作者：老庵
来源：老庵笔记（ID：gh_bd8f12fb8283）
这是一篇干到不能再干的文章，内容也并无太多新意，仅对项目融资的评价思路进行框架性总结，老庵认为该总结有一定必要性。在实际工作中，同一项目通常面对多家金融机构，若碰到复杂方案，前期沟通可能会占用较多精力，需要找到高效沟通方式，降低机会成本，以便对方案进行综合比较。无论方案如何五花八门，对融资方来讲，诉求无非是希望在一定时间内找到额度大、期限长、成本低、增信措施弱、用途限制少、还款灵活度高的一笔资金，所以在对方案进行甄别时，可从以下几个维度进行快速判断。首先，判断团队是否靠谱是基本动作。这点其实可以单独写篇文章，人靠谱有多关键无需赘言，靠谱机构+不靠谱团队是非常遗憾的事情。抛开行业积累和人脉深度，今天仅简单讨论在面对面沟通中如何快速判断坐在对面的机构人员是否靠谱。首先靠谱的人应该专业，业务知识应该非常娴熟，对政策走向、各种业务要点及自家尺度烂熟于心，能够迅速get到融资人的需求并输出建设性意见；其次靠谱的人应该有落地案例，比如目前团队管理规模多少，最近有什么落地案例，合作客户有哪些，团队一共几个人，团队长在目前机构就职的时间等等，这些都可以在面对面沟通中直接发问。同一个项目，额度大小更多看金融机构的风控尺度，批复额度直接显性，融资人更应关注实际拿到手的资金有多少。宏观层面，例如最近的监管政策是否有收严可能；该金融机构的对口监管机构尺度如何；是否有额度，额度从哪些维度管控，目前成本在机构内部抢占额度是否有优势。以开发贷为例，该行的放款节奏如何；放款金额是否严格要求与工程进度匹配；放款时是否需要提供发票；借款能否用于归还股东借款；总包等主要合同是否可以覆盖批复额度；总包是否配合倒款，抵押物价值最大能支撑多少提款等等。亦或是明股实债，资金进入形式是增资还是转股；增资是否需要对底层项目进行包装，底层项目能否包装出目标额度。
不同资金的成本下限不同，到位效率迥异，同时出资时点也影响资金价格。结构方面，投资人、代销方、资管方分别收费多少，每个环节是否有压缩空间，是否有砍头费用。另外还需关注目前结构是否有税务成本，债权人是否可以开票，底层项目或SPV是否有多余增值税可能，资产需过户或买卖股权时是否涉及缴纳契税和所得税，税负成本按照年化计算是什么成本。提款还款的时间是否可与项目经营现金流匹配，最低还款金额是多少，是否严格根据销售进度还款，提款还款路径是否畅通，是否需要股权过户；退出方式有几种，路径和审批流程上是否有障碍，所有退出方式是否均为固定成本，留少许浮动是否可以接受，还款后的结构是否有技术问题。目前项目现状与当地不动产登记中心要求是否一致，如果不一致如何解决，抵押后机构对办理预售登记和网签的要求与实际执行是否有矛盾之处，后续网签是否需要补充抵押物或提前还款。另外，机构通常非常关心主体增信的有效性，是否按照相关议事规则和授权履行内部审批流程。管控措施核心是判断是否影响项目运营效率及盈余资金使用灵活性。例如在章证照共管情形下是否派驻人员，项目日常事项的审批权限在业务团队还是公司投后部门，网签时机构如何配合解押；盈余资金付现具体什么要求，除付现外是否可抽调；动态抵押率&覆盖倍数要求如何管控，如果项目销售非常理想会不会造成资金闲置。另外，还应关注财务核算问题。该方案对财务出并表诉求有无影响，若还款或部分还款时是否涉及股权转让，是否需要在财务层面进行包装；在各种情形下，底层项目需要股东继续出资时是否有出资路径。正常情况下，项目融资时效性都很高，所以落地效率尤为关键。一方面，需要了解清楚该类型方案金融机构的审批周期需要多久，一共涉及几方审批，需要上几个会，每个环节需要多久，哪个环节最为关键。两另一方面，融资人需要倒排时间表，目前方案落地时需要分几步，每步时间可否压缩，债权人内部需要履行什么流程，例如是否需要履行国资程序、董事会甚至股东大会审批，是否涉及与审计沟通确认出并表方案等等。
当然，一笔融资需关注的问题无法一概而论，全部列举没有意义，在搞清楚主要问题以后，主要还是看哪个方案能否满足融资人的核心痛点，融资人最关注的问题就是核心问题。
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