正佳广场，2018年全市场规模最大CMBS成功发行！

读懂ABS

2018-09-03 10:03
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2018年9月3日，由广发证券资产管理（广东）有限公司（简称“广发资管”）担任管理人的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73.006亿元，为2018年全市场最大规模CMBS，并将于近期登陆深交所挂牌转让。

来源：读懂ABS（ID：dudabs）

2018年9月3日，由广发证券资产管理（广东）有限公司（简称“广发资管”）担任管理人的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73.006亿元，为2018年全市场最大规模CMBS，并将于近期登陆深交所挂牌转让。

01 项目基本情况

本次专项计划的实际融资人为正佳企业集团有限公司（简称“正佳集团”），标的物为正佳广场，位于广州市城市中轴线CBD中国第一商圈—百万平方米天河商圈之核心位置，是集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心以划时代建筑设计、42万平方米超大规模，成就世界前十，亚洲城市中心最大的Shopping Mall，是中国最活跃的购物广场之一。

本项目优先级A档规模55亿，发行利率6.5%，期限12年；优先级B档规模13.006亿，发行利率8%，期限12年。中诚信证券评估有限公司给予优先级A档资产支持证券的评级为AA+，优先级B档证券的评级为AA。基础资产为原始权益人依据《中融-正佳广场信托合同》享有的信托受益权，并以正佳广场未来12年的租金收入等为还款来源保障。

增信措施包括：底层资产担保；履约保证金机制；结构化分层；现金流超额覆盖；差额补足承诺；内部信用触发事件（如：评级下调事件；违约事件；EBITDA下降事件等）

02 项目亮点

1、目标物业位置极佳

正佳广场位于广州市城市中轴线CBD中国第一商圈——天河商圈之核心位置，交通便利。曾入选《福布斯》杂志评选的“全球十大购物中心”，并于2011年被评为华南地区首个国家AAAA级商贸旅游景区。

2、资产服务机构管理能力强

正佳企业集团有限公司是我国早期传统商业物业中的龙头代表，发展至今已有24年的历史，目前已经发展为集多产业于一体的大型多元化现代企业集团。正佳集团一直秉持创新驱动发展理念，尝试各种跨界的发展路线：最早提出“体验经济”，把购物、娱乐、休闲合于一体，将正佳广场打造为“亚洲体验之都”。

3、资产池现金流稳定

受益于正佳集团的多元化经营战略，资产池的现金流由商场运营收入、酒店收入、植物园与博物馆的门票收入、物业经营收入等组成，现金流来源多样广泛，各板块运营良好，回款稳定。

4、信用増级措施充分

本专项计划租金现金流对优先级证券本息有较好的覆盖；次级资产支持证券能够为优先级资产支持证券提供一定程度的内部信用支持；正佳集团为资产支持专项计划提供差额补足承诺；专项计划层面的必备金额机制和保证金机制也为项目提供一定的信用增级。

03 项目意义

正佳集团成立于1993年12月2日，系正大天河投资有限公司全资控股的子公司，截至2017年12月，正佳集团总资产达到176亿元，主体评级AA。正佳集团经营多元化，包括购物中心、商品零售、休闲旅游、创意百货、广告传媒、大型海洋馆、自然博物馆、雨林植物园、五星级酒店等。

本单CMBS的成功发行，为正佳集团盘活了商业物业、拓展了新的融资渠道，助力正佳集团携正佳广场、正佳极地海洋世界、正佳演艺剧院、正佳万豪酒店、正佳自然科学博物馆、以及热带雨林生态馆、广府文化街等全领域旅游文化资源，全面打造“都市型世界级旅游目的地”。本产品的成功发行，体现了投资人对正佳集团现代化经营管理物业能力的认可，显现了市场对以资产信用支撑产品创设上观念的进步，展示通过CMBS在盘活存量物业、助力传统零售转型的重要意义。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

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原标题：

CMBS 正佳广场广发资管