作者：克而瑞长租

来源：丁祖昱评楼市

随着“十四五”规划圆满收官，我国住房租赁市场在顶层设计与地方实践的共振中，迈入了以“租购并举”为核心、追求高质量发展的关键阶段。

2025年作为承前启后的重要节点，从中央到地方，政策出台的密度与力度显著提升，金融创新工具持续赋能，市场参与主体格局深刻演变，共同塑造了行业的新面貌与新动能。

在当前机遇下，租赁企业可主动借力政策支持窗口，积极参与租赁住房建设，同时积极把握公募REITs等金融政策机遇，拓宽融资与退出渠道，迈向可持续、高质量的发展路径。

01租赁政策：推动租赁住房规模扩张与机制健全

1、顶层政策：聚焦机制建立、扩大供给、拓宽保障及金融支持等全方面同时着力，推动保障房规模扩张及机制健全

2025年作为“十四五”规划的收官之年，政策出台延续强劲势头。

一季度政策核心在于构建配售型保障房轮候库，确立公平分配基础，以保障房再贷款打通资金链条；二季度政策重心转向全力扩大供给，将家政等群体纳入保障，拓宽覆盖范围；同时支持利用存量低效用地建设保障房规模扩张；三季度政策走向精细化运营与模式闭环。从立法层面出台《住房租赁条例》规范市场环境，到强调“因地制宜”确保政策有效落地，最终以推动“保租房REITs”引导社会资本入场，构建“投融建管退”的商业闭环，保证保障房建设进入可持续发展；四季度顶层定调“十五五”发展方向，提到多渠道供应保障房，并加快建立住房保障轮候机制，未来保租房供应规模或将持续增长。

2、地方政策：全年出台租赁政策约251条，一线城市及强二线城市主导

地方住房租赁相关政策体系持续完善，推动行业可持续发展，2025年全国各地出台约251条租赁政策，仍以一线城市及强二线城市主导。

从2025年政策分类看，政策指导类占比61%最多，其次为规范类占比23%；2024年及以前政策主导市场供应与市场需求匹配，2025年来随着保租房筹集工作逐步收尾，下一步多为地方指导保租房发展及相关配套政策的部署及落位，进一步指导和约定行业发展边际，从而推动住房租赁行业高质量发展。

02金融市场：REITS推动“投融建管退”闭环成型

1、融资类：多元渠道融资，规模持续走高，2025年融资规模311亿，债券模式仍为主力

随着专项债、超长期国债、政策性金融工具的出台，2025年保障性安居工程融资渠道更加多样化，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。

据不完全统计，2025年融资规模约311亿，其中债权类105亿，占比约34%；类REITs、公募REITs与CMBS第二梯队，融资金额约40-70亿，占比在12%以上。

2、REIT类：住房租赁行业的“投、融、建、管、退”模块发展迅速，保障房公募REITs数量和规模高速增长，推动行业自我造血能力的提升

目前我国REITs发行进入常态化阶段，已上市的8支保障房公募REITs出租率韧性凸显，租金结构性调整，租金收缴率高位，运营指标整体趋稳，此外其它保障房REITs发行节奏也明显加快，据不完全统计已有超15家企业在筹备发行保障房REITs。

随着保障房REITs发行节奏的加快，通过REITs等金融工具盘活存量资产、扩大租赁房源供给规模，不仅有助于完善租赁住房供给体系，也为保租房业务的可持续发展提供了有力支撑。

3、大宗交易：险资、基金等非国企企业主导涉租大宗交易市场，占比超60%，积极布局一线城市

据不完全统计，截止2025年11月，租赁市场大宗交易共计9宗，交易金额共计68.2亿，其中只有新黄浦和上海前滩国际商务区投资有限公司为国企性质。其余买方均为非国企性质，其中以大家保险、阳光保险为主的保险、基金涉及金额约40.7亿，占比达60%。积极布局上海、北京等高能级城市。

03企业格局：“国进民退”趋势显现

1、规模表现：保租房密集入市，助推国企开业规模占比提升至20%

头部整体格局呈“国进民退”，地方平台加速品牌化入局，保租房持续入市高位。地方国有企业依托其显著的资源整合与平台运营优势，展现出强劲的市场发展动能。截至2025年3季度，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中的市场份额占比已接近20%。尤为值得注意的是，其市场份额的同比与环比涨幅基本均领先于房企系及资管系企业。

2、业务模式：市场化企业偏向布局轻、中资产模式，未来国企或积极转向轻重并举模式

从企业现有资产结构来看，典型市场化企业布局模式偏向于轻、中资产模式，轻、中资产占比如万科泊寓72%，碧桂园碧家85%，百瑞纪等资管系达100%，该些企业更加追求利润；从未来发展方向来看，典型国企系企业亦积极转向轻重并举发展模式。

04市场表现：“保租房”供应高峰持续至2026年

1、保租房入市表现：多城筹集完成率90%左右，狭义入市仅占23%仍处低位，沪深汉蓉双轨格局形成，成都按需平稳供应策略导致完成率低

 “十四五”筹集完成率多在90%左右；当前政府口径披露的保租房入市量包含部分如公租房、廉租房、共有产权房、经济适用住房等原有体系的保障房转化，若剔除该部分，实际有效入市量整体偏低，八城合计仅71.27万套，占筹集目标约23%。

上海狭义保租房27.2万套，深圳15.9万套，表现领跑，上海、武汉、成都、深圳、杭州五城保租房与集中式比例超45%，“保租房+市场化”双轨格局成型。

2、核心八城供应表现：2023-2026年供应巅峰，随着新建逐步入市，年度供应进入约8万间平稳期

供应端，当前核心八城新建项目主力支撑入市供应，据测算，预计到2025年新增入市保租房量为16.1万套，2026年为16万套，而后市场在历经2023-2026年的供应高峰后，2027年开始回归平稳期，回落至年均约8万间平稳期。

主要原因在于拿地新建项目逐步入市，市场进入存量改建为主的供应格局，加之城市中可用于改造的优质存量资产逐渐枯竭，转化难度亦将逐年走高，未来若无外部政策额外刺激的，2030年后入市量或还将再下台阶。

3、集中式公寓表现：保租房集中入市，多城租金下行，出租率一线稳、二线跌，但整体仍居高位，八城平均出租率超91%，广州/深圳/武汉/成都出租率超94%，市场需求旺盛

从2025年1-11月核心八城租金坪效同比来看，北京、广州同比上涨，其余城市均出现不同幅度的下跌；从出租率来看，一线城市企稳，二线城市下调，但整体保持高位运行。

2025年1-11月，核心八城集中式公寓平均出租率超91%，市场需求旺盛，广州、深圳两城产业人口支撑出租率超94%，南京、武汉、成都三城因整体供应规模较小，出租率亦超92%，杭州市场呈供需两旺趋势，但受部分区域项目集中供应影响城市整体出租率有所下滑。

4、个人房源表现：京沪规模超40万套领跑，多城“以租待售”趋势更加明显，核心八城集中式公寓租金普遍为个人房源的1.3-1.7倍

2025年1-11月核心八城个人房源整体可租规模约223万套，北京、上海流动人口高规模推动住房租赁需求旺盛，可租规模分别为60万套和42万套，其余部分城市受房地产市场影响，二手房出清难度大，导致城市个人房源可租规模多在20万套左右水平。从同比变化来看，上海、深圳、南京同比下降7-8%，广州、武汉、成都同比趋稳，北京、杭州新增规模同比涨幅超10个百分点，加剧城市住房租赁市场竞争环境。

对比八城个人房源和集中式公寓租金同比变化，北上广深杭五城集中式租金降幅低于个人房源，其余三城集中式规模低位，市场受个人房源影响大，个人房源租金下降幅度低于集中式。

从租金比值来看，北上广三城集中式公寓租金为个人房源1.4倍以上，成都因个人房源多为家庭型大面积租赁需求影响坪效较低，导致比值结构性高位，杭州、南京、武汉三城比值在1.3-1.4区间，深圳外来人口高位，市场供需两旺，各类房源租赁需求均高，整体比值基本持平。

综上所述，顶层支持行业规范化、多元化、品质化发展，行业金融通道已打通，推动住房租赁企业可持续发展，但伴随着保租房加速入市，行业竞争红海趋势显现，市场租金表现亦持续承压，未来更加考验企业精细化运营、细微收支管控等“降本增效”能力。

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原标题：深度研究丨2025租赁市场盘点：“保租房+市场化”双轨格局成型

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