预告登记的破产保护效力体现在登记义务人陷入破产程序时，登记权利人仍可以在条件成就时取得物权，但目前我国法律中对此未有明确规定，这就导致预告登记在破产程序中将丧失担保的功能，预告登记权利人最终无法取得物权，仅能进行破产债权申报，遭受严重损失。笔者认为，预告登记本身是一种担保物权实现的手段，在一般情况下，预告登记权利人可以排除他人的干涉,在条件成就时取得物权，故在登记义务人破产的情形下也应当具有破产保护的效力。然而，在实务中，预告登记的权利人只能申请破产债权，并未在破产程序中获得任何保护，这显然与预告登记制度设立目的相悖。本文站在保护预告登记权利人的角度，论证预告登记破产保护效力的合理性，并为预告登记保护效力的实现进行探讨。

一、预告登记具有破产保护效力的合理性

破产法的目的是为了平衡各方的利益，预告登记在破产程序中究竟发生何种作用决于对债务人、预告登记权利人、其他债权人利益的考量，需要兼顾公平与效率。笔者认为破产法并非简单的将债务人的财产进行分割，其内在价值是社会本位，是为了平衡各方利益，稳定社会秩序与发展。预告登记更多适用于商品房买卖领域，在房屋买卖过程中，从签订合同到办理房屋所有权登记周期较长，预告登记的设立就是为了预防不动产买卖过程中可能出现的风险，其中也应当包含登记义务人陷入破产程序的风险，以确保买受人最终能够获得物权，让市场交易处于一种稳定的、可预测的状态。

就目前法律规定来看，将预告登记的权利人作为普通债权人逻辑上是合理的，预告登记权利人取得的是请求权，仅指向登记义务人，而不能直接支配预告登记的不动产，在未完成物权登记前，预告登记权利人并未取得物权。管理人解除与预告登记权利人的买卖合同后，预告登记权利人将丧失请求权基础，则预告登记失效。但如果依照此方式处理，预告登记权利人仅能将其损害赔偿额作为普通债权进行申报，其利益将受到极大贬损。而债务人不仅免除了其基于买卖合同的房屋所有权转移的义务，而且使得预告登记担保的请求权转化为损害赔偿请求权，买受人给付的房款也将沦为普通债权而难以得到清偿，有违公平原则。预告登记后的权利从确定转为一种不确定的状态，也将对社会秩序、市场交易的稳定产生不良影响，这显然与破产法及预告登记制度的立法目的相悖。

二、预告登记破产保护效力与其他权利的比较

尽管我国现行《破产法》和相关的司法解释中，未明确预告登记的破产保护效力该如何实现，但学界普遍认为：“在相对人限于破产之时，经预告登记的请求权享有排斥他人从而保全请求权发生既定的法律效果”，这就意味着经过预告登记的请求权具有一种优先效力，在不动产的物权人陷于破产时预告登记权利人可对抗其他债权人，从而担保请求权得到实现。

（一）与建设工程价款优先权的比较

《中华人民共和国民法典》及相关司法解释规定，建设工程承包人对建设工程款就工程享有优先受偿权，这使得在破产清偿顺位中，建设工程价款是优先于抵押权和普通债权受偿的。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中指出，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。原因在于，就建设工程承包人而言，其债权体现的主要是经营利益，而对消费者而言，在商品房上体现的还有其生存利益。依据生存利益大于经营利益的社会政策原则，立法赋予购房者在法定情况下对其购买的尚未交付或未办理产权过户的商品房享有优于建设工程承包人工程款的权利，否则将不合理地增大购房者的风险，扩张对承包人利益的保护力度。因此，在破产程序中，应当考虑是否赋予作为预告登记权利人的购房者对抗建设工程价款优先权的效力。

（二）与建设工程抵押权的比较

建工程抵押权是一种担保物权，《中华人民共和国企业破产法》规定：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利”。但是《建设工程款优先权批复》明确规定，建设工程款优先权优于抵押权。如前所述，享有建设工程款优先权的承包人不得对抗已交付商品房的全部或者大部分款项的购房者，而工程价款优先权又优于建设工程抵押权。据此，在此情形下的作为预告登记权利人的购房者债权也应当优先于建设工程抵押权人获得清偿，否则就会出现让购房者以其已经交付了全部或者大部分房款的所购房屋为房地产开发企业还债的不合理现象。

三、预告登记破产保护效力的实现路径

（一）限制破产管理人的选择权

从立法的角度，《破产法》赋予管理人选择权，旨在公平的保护债权人的一般利益。无论是选择继续履行合同，还是解除合同，其根本目的在于实现债权人支配的财产只增不减，但并不代表管理人的选择权毫无边界。若管理人在任何情况下都不必考虑对方的利益解除合同，可能将会造成债务人与未履行的合同相对人之间的利益失衡。《德国破产法》中也赋予了管理人对破产申请前发生、尚未履行的商务合同享有选择权，但立法者同时为保护预告登记所担保的请求权，又在法律中规定理论管理人不得拒绝履行该请求权所对应的义务，将预告登记权利人的请求权作为例外处理，平衡了各方的利益。

（二）明确预告登记在破产程序中的效力

即使我们已达成管理人选择权应当受到限制的一致意见，但预告登记在破产程序中具有何种效力仍然是一个需要思考的问题。大体上有本登记的物权、取回权等几种解释路径。笔者认为，将预告登记的权利解释为本登记的物权违反了物债区分的权利体系，预告登记只是作为担保工具，服务于实现物权变动的债权请求权，这种解释路径不合理。支持取回权观点的人则是基于预告登记权利人向义务人主张物权登记后就可能实现物权的结果与取回权的行使一致，但预告登记会因登记的物权内容的不同产生不同的结果，而取回权仅取得所有权的结果，仅以特定情况下的相同结果来支撑取回权的观点略显薄弱。笔者认为，预告登记担保的债权请求权有其特殊性，它不能直接支配物权，但也不宜列入普通债权的行列，需先确认预告登记的权利效力才能进一步理清预告登记破产保护效力的具体实现路径。

四、结语

《破产法》的出台早于《物权法》，故《破产法》立法时自然也没有针对预告登记的权利在破产程序中如何处理作出相应的规定，在之后法律修改和颁布的司法解释中也没有将该问题予以明确，导致预告登记制度在破产程序中无法合理衔接并妥善适用。为保障预告登记权利人的合法利益，稳定交易秩序，期待有更多人关注预告登记破产保护效力的问题，并探索出一条符合我国实际情况的实施路径。