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总之，能否在债权人和债务人之间做好平衡各方情况还有待讨论。
作者：李庚欢
来源：汇执（ID：zhixinglawyer666）
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》于2014年12月29日由最高人民法院审判委员会第1638次会议通过，自2015年5月5日起施行（下文中简称《规定》），该规定一共32条，主要包括三个部分内容：
第一部分是关于执行异议和复议程序的一般规定；
第二部分是关于执行行为异议和复议程序的规定；
第三部分是案外人异议程序的规定。其中第二十条中明确了“唯一一套住房可执行的条件”，即：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。该《规定》非常明确的叙述了申请情况之下可以执行被执行人唯一的一套房产，但是在司法实务中还是存在诸多问题，根据目前司法实践和学者的解读，有关于法院可以执行唯一住房的问题，有以下几个需要分析的方面。
NO.01 居住权和所有权
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第7条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”但如何把握和理解“超过被执行人及其所扶养家属所必需的房屋”并没有详细的解释，造成实践中只要被执行人名下仅登记一套房屋的，人民法院均会停止执行。对此，这里有几点需要理解分析：
人民法院对于所必须的房屋保留的是什么权利？有两种观点，居住权还是所有权？按照民法以及强制执行的法理分析，法院应当保护的是其居住权。所有权是对于民法上的物所保护的一种承认或者登记制度，承认物的所有权是为了在法律上明确物的归属和解决其他争议，而居住权可以看做是一种使用权，其目的是为了保证人可以享有的居住权利。所有权是一种物权，而非人权，故可以看做是非必须的权利，也就是说作为被执行人，在民法上有债权债务关系和按时划款的义务，那么在这种情况下所有的物除了要保证基本人权的都不应当享有该物的所有权。
由此可见，法律的该项规定其实是在保护被执行人的居住权，尤其是当除了被执行人以外还有需要抚养的家庭成员的情况下，唯一一套住房就对于保障其居住权有非常重要的作用。既然明确了法律旨在保护被执行人的居住权而不是所有权，那么唯一住房在一定情况下就可以被执行，即可以保证被执行人以及其家庭成员的居住情况。
NO.02 正确理解“必须”
法律规定是维持被执行人及其所抚养家属的必须生活需要，举一个例子，如果被执行人有能够维持生活的子女或者配偶，那么其唯一住房就不存在必须的情况，因为其家庭成员足有能够保证其生活的收入和条件，这个时候被执行人以其只有唯一住房而支持其房屋不被执行的诉求显然不合理。《规定》第20条的第一款即是对该问题的解释，即：“对被执行人有扶养义务的人名下有其它能够维持生活必需的居住房屋的，说明被执行人有其他可供生存所需的住所，没有保护的必要。” 《规定》第20条的第三款就是对上述分析的其中一个情况，即“申请执行人同意为被执行人及所扶养家属按照当地廉租住房保障面积标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，或者提供居住房屋的”，为平衡申请执行人与被执行人之间的利益，一些法院在保障被执行人及其扶养家属一定期限居住权的情况下，对其名下唯一房屋予以执行，符合立法目的且实践中效果也比较好。这里也是有其他方面的争议，比如租赁的期限、租金的认定方式等等，都需要结合司法解释、判例和当地的具体情况具体进行分析。
NO.03 时效性
上面提到法律出于保护公民的居住权而提出不得执行唯一一套住房，但是这样的保护并不是法律上当然的，而是为了在立法时权衡各方的整体利益而做出的，所以在合理的期间和范围内可以很好的平衡各方的利益，但是如果这种保护过于长久，申请人或者债权人一方的利益必然受到损害，势必打破这种稳定的平衡关系，也不利于敦促债权人积极履行其还款义务，也让法院的执行程序受到阻碍，因此这种保护一定是具有时效的，当被执行人具备了其他能够保证必要生活条件的时候，应当继续执行其住房，履行其还款义务。
NO.04不得利用法律逃避执行
《规定》第20条第2款规定：执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其它房屋的。该款规定是遵循了民法的基本原则，对于恶意转移房屋而逃避债务的，法律不应当本着保护其居住权的初衷而伤害申请人的利益，这违背了公平正义的原则，也是为了预防债务人恶意转移财产行为的发生。在目前我国司法规定已经实践中，区分善意和恶意是标准的合理对待，只有这样才能够发挥法律的最大效用而实现最优的社会价值。如果被执行人以逃避执行为目的转让房屋的仍要予以保护，实质上是鼓励债务人逃避执行，这是不利于我国司法环境的建设的。
以上的对于被执行被执行人唯一住房的论述主要是基于目前的法律规定和学者论述，实践中法院在进行执行程序的时候是否能够充分理解法律的规定和其中蕴含的原则则不确定。总之，能否在债权人和债务人之间做好平衡各方情况还有待讨论。
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