银行转嫁抵押登记评估费为何屡禁不止？

法园金融法律研究

2022-03-30 09:44
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中国银保监会消费者权益保护局发布关于信贷融资相关费用问题典型案例的通报，其中两例涉及由保险公司承担抵押评估费及登记费的情形。

作者：王平lawyer

2022年3月24日中国银保监会消费者权益保护局发布关于信贷融资相关费用问题典型案例的通报，其中两例涉及由保险公司承担抵押评估费及登记费的情形：

1、2019年，邮储银行淮北市分行办理抵押贷款1923笔、6.32亿元。经查，1612笔、4.17亿元贷款业务在提交申请前完成抵押评估，由借款人自行承担抵押评估费。83笔、2419万元贷款业务在申请当日或之后完成抵押评估，根据该分行提供的《小企业最高额抵押合同》《个人购房购车借款及担保合同》格式条款约定，由借款人承担抵押评估费。

2、2019年1月至2020年6月，湖南邵阳昭阳农村商业银行白仓支行发放了11笔、280万元抵押贷款。借款人在不动产登记中心办理了抵押登记手续，承担1820元不动产登记费，抵押权利人为邵阳昭阳农村商业银行。

关于禁止转嫁抵押登记、评估费的相关规定如下：

1、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕8号）第三条规定，房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。

2、中国银监会《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》（银监发〔2012〕3号）第一条第（七）项规定，银行业金融机构应依法承担贷款业务及其他服务中产生的尽职调查、押品评估等相关成本，不得将经营成本以费用形式转嫁给客户。

3、财政部、国家发展改革委《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》（财税[2016]79号）第二条规定，不动产抵押权登记费由登记为抵押权人的一方缴纳。

纵观本次通报的两家机构，违法行为都发生在边远城市。事实上，银行转嫁抵押评估费、登记费的早已出台，而且罚单也不是第一次，为何还是屡次出现这样的罚单？出现这样的情形的原因只有两种可能性：

其一是机构内部相关人员合规知识欠缺。由监管通报可知，相关机构人员对转嫁抵押评估费、登记费属于违法行为并没有认识，否则也不会出现银行提供的格式合同中明确约定借款人承担抵押评估费，由此可知，许多偏远地区分行对这一禁止性条款并不知晓。

其二是故意规避监管规定或放任违法行为的发生。贷款申请前即完成了评估，以借款人提前评估并支付费用而并非为本次贷款进行评估为由，规避禁止转嫁抵押评估费的规定；对借款人办理并支付登记费的，不再支付给借款人，故作不知，放任违法行为的发生。

如果该违法行为发生是由于相关人员合规知识欠缺，凸显了边远城市合规人才的欠缺，那相关人员加强监管规定的学习及强化内部合规管理将极为必要。如果是故意规避或放任违法行为发生，那么，相关机构的内部控制则出现了问题。因此，加强合规管理及内部控制，将是杜绝抵押评估费、登记费等明显违法行为的有效保障。