作者：Osyth

来源：资产界

2026年以来，麦当劳在香港加速处置自持商铺。

7月14日，麦当劳以1.26亿港元出售大埔昌运中心门店物业，至此累计卖出11间临街铺，合计套现超10亿港元，仅2026年内就处置6处物业，回笼资金突破6亿港元。

这场持续两年的集中卖铺，并非经营困难被迫变现，而是跨国巨头精准的周期兑现与战略换仓。

业绩持续走高的麦当劳，果断清仓持有近40年的核心资产，背后藏着重资产退出、轻资产扩张一套完整资本逻辑。

01囤铺38年，每一笔都是时间复利

麦当劳此次抛售的商铺，大多是上世纪八九十年代布局的家底，靠着长期持有穿越楼市周期，稳稳吃下不动产增值红利。

最新成交的大埔铺是典型样本：1988年投入1929.3万港元购入，持有38年后以1.26亿港元成交，账面升值5.5倍，单笔净赚超1.07亿港元，全程无杠杆、低运维成本，仅靠时间沉淀兑现收益。

同期布局的多宗物业，复刻了同样的盈利逻辑。

深水埗钦州街一篮子商铺，1988年成本1400万港元，2021年先拆分细铺套现2268.3万港元，今年剩余物业再以9300万港元成交，两笔交易合计套现约1.16亿港元，净赚1.02亿港元。

美孚新邨地铺，1988年投入2735.2万港元，今年9350万港元成交，38年升值2.4倍。

不同于短期炒铺套利，麦当劳走的是“屯铺”路线，依托门店长期经营沉淀物业价值，数十年持有换取稳定增值。

年化收益虽不算夸张，但胜在零风险、无需频繁打理，穿越多轮市场起伏，收益稳定性远超多数基金与短期投机行为。

02不差钱，为什么还要卖铺？

麦当劳卖铺，是缺钱吗？

财报数据直接打消这一猜想。

根据Brand Finance发布的2026年全球餐饮品牌价值榜单，麦当劳以426.4亿美元的品牌价值位居全球第一。

2025年全年，麦当劳实现总营收268.85亿美元，净利润85.63亿美元，近95%的门店为特许经营模式，轻资产模式贡献了稳定且丰厚的现金流。

全球门店超过4.5万家，中国门店突破7700家。

2026年一季度麦当劳营收65.17亿美元，同比增长9.4%；净利润19.83亿美元，同比上涨6.2%。

这些数据指向一个清晰的结论：麦当劳是全球餐饮行业当之无愧的龙头，既没有资金链断裂的威胁，也没有深陷经营危机的泥潭。

香港23间自持商铺总估值近30亿港元，换算下来不到4亿美元，对比其超260亿美元的年度营收，这不过是一笔零花钱。

如此巨头批量变卖核心地段物业，显然不是为了“自救”。

既然麦当劳不缺钱、也没遇到经营危机，为什么还要批量抛售这些持续增值的核心商铺？

答案可以用一句话总结：不卖，是守家底；卖掉，是换未来。

清仓香港资产，背后有着三重战略考量。

第一，踩准周期，落袋为安。

这批八九十年代购入的商铺，增值空间已充分释放。

经过多轮市场调整，香港商铺泡沫出清，2026上半年买卖登记量创四年新高，本地及海外买家接盘意愿充足，正是锁定额外浮盈的最佳窗口。

若继续持有，核心商铺净租金回报率仅2%-3.5%，扣除税费、翻新成本后收益微薄，还要承担后续市场下行风险。

当下套现，正是兑现数十年增值收益的最优解。

第二，存量资产换增量赛道。

麦当劳在香港深耕近40年，门店密度饱和，新增开店空间几乎枯竭，消费增长逐步放缓。

反观中国内地、东南亚、中东仍处于扩张红利期，增长空间充足。

所以麦当劳的资金调配逻辑十分清晰：用香港存量沉淀资产，置换全球增量增长资产。

第三，十年全球轻资产战略正式收官。

早年麦当劳是披着快餐外壳的地产运营商，自持物业+餐饮双线盈利，租金一度占集团总营收近四成。

2015年起集团全面转型，减少自有物业，提高特许加盟占比，核心利润转向品牌授权与供应链服务。

2017年麦当劳出售内地及香港80%特许经营权，交由中信资本、凯雷联合体运营；2023年回购凯雷部分股权，依旧坚持弱化自持物业的运营思路。

这次香港全部商铺清仓，是战略落地的关键一步。

所有交易统一采用售后回租模式：出让产权、长期租回经营，卖铺不闭店，脱资产不脱市场。

以铜锣湾商铺为例，1.19亿港元成交后，麦当劳每月支付59.7万港元租金回租，给买家稳定6%回报，自身也省去大额物业持有、维修、税费开支，大幅优化资产负债表。

资产还是那些资产，店还是那些店，但钱已经回来了，报表也轻了。

03麦当劳商铺为何不愁卖？

当下香港商铺市场空置率高企、租金承压，降价仍无人接盘是常态。

但麦当劳挂牌物业几乎全部快速成交，差距不在位置，在资产底层逻辑。

普通商铺售卖的只是物理空间，麦当劳卖出的是顶级信用背书+长期稳定现金流。

每一套出售物业均附带10至20年长租约，买家无需承担招商、空置、租户纠纷等风险，收益清晰透明，如同低波动固收产品。

多笔成交项目的租金回报极具吸引力：深水埗商铺：回租10年，月租49.9万港元，回报率6.4%；大埔商铺：月租69万港元，回报率6.6%；铜锣湾物业：稳定回报6%。

当前低息环境下，6%以上稳定租金回报的资产，是市场稀缺标的。

麦当劳把商业地产做成标准化“定期存单”，普通资产拼地段、赌未来，麦当劳资产直接锁定长期稳定收益，这也是逆市热销的核心密码。

04谁在疯狂接盘麦当劳商铺？

梳理11宗交易，接盘资本来自香港本地、内地、海外三地，身份各异，但核心诉求高度统一：争抢确定性收租资产。

第一类，香港本土资深投资家族。

深水埗巨铺买家为本地知名投资人“董事王”叶家润，美孚商铺由郭木财家族接手。

这类本土长线玩家不赌短期升值，只看重麦当劳大品牌长租约带来的持续稳定租金，属于典型的稳健型资产配置。

第二类，内地资本。

市场消息显示，叶家润收购深水埗商铺时联合内地资金入局。

这折射出内地资本投资逻辑的转变，从“赌升值”转向“稳收租”，不再盲目炒作香港物业升值空间，转而追求低波动、高安全边际的确定性资产，风险偏好明显收缩。

第三类，海外发展商。

大埔昌运中心1.26亿港元商铺，接盘方为马来西亚金凤集团，租约延续至2036年。

海外资本持续入场，证明香港核心地段、大牌背书的商业物业，依旧具备全球资产配置价值。

三类买家，身份各异，目标一致，都在买同一个东西：麦当劳的租约。

他们买的不是一间铺，是一张由全球最大快餐品牌签发的“定期存单”。

写在最后

从38年5.5倍资产增值，到10亿港元批量套现离场，麦当劳香港卖铺并非简单抛售，而是一场教科书式的周期兑现、战略换仓与轻重转型。

早年囤铺吃时代红利，是行业上行期的选择；如今落袋增值收益、剥离重资产、输血增量市场，是成熟巨头的战略清醒。

存量时代，商业地产的逻辑早已改写：地段决定下限，现金流决定上限，确定性才是穿越周期的底气。

盲目持有低效资产，远不如适时套现、优化结构。

麦当劳这套轻重资产切换、优质物业处置的实操思路，也是资产持有人、不动产投资人、商业运营者必须吃透的核心能力。

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原标题：卖铺套现10亿港元，全球最大快餐巨头又赚了

售后回租轻资产转型商业地产处置麦当劳