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房企“理财产品”,接连爆破了

就在几天前,华南某TOP30房企内部理财产品爆雷了,而且还是官方亲口承认的。

作者:炸天团

来源:地产大爆炸(ID:dichandabaozha)

对于地产行业来说,如今已经到了如履薄冰的时刻,任何一笔还不起的债务,都会像压死骆驼的最后一根稻草,威力巨大。

这一年来,我们看到了太多种类的房企暴雷案例:

有的房企没有按时偿还银行贷款,从而被银行拉黑。

有的房企发行了大量的境内债、美元债,到了兑付期一筹莫展,把信用消耗殆尽。

甚至有的房企连信托、商票等小额融资均无法按期足额兑付本息,引起圈子轩然大波。

那下一个暴雷的产品会是什么呢?

很多人都猜不到,居然是房企的理财产品!

01

就在几天前,华南某TOP30房企内部理财产品爆雷了,而且还是官方亲口承认的。

房企方面披露称:相关的基金和定融产品总额约为60亿元,其中公司担保的部分投资产品出现逾期兑付。

自11月22日来,该房企遇到一路红灯,境内债展期、美元债重组、信托违约,这次的理财产品的爆雷,只能说是意料之中,虽迟但到。

之前的那些债券展期对于金融机构债主来说,或许没那么痛,但理财产品的暴雷,则是真真切切伤害到了员工和投资人的利益。

据悉,这波暴雷涉及全部投资人大概1500人,员工及亲友占了一半以上。也就是说,自家员工赚的辛苦钱、以及亲戚朋友的积蓄就这么被套牢在里面了。

面对这种如“自家花园失火”的局面,该房企召开纾困会议,称“尽管外资评级机构不断下调该房企评级,但公司仍以各类债券、基金不逾期为首要目标,包括从区域公司归集资金、出售城更股权、引入战投及主席个人认购定增股票、乃至出售物业优质资产等,公司几乎做了所有尝试。”

简而言之就是,为了不逾期兑付,该房企尽了最大的努力还是失败了。

最后解决方法只能二选一:要么现金兑付——慢慢还,要么实物兑付——买奥园的房。

还是那句话,地产寒冬,人人自危。

02

事实上,该房企并非个案。

今年以来,包括恒大、佳兆业、阳光城、宝能纷纷爆出理财产品地震,理财总额和投资客户一个比一个惊人。

9月,恒大财富被爆暂停兑付,发布的“超收宝”产品涉及融资总额超过400亿元!

投资者大部分是恒大员工,在2017年承诺年化利率25%,300万元起投,事实上10万就可以起投了,也有不少员工拿着三四万,再和亲戚朋友凑够10万,就参与投资了。

当初泡沫吹得有多大,如今暴雷声就有多惊人。

最后恒大没办法,给出了现金分3年兑付、打折购房等方案,恐怕恒大的困难远远不止暴雷这么简单了。

11月,佳兆业发布的锦恒财富产品出现逾期兑付,逾期金额为3亿元,据称理财产品的总金额高达127亿!

细究背后原因,实则是因11月那波美元债利息未兑付、美元债被抛售,市场对这个“三道红线”转绿的优等生出现情绪变动,由此引发的一系列流动性危机。

但比恒大好不少,佳兆业通过抵押旗下物业公司部分股权融资、以及加速项目去化回款,得到了不少现金流喘息。

最后也给出了大方的处理方案——展期3年全部现金分期兑付,对于延期兑付的本金,按照一年期商业贷款基准利率4.35%向投资人支付延期利息。

此外,还有阳光城200亿理财产品逾期,宝能发布的前海世纪私人财富产品地震,涉及80亿的总额.....

以上这些房企都有一个共同点,就是在理财暴雷之前,已经出现了不同程度的债券逾期、贷款无法兑付等问题。

出现后来的理财暴雷,说明资金危机恶化的程度已经到晚期了。

03

以前叫它为小甜甜,现在都叫牛夫人,说的就是房地产的理财产品。

如今相继出现的理财产品地震,很大部分原因在于地产繁荣时期,房企无序增长,加杠杆扩张,发布的融资产品超出了承受范围,遇到行业下行,暴雷就发生了。

15-19年间,互联网金融一片混乱,违规违法现象频发,普通民众也看清了现状,选择了具有雄厚资金实力的理财机构进行背书,比如地产企业,凭借着庞大现金流和资产优势,是不少人理财投资的首选。

很多房企在几年前都推出了自己的理财产品,例如恒大推出“恒大金服、恒大保险”,万达财富推出理财产品“员工宝”。

这类理财产品承诺的年化利率都非常可观,例如融创内部发行名为“乐金融”理财产品,年化利率宣称可达10.5%,万达的“员工宝”年化利率宣称6.5%,基本都是承诺一年期可兑现。

而地产行业的员工购买房企的理财产品,在业内更是福利了。因为这些以底层资产担保发售理财产品,往往以较高的年化回报率,一般都会在10%以上。

为了打消顾虑,内部员工带头购买,甚至强制摊派额度。

在行业上升期,这些产品风险都不大,随着房价一路上涨,这些房企获得巨大利润,足够兑付每年金融产品所产生的利息,发行更多理财金融产品,融到钱后再扩大市场规模,如同滚雪球一般。

这两年,行业进入下行期,随着“房住不炒”政策逐步落实,全国房地产市场迅速降温,“三道红线”对开发企业的制约,银行政策全面收紧,开发商融资渠道变窄。

由于房地产市场降温,一方面是房子难卖,资金回笼周期变长;另一方面融资困难,再加上开发企业此前盲目乐观,投资了大量非主营产业,导致资金链变得非常脆弱。

以上原因叠加下,无论是债券、信托、商票还是理财产品,都可能随时暴雷,而投资者想收回成本,也变得越发困难。

04

投资需谨慎,入市有风险,特别是在寒冬的房地产行业,尤其如此。

随着房企理财产品暴雷频发,后续必然会引起部门重视,那些长期处于监管灰色地带的理财产品,比如有的房企通过子公司集资那种,要万分小心,指不定哪天就成为杀鸡儆猴的对象。

上周五,恒大正式官宣违约,包括广东省政府、央行、银保监会、证监会、住建部等五部门紧急发声定调。

或许,对于恒大财富的投资者而言,可以稍微的宽慰一点,有广东省政府进场事情应该不会更坏了。

而对于其他房企理财的投资者而言,或许更希望地方政府派驻工作组能够成为一个标配。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“地产大爆炸”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题:

2022不良资产大会

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