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当“房地产求购确认书”遇上“客户跳单”
作者：谢 晶 白 博
来源：海普睿诚律师事务所
前言
近年来，随着房屋价格的不断攀升及各项“限购”政策的出台，二手房交易市场呈现火热态势，房地产经纪业也愈发蓬勃发展，但与此同时行业间的竞争日益激烈，客户“跳单”现象越来越普遍。当“房地产求购确认书”遇上“客户跳单”，作为客户是否必然要承担违约责任？请看本文的解读。
案例导读
案号：（2009）沪二中民二（民）终字第1508号
案由：居间合同纠纷
审理法院：上海市第二中级人民法院
审理程序：二审
基本案情：
原告A公司诉称：被告陶某某利用A公司提供的涉案房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某某按约支付A公司1.65万元违约金。
被告陶某某辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，A公司并非独家掌握涉案房屋房源信息，也非独家代理销售。陶某某没有利用A公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
法院审理查明：涉案房屋原产权人之一李某某于2008年9月-10月先后分别委托A公司、B公司和C公司出售房屋。C公司、B公司、A公司于2008年10月-11月先后带陶某某或曹某某实地看房。A公司仅于2008年11月27日向陶某某提供一次看房服务，并于看房当日与陶某某签订《房地产求购确认书》，该确认书第2.4条约定“陶某某验看涉案房屋后六个月内，陶某某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某某有关联的人，利用A公司提供的信息、机会等条件但未通过A公司而与第三方达成买卖交易的，陶某某应按照与出卖方就涉案房屋买卖达成的实际成交价的1%向A公司支付违约金”，之后A公司未就房屋买卖事宜与陶某某联系。B公司对涉案房屋报价145万低于A公司165万报价，且B公司积极与出卖方沟通涉案房屋价格。2008年11月30日，陶某某、曹某某与出卖方李某某、赵某在B公司居间下就涉案房屋签订《房地产买卖协议》，最终成交价 138万元。同日，曹某某签订佣金确认书。2020年12月6日，买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》。后买卖双方办理了过户手续，陶某某向B公司支付佣金1.38万元。
一审判决：陶某某应于判决生效之日起十日内向A公司支付违约金1.38万元，案件受理费212.5元，减半收取，计106.25元，由陶某某负担。
二审判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、A公司要求陶某某支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
律师分析
一、《房地产求购确认书》系居间合同
依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，委托人陶某某与中介公司A公司签订的《房地产求购确认书》明确约定A公司通过带陶某某查看涉案房屋的形式，向陶某某提供购房媒介服务，若陶某某成功购买涉案房屋，则向A公司支付佣金。该确认书符合居间合同的法律特征，应当被认定为居间合同。司法实务中，《看房确认书》亦属于该种类型的合同。
二、《房地产求购确认书》中禁止“跳单”条款有效
《房地产求购确认书》第2.4条属于房屋买卖居间合同中常见的禁止“跳单”格式条款，该条款的本意在于防止委托人利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。
对于房屋买卖居间合同中禁止“跳单”条款的效力，理论中存在三种不同的观点，分别为“无效说”“有效说”“折中说”。司法实务中多采用“有效说”，认为“跳单”条款虽属格式条款，但并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的无效情形，该条款合法有效，合同双方主体应当严格遵照履行。
三、 “跳单”违约行为的认定及其法律后果
房屋买卖居间合同中委托人“跳单”并不意味着必然承担违约的法律后果，这取决于委托人是否利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件，进行交易。如果委托人未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则委托人有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约，无须承担违约责任。
本案中，首先，涉案房屋出卖方委托A、B、C三家公司出售房屋，但均非独家委托，B公司先于A公司为陶某某报告订约机会、提供看房服务，陶某某未利用A公司提供的房源信息；再次，A公司报价165万元却未就价格问题与房屋买卖双方进行过媒介，而居间方B公司报价145万元且通过提供媒介服务最终以138万元的较低价格促成房屋买卖双方成交，涉案买卖合同的订立并非由A公司促成，B公司居间成功后，陶某某按约向B公司支付佣金1.38万元。因此，陶某某未不正当地利用A公司提供的信息、机会另行委托他人成交，而是选择报价低、服务好的B公司居间购买房屋，其行为不构成违约。
目前，房屋产权人通过房产中介出售房屋，买方委托房产中介求取房屋的交易模式越来越受到公众的青睐，但面对房屋买卖居间合同纠纷案件数量的逐年增加，对于如何推动房地产交易市场的安定有序发展，仍需不断完善相关的法律制度。
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