万科地产：量入为出、理性投资，三道红线绿档达标

克而瑞地产研究

2021-09-06 08:44
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长期坚持稳健的财务政策、行稳致远，信用评级保持行业领先。

作者：克而瑞研究中心（ID：cricyjzx）

来源：克而瑞地产研究

核心观点

【上半年业绩同比增长10.6%，上海区域贡献37.3%】2021年上半年，万科累计实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。上半年，万科在全国19个城市市场销售排名第一，在17个城市排名第二。分区域结构来看，业绩贡献最高的上海区域实现销售金额1322.2亿元，销售金额和面积占比分别达到了37.3%和30.5%，北方区域和南方区域的销售业绩贡献度也均超过20%。

【理性投资、量入为出，上半年新增投资规模提升】上半年，万科新获取项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米，投资规模较去年和2019年同期均有提升。项目总地价1126.3亿元，新增投资金额92%位于一二线城市。截至上半年末，万科在建及规划中土地储备面积达16065.9万平方米，其中权益土储9782.3万平方米。

【盈利指标回落至历史低位，三道红线绿档达标】2021年上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%。虽然营收规模保持增长，但盈利下行压力较大，上半年结算利润规模同比降低逾11%，各项盈利指标也均回落至历史低位。截至上半年末万科现金短债比2.32、净负债率20.2%、扣除预收款项的资产负债率69.7%，财务持续稳健、满足“三道红线”绿档要求。

【践行城乡建设与生活服务商，多元板块稳步发展】万科践行“城乡建设和生活服务商”战略，多元业务板块发展稳步推进。物业服务万物云实现收入103.8亿元，同比增长33.3%；租赁住宅泊寓累计运营管理房源19.2万间，间天出租率达95%；商业开发与运营板块实现收入36.3亿元，整体出租率92.3%；物流仓储服务万纬物流继续完善核心节点布局。

销售

上半年业绩同比增长10.6%

上海区域贡献37.3%

2021年上半年，万科累计实现合同销售金额3544.3亿元，销售面积2191.7万平方米，分别同比增长10.6%和5.5%；销售均价16171元/平方米，较往年略有提升。上半年，万科在全国38个城市市场销售排名位列前三，其中在19个城市市场排名第一，在17个城市排名第二。分区域结构来看，上半年对万科业绩贡献最高的上海区域实现销售金额1322.2亿元，销售金额和面积占比分别达到了37.3%和30.5%，北方区域和南方区域的销售业绩贡献度也均超过20%。

投资

理性投资、量入为出

上半年新增投资规模提升

2021年上半年，万科继续量入为出、坚持理性投资，在优先保障投资质量的前提下补充项目资源。上半年新获取项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米，投资规模较去年和2019年同期均有提升。项目总地价1126.3亿元，楼面均价7480元/平方米，权益地价总额约886.5亿元，新增投资金额92%位于一二线城市，且权益比较往年有明显提升。

在总土地储备规模上，截至2021年上半年末万科在建及规划中土地储备面积达16065.9万平方米（在建项目11283.3万平方米、规划中项目4782.6万平方米），其中权益土储9782.3万平方米。同时万科还积极参与旧改，截至2021年上半年末旧改项目的规划权益建筑面积达339.8万平方米。

财务

盈利指标回落至历史低位

三道红线绿档达标

2021年上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，其中来自房地产业务的结算收入1575.3亿元。毛利润383.4亿元、净利润161.7亿元、归母净利润110.5亿元，虽然万科上半年营收规模保持增长，但结转利润规模均同比降低逾11%。

目前行业利润空间承压、盈利整体下行压力加剧，叠加前期高地货比项目进入结算，上半年万科结转项目利润率走低。2021年上半年，万科实现毛利率22.9%、扣除税金及附加之后的房地产业务毛利率18.04%、净利率9.7%、归母净利率6.6%，各盈利指标均回落至历史低位。

万科长期坚持稳健的财务政策，截至2021年上半年末，万科持有货币资金1952.2亿元，有息负债总额2687.1亿元，较去年同期基本持平；现金短债比2.32、长短期债务比2.19；净负债率20.2%，长期控制在40%以下的水平；扣除预收款项的资产负债率69.7%，负债结构健康、满足“三道红线”要求的“绿档”企业标准。同时，万科继续保持了行业领先的信用评级，标普、穆迪、惠誉以及中诚信均给出了“稳定”的评级展望。

多元化

践行城乡建设与生活服务商

多元板块稳步发展

除了在地产开发主业持续巩固提升基本盘，2021年上半年万科继续践行“城乡建设与生活服务商”在战略，在物业服务、住宅租赁、商业开发运营、物流仓储服务等多元业务板块发展都进一步稳步推进。

其中，在物业服务板块，万物云上半年实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入占比55.0%，商业物业及设施服务占比30.4%。社区空间服务以“万科物业”为品牌，截至目前已布局全国105个大中城市的3490个项目。商企空间服务以“万物梁行”为品牌，已服务商企项目超1900个，其中包含超50家头部互联网科技企业和独角兽企业。城市空间服务方面以“万物云城”为品牌，业务范围已辐射北京、深圳、广州、雄安新区、成都、青岛、厦门、郑州、武汉等21个城市，签约合同增长至31份

在租赁住宅业务上，泊寓业务现已布局全国33个城市，累计运营管理房源19.2万间，累计开业14.8万间。24城市场占有率TOP3，其中9城市场占有率TOP1。上半年营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，间天出租率达95%。目前，泊寓已经形成集体建设用地租赁社区、自持商办用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、轻资产“EPC+O”（产品+建造+运营）服务输出等多种业务模式。

商业开发与运营板块，包含印力集团在内目前累计开业商业项目建筑面积988.8万平方米，同比增长18.3%。上半年商业（含非并表项目）业务营业收入36.3亿元，同比增长19.0%；新开业商业面积30.8万平方米，规划中和在建商业建筑面积549.3万平方米。截至上半年末，已开业项目整体出租率92.3%，其中稳定发展期（开业3年以上）的商业项目出租率93.9%。

在物流仓储服务领域，万纬物流继续完善核心节点布局，目前在全国44个城市累计管理项目148个，可租赁建筑面积1149万平方米。其中，高标库126个，可租赁建筑面积1056万平方米；冷库22个，可租赁建筑面积93万平方米。上半年实现营业收入13.4亿元，同比增长64%，其中高标库收入9.2亿元，冷库收入4.2亿元，同比均增长64%。此外，万纬物流以全国仓储网络和规模为基本盘，通过服务和科技赋能，积极探索供应链及医药物流等新业务，进一步提升在各垂直细分领域的物流服务能力。