作者：鲜文

来源：执行复议与执行异议之诉（ID：qzzxlaw）

裁判要旨

实务要点

第一、买受人购买房屋以后，买卖双方对房屋掌控信息不对称，且出让人房产公司在买受人不知情状态下，将已经出让的房屋设定抵押权，尤其房屋存在抵押，导致无法办理权属登记房屋。进而演变成抵押权人、被执行人、买受人之间一系列的诉讼纷争，其中，以案外人执行异议之诉纠纷更为突出。即本案涉案房屋状况：2014年10月20日签订《智圣汤泉庄园认购协议》，2015年10月9日进行抵押登记，2017年1月12日查封涉案房屋，2017年7月10日天津高院判决中金公司对涉案房屋抵押优先受偿权。就案外人执行异议之诉的法律适用而言，虽然案外人可以选择参考适用《执行异议和复议规定》第二十八条或者第二十九条，由于案件事实（甚至房屋性质）的细微差别，案外人提出排除执行的理由可能出现《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的条件均不符合。应当考虑参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条或者第二十九条，同时也应当考虑抵押权，即抵押权、一般买受人、消费者购房之间的权利冲突以及权利顺序排位问题。参考执行审查部分问题解答（一）

第二、如前所述，就权利顺位排序，消费者购房→工程价款优先权→抵押权→一般买受人。在抵押权存在状态下，消费者购房权利优于抵押权，此时，案外人考虑参考适用《执行异议和复议规定》第二十九条，房屋的性质决定是否满足该条规定的“消费者”要求。最高法院评价“本案中，王发年认购的案涉房屋为建筑面积300余平方米的别墅，房屋规划用途为酒店式住宅，仅依据王发年本人及其配偶、子女在临沂当地无房产的证据，并不足以证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。”

第三、消费型“满足家庭日常基本居住需要”的住宅适用《执行异议和复议规定》第二十九条，以物抵债购房不适用，度假豪华投资经营购房不适用。如何理解《执行异议和复议规定》第二十九条，最高法院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。

一、中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，2017年1月12日，诉讼保全过程中，天津高院查封了晨始公司名下包括蒙山温泉庄园Ｄ23号楼（房产证号沂房权证城区字第××号）在内的房产。

2017年7月10日，天津高院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司涉案租赁物，赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；……晨始公司以其所有的31套房屋抵押物还款义务承担抵押担保责任。中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿等。

二、2014年10月20日王发年与晨始公司签订的《智圣汤泉庄园认购协议》,主要约定：王发年认购晨始公司位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区，暂测建筑面积306.6平方米，规划用途为酒店式住宅，房屋单价5560元／平方米，总价款1704696元。王发年在签订认购协议书同时交付房款1704696元。2014年11月5日之前，王发年交齐全部房款或规定比例的首付款86万元，并签订《商品房买卖合同》后，王发年可享受晨始公司的相应优惠政策，该房优惠后的房款为1704696元。

涉案D23号房屋目前仍登记在晨始公司名下，且已经于2015年10月9日进行了抵押登记。天津高院作出的(2016)津民初100号民事判决第五项所述“31套房屋抵押物”包含本案中王发年主张权利的D23号房屋。

三、天津高院认为，本案的争议焦点为：王发年对D23号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及王发年对D23号房屋是否享有所有权。

王发年在执行异议被裁定驳回后，根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。

《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

从上述三个条文分析，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，系对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准规定；第二十九条针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权，《异议和复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有抵押权。

本案中，涉案D23号房屋登记在晨始公司名下，中金公司对该房屋享有抵押权。已生效的(2016)津民初100号民事判决判令：中金公司就涉案D23号房屋在内的“31套房屋抵押物”折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。虽然王发年在法院查封前已经与晨始公司签订了有效的房屋买卖合同，但未能提交证据证明其符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件。王发年享有的债权请求权不能对抗中金公司的抵押权，依照《执行异议和复议规定》第二十八条规定要求对D23号房屋停止执行，依据不足。因此，一审法院对王发年要求解除对涉案D23号房屋的查封，并停止执行的主张不予支持。

因王发年要求对涉案D23号房屋停止执行的主张缺乏依据，且目前仍登记在晨始公司名下，王发年仅对涉案D23号房屋享有债权请求权，故，王发年要求确认其对涉案D23号房屋享有所有权缺乏法律依据，不予支持。判决驳回王发年的诉讼请求。

最高法院认为，本案二审争议的焦点问题为：王发年对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对案涉房屋是否享有所有权。

一、关于王发年对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题

首先，本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。本案中，王发年认购的案涉房屋为建筑面积300余平方米的别墅，房屋规划用途为酒店式住宅，仅依据王发年本人及其配偶、子女在临沂当地无房产的证据，并不足以证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。

其次，本案也无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。本案中，王发年与晨始公司之间签订房屋买卖合同就此享有的债权权益为普通债权，原则上应当遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则，其权益能否排除强制执行取决于是否完全满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，只要欠缺四个要件之一，即不能排除强制执行。关于未办理过户登记的原因，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者新建商品房尚不符合首次登记条件等其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。本案中，王发年并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故王发年对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。

一审法院对于王发年主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的请求未予支持，并无不当。

根据一审查明的事实，案涉房产目前仍然登记在晨始公司名下，故一审判决认定王发年仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认对案涉房屋所有权的诉讼请求不予支持，并无不当。

标签：标的异议丨执行异议之诉丨消费者丨基本居住丨别墅

案例索引：最高人民法院（2020）最高法民终1094号“王发年、中国金融租赁有限公司二审民事判决书”（审判长刘敏审判员万挺审判员潘杰），载《中国裁判文书网》（20210203）。

法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十七条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百零九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《物权法》旧

第一百七十条  担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

《民法典（物权）》新

第三百八十六条  担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

第一百九十一条  抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

第四百零六条  抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第二十七条  申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第三百零五条  案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：

（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；

（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。

人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。

第四百二十三条  根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。

3、案外人、申请执行人根据《民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条、《民诉法解释》第三百零五条、第三百零六条，以及利害关系人根据《民诉法解释》第五百零一条提起执行异议之诉的，必须符合下列条件：

（1）经过执行异议审查的前置程序，即对执行法院已经作出的执行异议裁定不服；

（3）有明确的诉讼请求、具体的事实及其理由；

（5）诉讼请求与作为执行依据无关，即执行标的与执行依据中确定的标的不具同一性或相关性。

不符合上述条件之一的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

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原标题：最高法院：案外人购买的度假豪华投资经营型住宅以及以物抵债房屋，不属于家庭日常基本居住需要，不适用消费者购房条款

法律以物抵债