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2023不良资产大会昆明站
龙光集团举行交流会，公司管理层称，公司的资金很紧张。
作者：地产三哥
来源：地产三哥（ID:dichansange)
3月10日，龙光集团举行交流会，公司管理层称，公司的资金很紧张。
昨天的发布会上，公司表示，之前做的偿还公开市场债务的预算是建立在银行和预售资金监管账户正常的前提下，但事实是现金流入严重达不到预期。
这算是对业内消息的回复：此前一周多，龙光向投资人提出了多支境内债券的展期方案。
亭亭玉立的龙光是真的撑不住了还是不打算撑了？是能力问题还是态度问题？
本文整理了一些公开数据，抛砖引玉。
一、高评级挡不住违约
如果单看2021年中的评级，出问题怎么也不能轮到世茂集团和龙光集团：
但BB级的龙光集团、标普投资级评级的世茂集团违约来得如此之快，让人意外。
进入3月份，多年来一直BB评级的龙光集团的境内债券也要展期，更让人意外，因为在市场的普遍印象中，龙光集团资产质量尚可，风格并不激进，甚至是保守而稳健的。
二、“三条红线”挡不住违约
即便扣除受限现金，龙光集团、世茂集团是少数几家“三条红线”全部达标的民营房企。
但“三条绿线”也没能挡住流动性问题。
除了预售资金的监管导致流动性紧张之外，部分房地产企业存在明股实债以及其它表外负债，这导致“三道红线”对流动性及负债率的表征有直接偏差。
极端的看，如果把少数股东权益全部算成负债，以现金/（短债+少数股东权益）来看，龙光这一指标还可以。
当然，如果还有其他表外负债，是很难从公开市场和披露的财务报告中获得信息的。
按照3月10日交流会上龙光管理层的说法，2022年1月份一笔私募美元债也是流动性危机暴露的导火索。现在来看，当时龙光的应对也过于聪明了。
三、较低的借贷成本挡不住违约
从融资成本来看，世茂、龙光都不应该出现问题。
从它们的存款综合利率来看，也不应该出现问题，通常综合存款利率越高，在财报时间节点之前大量回笼资金的嫌疑越小，账上资金应该越稳定、宽裕。
世茂集团还是宽裕的，对向来稳健的世茂来说，去年陆家嘴93套房的“乌龙”事件可能是个导火索，点燃了当时异常脆弱的市场情绪。
现在看来，当时的世茂不知道是过于聪明还是工作失误。如果没有这个事件，至少世茂的流动性问题不应该这么早公开、发酵、扩大。
四、龙光拿地投资并不消极
从2021年拿地情况来看，龙光似乎并不紧张。
从新增土地来看，世茂集团和阳光城的大幅度收缩已经明显显示出来。
但龙光集团的拿销售比并没有异常。在克而瑞2021年度的榜单中，龙光的销售和新增货值在排名都在23位，比之前的年度排名还有进步。所以，这种反差更突然。
五、审计机构名单中没有线索
从上表中的审计机构和费用的角度，笔者不认为这里存在房企暴雷或者违约的线索。
为了几百万的审计费，毁掉声誉和职业生涯，是得不偿失的。但是在合规范围内，技术上是有弹性空间的。
小结
客观来说：
1、从三道红线和评级指标来看，龙光、世茂不应该这么早暴雷。
2、世茂流动性问题的公开可能源于陆家嘴卖房的导火索，当时市场情绪极度敏感，全年的拿地销售比的数据能从侧面印证公司的谨慎。
3、对龙光来说，评级很稳健、账户货币资金稳定、拿地也不消极。除了表外负债，还存在什么客观因素呢？
主观来说：
强力的政策、脆弱的情绪，让房地产企业现在只剩一个最大公约数：
保交楼。
之前的不违约、高毛利、快发展、高品质、回报社会、永续经营等等，这些公约数已经全部失效。
残酷的现实告诉绝大多数民营房企的老板，这个本应该可持续发展的行业已经变成了高频雷区。
只要能满足保交楼这个底线，为什么还要付出更多呢？
这是资本的趋利避害，也是人性。
不管是能力问题还是态度问题，龙光的表现，可能让紧张的同行们松了一口气，原来浓眉大眼、亭亭玉立也挡不住流动性紧张啊。
但这同时也让房地产行业的投资人又多捏了一把汗。
趋利避害一定会内卷，内卷之下，空间越来越逼仄，内卷的极限就是零。
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