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深圳城市更新项目收购的避坑策略

深圳最近的收并购市场非常活跃,不过收购方基本上都是看得多,出手的少。

作者:西政资本

来源:西政资本(ID:xizheng_ziben)

笔者按:

深圳最近的收并购市场非常活跃,不过收购方基本上都是看得多,出手的少。外地房企来深圳收购地产项目的融资需求非常旺盛,我们在做配资业务的时候却经常发现外地房企因为不熟悉深圳市场而被动入坑的情况,有时甚至是刚谈好前融的交易架构就发现开发商自己的收购合同存在巨大漏洞,前融业务的谈判最终也只能提前收场。

很多百强房企在深圳的城市更新项目上都栽过跟头,自2015年以来,外来的百强房企纷纷在深圳成立区域公司,并大力拓展深圳的更新项目,但大部分都已折戟其中或早已撤出深圳市场。为便于说明,我们就开发商在深圳收购城市更新项目的避坑策略做整体梳理。

一、项目公司的股东变更不意味着项目权益的变更

以收并购方式获取深圳的城市更新项目,常见的操作方式为收购项目公司股权,而收购股权必然伴随着项目公司股东的变更。我们做深圳城市更新项目的并购配资业务时,经常发现有些开发商仅关注项目公司的股权变更而忽略项目权益的变更,比如村企合作项目的项目公司股东变更后必须到集体资产管理部门备案通过后才算真正完成项目的收购。从操作的角度来说,城市更新项目如果在收购前项目公司已被选择为村集体的合作主体且在集体资产管理部门完成了合作主体的备案手续。项目公司股东的变更,其实意味着村集体的合作主体的变更,因此收购项目的时候不仅仅是办理工商变更,还必须到集体资产管理部门办理合作主体的变更备案。需注意的是,深圳不少区的集资办,对办理合作主体的变更备案都非常慎重。如关外某区,在2020年至今仅审批通过了不出10宗的变更备案,而且强调收购项目的开发商必须比此前备案的合作主体整体实力更强才允许变更备案。因此我们建议,开发商尽调时须了解项目是否已完成村集体合作主体的备案手续,同时合同须约定项目权益的变更是转让方必须履行的义务,受让方支付收购款的支付节点与转让方完成股东权益(项目合作权益)变更的情况互相挂钩。在转让方完成重大义务后,受让方才支付收购款。

二、项目收购的交易对价分拆支付风险

就深圳城市更新项目的收购而言,为节省税费,收购对价一般分拆为三部分(股转对价+归还项目公司欠付转让方及其关联方的款项+支付给转让方所收购的无证物业的拆赔款或者拆迁包干费用)。收购方支付拆赔款或者拆迁包干费用,本质上都是为了支付转让对价和做大项目公司的成本。需注意的是,有些开发商在签署收购协议的时候,转让方并未在项目范围内提前收购无证物业,而这些开发商又轻信转让方后续一定能够实现无证物业的收购并通过拆赔款支付的形式实现交易对价的支付(主要是转让方取得拆赔所得可享受税收优惠政策),比如收购合同约定了“部分收购对价以无证物业拆赔款的名义支付”,但其实该情况下,如转让方无足够的资金或因村委不愿意配合无证物业的权属确权,则会致使无证物业的收购失败以及拆赔对价支付的落空。具体来说,2021年8月12日深圳市住建局和规自局发布了《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》(深建字〔2021〕137号),2021年9月27日深圳市规自局又发布了《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》(深规划资源〔2021〕508号),此后各种无证物业的交易和确权都遇到了问题,转让方通过提前收购无证物业并获取拆赔交易对价的方式也面临很多现实的障碍。

鉴于上述,我们建议合同还须约定,如非因受让方的原因导致收购对价未能以无证物业拆赔款的名义支付,则双方另行协商支付方式,同时因变更支付方式而增加的税费由转让方承担。

三、以物业补偿作为收购转让对价的操作风险

部分城市更新项目,收购转让对价除货币外,还会存在受让方给与转让方一定的新建物业作为转让对价的情形,即收购对价=货币对价+项目建成后的物业补偿,此时受让方须评估给与转让方物业补偿的难度。转让方能够在城市项目内获取建成后的物业,无非是两种方式:

第一种方式,转让方通过其关联方收购了项目内的无证物业,同时上述关联方取得无证物业获得了村委、街道认可的权属确认,也即将无证物业确权至转让方的关联方名下。其后,项目公司与转让方的关联方签署拆赔协议,以回迁房的方式让转让方的关联方取得建成后的物业补偿。因回迁涉及的税费较低且回迁物业能纳入项目公司的成本,故该方式常作为物业补偿的首选。如前所述,该方式须注意转让方后续有无足够的资金实现收购或村委是否愿意配合无证物业的权属确权。

第二种方式,项目公司将建成后的部分物业无偿过户至转让方或其指定第三方名下(此方式还须考虑深圳的限售政策),其中过户所产生的税费由项目公司承担,不过该补偿物业不能像拆赔对价一样纳入项目公司的成本。开发商如采用“货币对价+项目建成后的物业补偿”的方式进行收购,须考虑转让方在签署收购合同时在项目内是否有已收购的无证或违建物业。如有,则以回迁方式实现“项目建成后的物业补偿”更为经济,否则开发商在收购阶段的投资测算须考虑如果后续转让方收购无证物业失败,则需评估开发商/受让方多付的无偿过户物业税费以及补偿物业未能纳入项目公司成本的影响。

四、项目收购后推进不顺利且未及时行使解约权导致打水漂

深圳城市更新项目常见的重要节点包括更新项目的立项、专项规划的获批、集体资产管理部门的备案、拆迁率100%、实施主体的确认,该等节点一般也作为开发商支付收购对价的前提条件。同时,一般收购合同也会约定如转让方逾期未完成某个重大节点,则受让方有权解约。需注意的是,前几年很多外来的百强房企都迟迟怠于向转让方主张解约权,最终导致了解约权的丧失。根据《民法典》的规定,法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。

一般而言,收购合同较少会约定解除权行使期限。因此,如违约方已催告的情况下,受让方应在催告的期限内行使解除权。否则,在解除事由之日起一年内应行使。

五、规划指标的申报与批准难度

我们经常遇到一些哭笑不得的事情,比如开发商找我们要前融资金,项目的可研和投资测算发过来一看,发现他们对深圳城市更新项目的概念基本都停留在框架上,对地价、容积率、贡献率等根本无法深入掌握,所以经常都是反着过来,我们做前融业务的时候先要教这些外地来深的开发商怎么研判项目、怎么做投资测算。

简单来说,投资测算的基础是在满足特定的规划指标的场景下,是否能取得符合受让方预期的税后利润。很多外来房企对于深圳的开发报建情况不熟悉,导致对能获得多少规划指标没有把握,甚至对规划审批时间都没有预期,因此前融业务沟通过程中提供给我们参考的投资测算表存在很大的水分。举个简单的例子,一个住宅类的城市更新项目,开发商申请前融时住宅的容积率按照7.5以上进行测算,而一般情况下深圳住宅的容积率平均只在6左右,如按照7.5的容积率测算,那么测算结果肯定会非常“失真”。我们认为,外来的房企如碍于在深圳没有资源,无法像本地企业一样争取到更有利的规划指标,则最好按最保守的情况进行测算。深圳规划的最重要准则为《深圳市城市规划标准与准则》,外来房企在拿地前,应熟悉《深圳市城市规划标准与准则》中对各类用地的规划要求标准,研判开发报建的难度,如后续出现开发报建上的障碍,则很难从项目上抽身。除此之外,房企加强内部管理,招聘熟悉深圳开发报建的开发管理人员亦尤为必要。

六、关于项目用地的风险

在深圳的工改项目中,需做土壤治理的情况非常常见,有些更新项目甚至因为这个问题导致项目没有利润空间。关于项目用地的风险中,另一个更为常见的情形就是地下埋藏物的问题。事实上,非常多的外来百强房企在拿地或收购项目前,一般都不会去了解项目的地下埋藏物情况,由此导致后面才发现地下存在燃气管道甚至发现有暗河的情况。由于移除地下埋藏物一般都需要花费较大的成本,因此开发商经常因为没能在拿地前发现地下有埋藏物,导致未将该成本考虑在拿地测算中,并最终导致了投资测算的不精准。有鉴于此,我们建议开发商在拿地或收购项目前先去政府相关部门了解项目的地下埋藏物情况。就深圳而言,地下埋藏物情况往往在区更新局、规自局、住建局等部门可以调取。同时,项目的地质情况也会影响建安成本。故也建议开发商尽量说服转让方,以使收购方可以在拿地前对项目开展详勘工作。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“西政资本”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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