以案说法：二手房出现质量问题，找谁赔偿？

房产金融法律服务

2020-05-13 16:11
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当购买的二手房出现质量问题时，购房者可根据房屋质量出现的隐形程度及形成原因选择合适的赔偿主体。

作者：郭韧律师团队

来源：房产金融法律服务（ID：guoren-lawyer）

广告言：“价格低、地段优、设施全，要买就买二手房！”

二手房自带光环的优势使其相较于新房更易成为购房者的宠儿。但随着交易量的增加，二手房质量问题也日渐凸显。

宏观来看，这是由于我国尚处于房地产市场发展的初期，参差不齐的建筑质量使得房屋的耐耗损程度普遍不高。加之自然损耗和人为损害的双重作用，会直接影响到房屋的价值。此外，前任业主的装潢、修饰也易掩盖房屋缺陷，使得购房者无法在第一时间关注到房屋的真实情况。

当已购的二手房出现质量问题时，应当找谁赔偿呢？

一个案例，告诉你如何挽回“花钱买破房”的损失。

●案例分析

●【案情介绍】

2017年5月，小朱买了一套二手房。入住后不久发现卫生间下水管道经常发生堵塞现象，为此需要经常请物业公司的维修人员进行清理。经维修人员解释小朱才得知，前任业主在装修时为扩大房间面积，擅自改变了卫生间内管道的铺设线路，导致下水不通畅，要想彻底解决问题，必须重新铺设管道。对此，小朱找到前任业主小王，认为铺设管道的费用应当由小王来承担，小王却一口咬定小朱在看房时没有提出意见，表明他已默认接受这一情况，所以拒绝赔偿。小朱最终选择向法院起诉，要求小王赔偿重新铺设管道的费用。

【法院认为】

本案中房屋卫生间管道铺设属于装修过程中的隐蔽工程，无法通过肉眼直接察觉，因此小朱对于损失发生并无过错。而前任业主小王在装修过程中擅自改变管道路线，在明知卫生间下水不通畅的情况下，没有明确告知购房者小朱，已构成故意隐瞒，故应当承担赔偿责任。

【律师评析】

根据我国《合同法》规定，出卖人应当对出卖物的质量、品质和效用等承担瑕疵担保责任，这就是经常会说到的“物的瑕疵担保责任”。出卖人的这种担保责任可以采取明示和默示方式两种方式。双方可选择在合同中明确约定，即使合同中没有涉及，出卖人仍需按《合同法》的规定承担相应的责任。

在二手房买卖过程中，出卖人是否需要承担质量瑕疵担保责任，需要考察出卖人是否故意隐瞒以及购房人是否明知存在质量瑕疵的问题。如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵，应当承担担保责任，但出卖人已如实告知房屋质量瑕疵或有证据证明购房人明知该瑕疵的，出卖人则不承担担保责任。

关于担保责任方式，根据我国《合同法》的相关规定并结合房屋买卖的特点，主要包括赔偿损失、降低房价、进行修复或承担修复费用等。

当然，如果购房者发现房屋具有重大质量问题，影响居住者人身安全的，可以要求解除房屋买卖合同。此时出卖人的行为已构成根本性违约，房屋买卖合同的目的无法实现，房屋买受人可依据《合同法》的相关规定行使法定的合同解除权。