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2023不良资产大会昆明站
房地产企业账面上都趴着大量的现金。
作者：地产三哥
来源：地产三哥（ID：dichansange）
房地产企业账面上都趴着大量的现金。
一般情况下，利息收入与现金比例之间高的，说明资金宽松；反之，则说明资金相对较紧、使用效率高。
三哥尝试从银行存款利息收入的角度去观察：谁是资金宽松的理财高手，谁是资金使用效率高的周转高手。
一、银行活期存款的可比指标：0.35%
人民银行活期存款利率：0.35%。
就是说，只要你的账户日均余额100万，不接受和执行任何理财建议的情况下，一年下来利息收入3500元。
所以，有些上市公司为了报表好看，会在期末的存款余额上做文章，期末银行存款余额弄得比较高。这样的话，指标会好看一些。但是，如果以0.35%这个指标拿来比一下，就会看得出来端倪。
一般情况下，房企财报中的利息收入来自两部分：
一部分是来自银行存款的利息收入；一部分上来自关联方或者其他第三方的利息收入。这就会让我们在计算利息收入的时候，容易陷入误区。
所以，我们的计算标准是：只考虑货币资金带来的银行存款利息收入，对关联方或者第三方的借款利息收入一概排除在外。
比如，远洋集团：
2019年的利息收入是24.34亿元，如果对应的期初期末现金平均余额，年化存款利率6.2%，而同期其融资利率为5.50%，显然拢在一起计算是不对的。
为什么？因为远洋集团的利息收入中包括22.04亿元的对外委托贷款产生的利息收入，除此之外，其同期银行存款利息收入2.3亿元，以此推算，年化的银行存款利率是0.60%。
再比如，万科企业：
万科披露的信息比较全面，我们能看得更清楚。
万科利息收入16.05亿元，来自关联方的利息收支冲抵之后收入3.78亿元，那么银行存款的利息收入就是12.27亿元，银行存款年化利率约为1.36%。
远洋凭借其融资成本低的优势，可以选择多渠道的合作开发，对关联方和第三方进行委托贷款，也是开发、理财两不误。
万科披露的比较详细的数据，以上述方法计算：万科2019年度存款综合利率也是1.36%。
人民银行的0.35%的活期存款利率是第一个标杆；万科企业1.36%的货币资金的存款利率是第二个标杆。
二、TOP30房企的银行存款年化利率
特别说明：
▲：表示银行存款利息收入数据在财报未直接披露，经过下列公式计算：银行存款利息收入=利息收入总额-关联方及第三方利息收入。
●，表示数据未分开披露，指财务费用中的利息收入（A股）、其他收入中的利息收入（港股）科目。
数据难免错漏，只作为参考，不建议作为任何投资决策依据。
三、房企银行存款利率高低的分析
一般的，银行存款的利率越高，可能结构化存款或者定期存款的比例就高一些，侧面反映的就是资金相对宽裕。
当然不能排除抵押性、保证金性质的存款比例较高从而导致的存款利率偏高：开具商票之类需要保证金存款，建设之类需要在监管部门缴纳建筑保证金，这些存款的利率也相对较高。
银行存款利率越低，资金周转越快，使用效率越高，侧面反映的是资金可能相对较紧。
所以这个指标需要和现金短债比、借贷情况等指标结合起来看，此处不展开，本文就事论事。
1、国企的优势还是比较明显：
华润置地没有分开披露银行存款和对外借款的利息收入，但华润有自己的华润银行，存款按现行存款利率“介乎年利率0.30%至4.26%之间”。
华润置地的利息收入中间应该有一部分是对关联方的贷款利息收入，因为没有详细披露，我们就算了总账，从对外贷款收取利息的角度，华润还赶不上下面几家国企背景的房企：
中国金茂：利息收入14.66亿元，来自关联方的利息收入11.76亿元，存款利息2.9亿元。
金地集团：利息收入15.92亿元，来自关联方的利息收入11.11亿元，存款利息4.81亿元。
绿城中国：利息收入13.0亿元。来自关联方的利息收入5.64亿元。
条条大路通罗马，央企国企就生在罗马。
此外，民企龙光地产也很宽裕，对关联方的利息收入6亿多。
2、适中的银行存款利率区间：
融创、中海、万科、奥园都直接披露了银行存款利息收入，年化的存款利率区间在1.2%-1.4%。
3、能够活下来的闽系房企都手握重金：
世茂是老牌劲旅，资金充裕，存款年化利率1.73%。
融信、正荣两兄弟相对宽裕，融信的年化存款利率2.01%，正荣1.48%。
融信有三分之一的现金（109亿元/313亿元）是定期存款，定期存款的“加权平均實際年利率為3.61%”。融信对于资金链是真谨慎。
4、阳光城的资金使用效率是真高。
阳光城的银行存款利率最低，说明资金有点儿紧。反过来看，也可以说阳光城是财技专家、效率能手、运营高手。
一家之言，不作为任何投资参考。
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