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2022-04-27 15:59
地产出清、AMC进场。这是房地产的求生局，也是不良资产人的盛宴。
作者：陈文莉
地产出清、AMC进场。这是房地产的求生局，也是不良资产人的盛宴。
政策加码支持房企风险出清，各类AMC等纷纷入局，这是一个怎样的江湖？“不良人”会如何重构地产？AMC如何搅动企业竞争？凤凰网风财讯《“不良人”地产局》专题逐一解疑。
政策不断抛出橄榄枝，“不良人”的地产局，风起潮涌。
4月24日晚，小道消息称主要AMC和相关部门召开了座谈会。
有业内人士向风财讯透露，会议和2022年1月底类似，重点研究AMC参与风险房企项目并购的金融服务。因为目前五大国资AMC中，相对而言，地产业务（信达地产）做得较大的中国信达参与度较高，其他几家还是伺机而动的状态，项目谈判仍以“债转股”为主，但这部分的量不大，期待AMC合作重组再开发、共益债投资重整等更多的盘活动作。
的确值得期待，风财讯注意到，政策到位、组织就位、资产上桌、银行迫切、楼市时机、资本涌动，AMC“不良人”纾困地产这场大戏，弹药已齐、只待点火。
01 政策到位、组织就位、资产上桌
政策支持，是AMC真正会步入地产出清潮的重要原因。
4月的会议，或预示着今年政策对AMC纾困地产的第二次表态。
2022年1月底，金融监管部门召集全国性AMC开会，研究AMC参与风险房企项目并购的金融服务。
3月，即诞生了两单AMC获批发行用于地产纾困的金融债，分别是东方资产和长城资产。
这笔钱主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，房地产行业不良资产纾困，房地产金融风险化解等相关不良资产主营业务。
虽然两笔金融债并不会公布具体的纾困企业名单，但据风财讯了解，长城资产已经参与了华夏幸福、光耀集团、卓达地产、阳光美基、信德地产、金东海、亿城地产等企业的重组，今年一季度已挂牌地产资产就达到430个，资产总额783亿元。
东方资产则进入了华夏幸福、佳兆业、重庆东银集团、协信集团、福晟集团、三盛宏业等企业的重组和资产盘活，收购了深圳地标赛格广场、北京经典项目中弘大厦、昆明地标滇池旅游度假区等大型项目。
风财讯注意到，4月21日，伴随王占峰离开中国华融，任职东方资产党委书记，四大国有AMC（华融、东方、长城、信达）全部完成换帅。
政策到位、组织就位、资产上桌，AMC新时代已经开启，面对地产纾困的积极性预计也会更高。
02 银行地产不良攀升 “儿子”的活多了
四大国资AMC成立之初，就是为了负责处置四大银行的不良资产，东方对应中行、信达对应建行和国开行、华融对应工行、长城对应农行。
近年银行的房地产不良贷款率不断攀升，银行的不良资产率也被拉高，这意味着AMC的地产纾困量会越来越大。
标普预测，中国境内银行的地产不良贷款率到2021年底会比年中增长逾一倍，是银行的压力来源之一。有数据也显示，四大国有银行2021年末的房地产贷款不良率上涨了37bp-247bp。
其中，中行的房地产不良贷款率高达5.05%，民生银行飙升至2.66%，工行的地产不良率4.79%，同比已经翻番；渤海银行更因房地产风险敞口过高，被国际信评机构下调评级。
房地产贷款不良率提升，不可避免，本轮房地产风险出清过程中，AMC会成为地产纾困的主要参与方之一。
03 资本涌动 炒出多只AMC概念“地产妖股”
4月以来，很多人被“中交地产”这只22天内提了13个涨停的妖股惊艳。
实际上，在近一月跌了2个点的A股地产板块中，还有渝开发、京能置业、中华企业等逆势涨停的地产股。而这些股票的共性都是——具备AMC概念。
此外，越秀金控、广东粤海、信达地产、海德股份、物产重大、中科金财等AMC核心概念股也都有较好走势。
AMC作为房地产风险中的一个投资暗线，逐渐走向风口。不少散户和机构资金都在低谷中选择AMC作为长期的避险板块。
不过也应该警惕被疯狂炒作的一些AMC概念股，已经面临散户进场、机构大量出货的“预期透支”征兆。
申港证券就指出，近期资金炒作的重点，以小型企业和出险房企为主。长期视角看，持有高信房企才是更稳健的策略。
04 楼市价量齐跌 入场时机到了
AMC介入地产出清，时机很重要。
风财讯粗统，截至4月25日，全国已经有近90个城市出台了楼市相关的松绑政策，其中郑州、福州、南京、南宁等8个省会城市，在房企融资、资金监管、贷款利率等多方面也有所宽松。
中指院报告指出，预计二季度稳定房地产市场的政策将持续出台，如企业端加大房企纾困力度，帮扶有价值的企业渡过难关；需求端全面支持合理住房需求释放，加大信贷支持力度，适度修正限购、限贷等政策，促进销售回暖，打破地产僵局。
惠誉在最新的报告中则表示，2022年第一季度销售额下跌走势有望探底，未来数月房屋销售额下滑将放缓。
看到转机，是此时AMC加速收购地产项目不良资产的原因之一。
AMC纾困地产，仍在路上。凤凰网风财讯《“不良人”地产局》将持续跟踪报道。
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