最高院：开发商虽破产，仍应为已支付购房款的消费者办理过户登记！

金融审判研究院

2019-10-23 13:35
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购房消费者向开发商购买商品性住房并已经支付全部价款后开发商被申请破产，在案涉房屋还未办理过户登记的情况下，虽然案涉房屋仍属于开发商的破产财产，但基于购房消费者就所购商品房对出卖人享有的特殊债权，要求破产管理人继续履行购房合同并为购房消费者办理过户登记的，法院予以支持。

作者：初明峰、刘磊

来源：金融审判研究院（ID：jrspyjy）

裁判概述：

案情摘要：

1、杨飞与英嘉公司签订购房合同，购买后者开发的商品性住房，并在合同签订后向后者支付了全部购房款。

2、但在案涉房屋办理过户登记之前，英嘉公司被申请破产，并且英嘉公司破产管理人不同意继续履行该购房合同。

3、杨飞诉至法院要求确认案涉房屋归其所有。

争议焦点：

杨飞是否有权要求破产管理人继续履行购房合同为其办理过户登记？

法院观点：

根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，杨飞已经通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项，故对于案涉商品房买卖合同，英嘉公司破产管理人并无解除权。在杨飞主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下，英嘉公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故英嘉公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助杨飞办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给杨飞。

根据《物权法》第九条的规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。对于本案所涉房房屋，杨飞虽然已经支付了全部购房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。同时，本案并非因物权归属争议引发的物权确认纠纷，故二审法院将本案案由确定为物权确认纠纷并确认案涉房屋归杨飞所有确有不当。但由上所述，二审判决判令英嘉公司为杨飞协助办理案涉房屋所有权过户手续是正确的，通过该判项的履行或执行，杨飞仍将能够取得案涉房屋所有权。此外，二审判决虽对房屋交付等合同履行事实的认定存在矛盾，但根据《优先受偿权批复》之相关规定，该事实并不影响本案的最终处理。

驳回北京英嘉房地产开发有限公司的再审申请。

案例索引:

（2015）民申字第1158号

相关法条：

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《企业破产法》

第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。

第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

实务分析：

困境房地产企业破产中，购房人与建设工程施工人、抵押权人、一般债权人等众多主体的权利顺位应如何把握的问题，实务中争议较大。站在购房消费者角度看，如何最大程度的保障其利益，实务中有不同认识：1、有人认为购房消费者应当在破产程序中主张“房产取回权”；2、有人认为购房消费者应当在破产程序中主张法定优先权；3、有人则认为购房消费者可要求破产管理人继续履行合同。笔者结合曾梳理的最高院判例对上述观点进行分析。笔者认为：

1、购房者主张取回权的主张难以成立，因为取回标的的前提是相应财产不属于"债务人资产"（重整程序）或"破产财产"（清算程序）。但根据物权法规定，不动产物权的设立需经依法登记，未经登记不发生物权效力。购房人对预售、网签备案的房产并不享有物权实务中已无争议，因此购房人“房产取回权”的说法不能成立。如购房人的优先顺位不被破产管理人认定而提起相关诉讼时，取回权的诉求很容易被审理法院驳回。笔者也梳理过最高院直接否定取回权观点的判例：《最高院：判定配合过户的裁定，不属具有直接变更物权关系的文书》，对此观点的不合理性及风险笔者不再赘述。

2、关于在破产环节购房消费者选择主张优先权是否明智？是否有法理基础？实务中如此操作能否有效保护购房消费者的权益，有待讨论。实务中，主流观点认为作为住宅商品房，购房消费者通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款的，根据《合同法》）、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《执行异议与复议规定》等相关法律、司法解释规定之精神，此情形下消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优于其他有担保债权（非按揭预抵押优先权本身），也优先于建设工程价款优先受偿权。关于本观点笔者在后续文章中予以展开。

3、本文援引的判例，是赞同和支持购房消费者通过诉请管理人继续履行合同的，笔者赞同本做法。笔者认为对于购房消费者而言，其作为商品房买卖合同的买受人在合同中的主要义务是支付购房款，当全部购房款支付完毕之后，剩余的只是一些配合交房入户、办理权属证书等附随义务；对于烂尾楼盘来说，开发商无法按期竣工验收、交房、办证，其为根本违约。购房人有权选择继续履行合同，要求管理人继续履行前述义务；也有权要求开发商解除合同退回购房款，承担违约责任。实务中鉴于开发商已破产并裁定进入破产程序且房价处于上涨中，选择“继续履行商品房买卖合同，要求标的房产竣工验收、交房、办证”一般情况下都是购房人利益最大化的选择。笔者推荐本文援引判例，供从业者实务参考。

另外，本文援引判例有一细节值得讨论，裁定中表述：“二审法院将本案案由确定为物权确认纠纷并确认案涉房屋归杨飞所有确有不当。但由上所述，二审判决判令英嘉公司为杨飞协助办理案涉房屋所有权过户手续是正确的，通过该判项的履行或执行，杨飞仍将能够取得案涉房屋所有权，……该事实并不影响本案的最终处理，驳回再审”，根据最高院的表述看出最高院认为二审结果是错误的，但其同时认为二审终审判定的事实是“在经过当事人履行判定的一定行为后必将达成的一种结果”，进而认定该判决结果是没有影响纠纷的最终处理的，在此基础上考虑司法权威、稳定和效率，未予改判或发回重审。这也体现了审判监督环节与其他审判环节的不同特点，一孔之见。

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破产开发商

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