块新地王。从2017年开始，华发重仓南京，目前已部署7个项目，遍布多个区域。其中华发自己拿地的占3幅，另外都荟天地、都会四季、江心洲和龙王山项目均为联合开发。六年内，华发把扩张的触角伸向了华东13城市，斩获了39个项目，虽然来得不早，但效率异常夸张。2020年9月，华发股份举行了一场40周年品牌焕新发布会，很少见到房企会如此高调地庆祝自己的生日，尤其是在颇为低迷的2020年市场。会上，华发总裁陈茵女士还花了很大篇幅，强调了长三角的未来战略地位，似乎也在宣告市场：至此，华东这块房企必争之地，将迎来近些年最强劲的玩家。和近年全国化快速扩张的房企一样，三道红线一直像悬在华发头上的“达摩利克斯之剑”，挥之不去。为了迈入“千亿房企俱乐部”，华发股份从2018年就开始跃进拿地的步伐，增加土储可谓是重中之重。但事实上，华发的土地储备却逐年下降，2017-2019年分别为877.11万平方米、750.04万平方米、697.48万平方米。为了补充“粮草”，华发去年猛烈拿地，上半年在珠海、广州、南京、苏州等城市新增9宗土地储备，计容建筑面积同比大幅增加106%。高速扩张的同时融资动作也不断，近三年来，华发股份永续债规模逐年跳长，截至2020年6月这一数字为78.7亿，总规模达173亿元。2020年上半年，华发股份的债务总额已达2000亿元。以“三道红线”作为衡量标准，2020年三季报，华发股份剔除预收账款后的资产负债率为78.5%，净负债率为148.4%，现金短债比为1.19，踩中了两条红线。面对这一成绩单，珠海华发集团免去了张葵红原董事、财务总监职务，被市场解读为：即使面临资金压力，与其他跃进式的房企相比，华发的实力不容小觑。在发展战略上，随着珠海区域营业收入的下滑，华东区域营业额成为大头，华发股份有效地避免了过于依赖单一区域的问题，不断趋于平衡。在销售规模上，华发的销售额在2013至2020年的7年间翻了近18.8倍，实现了从64亿元至1205亿元的跨越，从一个的区域房企跻身行业34名。2021年1-3月，华发股份销售额达280.7亿元，同比增长84.31%，势头正猛。融资政策收紧给了高负债房企当头一棒，问鼎千亿之后的华发不只有野心，还有隐忧，降低负债率已经成为华发的新挑战。这是一场复杂的博弈，同样也是测试其成色的最好契机。
