作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

观点地产网：历史可以追溯到1986年的中海物业，1991年便在内地开展物业管理服务，2015年成为第二个登陆资本市场物业股，几乎可以说每一步都走在了行业最前面。

但在物业管理行业群雄崛起的现在，中海物业发展模式与同行相比，开始有点落后。一方面，过去中海物业提供的服务对象过于单一，基本为中海集团提供服务；另一方面，增值业务并不亮眼，业务没有过多想象。

所以，当同样是大型物业管理企业依靠市场扩张能力，或是凭借独特能力获得高估值时，如碧桂园服务的61.75倍，融创服务的92.05倍，华润万象生活的106.43倍，中海物业却只有33.85倍。

或许是眼看他人起高楼，过去只专注于自身的中海物业对自身业务进行了重新梳理。

2018年首次获得“外拓第一大单”后，中海物业大力推动第三方物业的拓展，在2021年初，更是正式启动项目总经理合伙人制改革。

如今，中海物业对自身业务重新梳理后，发布了最新战略。

这场战略发布会于7月30日在深圳举办，基于对市场的洞察，中海物业提出三大市场战略、四大服务产品和三大合作模式。

三大市场战略、四大服务产品和三大合作模式，是中海物业基于自身优势对当下物业行业的思考，也是如何重新追赶行业第一梯队的思考。

在发布会上，中海董事、中海物业董事局主席张贵清表示，本次战略发布是基于对物业行业的信心；基于对跨界合作，形成互补竞争优势的信心；基于打造更具竞争力的产品和服务，共建发展路径的信心；基于成为多元共治基层社会治理中坚力量，成为美好生活共建者和守护者的信心。

据观点地产新媒体了解，三大市场战略包括发掘存量住宅价值，着力物业服务升级和建筑物焕新；投身城市更新，承接国家战略；进入广泛领域，开展多元业务。

战略的背后是中海物业对于物业未来发展的思考。

中海物业行政总裁杨鸥认为，“生活服务业”属性的春天已经到来。中海物业副总裁叶翔则表示，城市化高歌猛进二十年来，存量住宅建筑物生命周期步入中年，相信物业市场已逐渐进入存量时代。行业面临多业态、不规则、不确定性、复杂性的现状，做大存量住宅产值，才是真正创造更多社会价值与服务业增加值。

同时，在中海物业看来，物业管理要回归物业的本质，做好基础服务、做好质量，只有基础服务做好了，客户黏性、客户满意度提上来，才有增值服务、多元业务、社区治理等方方面面。

因此，在发布会上，中海物业发布了四款为基础物业服务解难纾困的产品，分别为物业盒子、物业服务菜单化工程、物业APP平台和开放的社区服务劳动者平台。据悉，将有150个“物业盒子”计划于一年内投放，覆盖其75%的在管面积，实现市场最优的管理费效比。

此外，中海物业服务平台通过在手机上搭建社区公共议事平台，打造公开透明、接受监督、多方参与，打造共建共治共管的社区。

中海物业还公布了三大合作模式：一是地方政府合作中海模式，城市更新老旧社区物业管理的全程解决方案；二是物业企业换“芯”计划，中海物业将面向传统物业管理企业，协助其改变管理模式，实现传统企业至现代化企业的升级；三是存量住宅焕“心”工程，全面赋能城市老旧社区物业服务及运营。

合作模式的发布，对中海物业加强跨界合作也有着重要意义。

张贵清在现场表示，中海物业已经与顺丰、中建等很多企业展开了战略合作。物业行业涉及到千家万户，所以需要和各行各业来合作，从而找到自身的产品竞争力，这是未来发展的趋势。

新战略的发布虽然说是中海物业对于物业管理行业的新思考，但很大程度上或许是其在过去行业蓬勃发展过程中掉队，重新寻找超车的机会。

值得一提的是，2018年12月，中海物业通过官网发布了一条消息，名为“中海物业外拓第一大单诞生记”。彼时，中海物业承接济南华山回迁安置房项目，项目类型包括住宅、商铺、商务办公楼，总建筑面积达240万平方米，其中商业及其配套17万平方米，写字楼56万平方米。

这是中海物业外拓的第一单大生意。事实上，自上市以来，在独立第三方开拓上，中海物业可谓非常乏力。统计显示，有关中海物业独立第三方的数据，在2020年的业绩报告中才开始出现。

据了解，中海物业外拓真正有所起色应该是在2019年，当年中海物业中标项目179个，面积达1504.3万平方米，外拓面积创历年之最，且首次超越内接面积，并入局城市服务、民航服务、高等院校、养老院等新领域。

但中海物业没有保持住这个成绩，2020年新增在管面积超过3000万平方米，同比增长20.7%，其中仅22.8%面积来源于独立第三方项目。也就是说，独立第三方面积仅为700万平方米左右。而在这一年，中海物业来自独立第三方的在管建筑面积占比才刚过10%。

需要注意的是，中海物业曾提出过清晰的规模追逐目标，在该公司“十四五”规划中明确提出内生和外拓要达到1：1的战略目标，在管面积规模未来五年复合增长率不低于30%，到“十四五”末预计增长3.7至3.8倍。

若以中海物业2020年底1.82亿平方米在管面积作为基数粗略计算，第三方物业管理项目每年至少需要新增6400万平方米才能完成目标。

按照过往的成绩，中海物业远远未能完成。

作为局外人，也许并不非常清楚了解中海物业外拓失速的原因。但可以看到的是，中海物业在2021年初推进了公司制度的改革，如今又对外做出明确的战略宣，均旨在完成大目标下的业绩指标。

据观点地产新媒体报道，在2021年2月，中海物业通过官网公布正式启动项目总经理合伙人制改革，同时举办首期项目总经理持牌资格认证开班式。

当时张贵清表示，这是面对成本逐年上涨、市场竞争愈演愈烈、业务边界不断扩大的行业趋势，中海物业必须通过管理模式创新，突破发展瓶颈，盘活更大存量，开拓更广增量，实现持续、均衡、健康、高质量发展。

在外界看来，此次改革推动中海物业行程集团-平台-项目层面的三级职能管控体系，厘清职能分配，即集团负责制定标准、战略，平台和项目负责具体业务扩张，是能推动中海物业第三方外拓的落地。并且通过改革，将个人利益与企业利益捆绑，提升管理人员的主观能动性，实现第三方市场规模扩张。

但光有制度还不行，物业管理行业如今已是高度竞争的市场，如果没有辨识度，每年至少6000多万平方米的业绩目标肯定是无法完成的。这也就让此次发布会显得尤为重要，这是中海物业对外展示的窗口。

对于战略、模式、产品的展示，也是其希望在物业管理的红海中，找到这类具有特征的合作方。

难点或许是，中海物业选择的赛道需求到底有多大？

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原标题：外拓与规模压力下中海物业存量寻路

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