首轮集中土拍热度最高城市，二轮热度跌至“冰点”

丁祖昱评楼市

2021-09-28 16:50
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相较于首轮集中土拍，重庆二轮集中土拍供应规模明显减少，涉及42宗宅地，总供应建面仅447万平方米，较首轮总供应规模减少了36%。

作者：克而瑞研究中心

来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）

竞拍规则全面升级

相较于首轮集中土拍，重庆（仅考虑主城九区）二轮集中土拍供应规模明显减少，涉及42宗宅地，总供应建面仅447万平方米，较首轮总供应规模减少了36%。

表：重庆2021年两次集中供地规模对比（幅，万平方米）

注：仅统计主城九区涉宅地块

数据来源：CRIC

此次重庆二轮土拍最重要的变化体现在竞拍规则的调整上。首轮集中土拍规则十分宽松，其中不限地价、不限房价、不竞自持、不竞配建。受此影响，首轮集中土拍房企参拍热度高涨，整体溢价率高达43%，创下22城中溢价率最高。

在“稳地价、稳房价、稳预期”主导下，重庆第二轮集中土拍规则在四大方面迎来全面升级。

首先，为严控地价水平，每宗土地均设置最高限价，严控溢价率水平，最高限价溢价率设置在6%-15%之间；

第二，增加“竞自持”环节，报名开发商数量≥2家的地块，当地块价格触顶后，转入竞自持比例，部分地块还引入了“竞品质”的模式；

第三，增加配建租赁住房指标，此次推出的42宗地块中，有17宗地配有自持租赁住房指标，占比大约40%；

第四，对竞买人的购地资金来源、竞买资格等方面进行严格审查，一定程度上预防房企的金融风险。

整体溢价率降至0.02%

从溢价率表现来看，重庆第二轮集中土拍热度可谓降至“冰点”。

第二轮集中土拍整体溢价率仅有0.02%，较首轮下降了近43个百分点。从溢价成交地块占比来看，成交的28幅地中仅有蔡家地块1幅溢价成交，并且还是超低溢价成交，溢价率仅有0.43%，该地被中铁二十局以7.8亿元的总价拿下，楼板价7641元/平方米，这也是重庆第二轮集中土拍中唯一一宗溢价成交的地块。

而首轮成交的46宗地块中有40宗地块溢价成交，其中32宗土地高溢价成交（溢价率超过30%），从这一点也可看出重庆本轮土地竞拍热度下滑程度之显著。

从流拍率来看，此次集中土拍，重庆挂出42宗涉宅，9宗提前中止出让，余下的33宗地中有5宗流拍，仅成交28宗，流拍率（含中止出让地块）高达33%，与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。

表：重庆2021年两次集中拍地土拍热度对比（万平方米、亿元、元/平方米）

注：仅统计涉宅地块

数据来源：CRIC

平均地房比降至0.52，盈利空间提升

土拍规则全面升级至“限价+竞自持+竞品质（部分）”，重庆土地热度下降也在意料之中。

叠加近期多数房企面临较大的资金压力，即使是苏州、杭州这样的热点城市房企拿地积极性下降，流拍、提前中止出让成为“标配”。

从盈利情况来看，不考虑含自持租赁地块，此次重庆二轮土拍平均地房比为0.52，较首轮明显提升，尤其是巴南、渝北的一些地块，地房比低至0.4，典型如巴南区界石组团S标准分区S58-1/01地块，楼面价仅有4767元/平方米，较万科在周边拿下的同类地块楼板价要低4%，按照周边在售项目平均销售价11700元/平方米来测算，地房比低至0.41，房地差近7000元/平方米，盈利空间十分可观。

即使是本场土拍中唯一溢价成交的北碚区蔡家地块（楼板价7641元/平方米），按照周边在售均价15000元/平方米来测算，地房比仅有51%，也能保持良好的盈利。

单价最贵的地块——观音桥区H06-5/04地块，该地被中海底价竞得，楼面价13300元/平方米，该地位于观音桥地王1.7公里处（中海在首轮集中土拍中竞得，楼板价高达15307元/平方米）。对比两地价格来看，本次土拍楼板价较地王价格下降了13%，而周边的新房单价在20000元左右，地房比为67%，这也是本场土拍中地房比最高的地块，依然能实现一定的盈余。

表：重庆二轮集中土拍典型纯宅地块盈利情况（亿元、元/平方米）