银行开发贷、按揭贷款放开了?

西政财富

2021-10-27 17:44
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对于我们前融机构而言，由于开发商后端开发贷是否能成功下放，按揭回款是否顺利系我们前融机构退出的关键

作者：西政财富

来源：西政财富(ID:xizhengcaifu)

笔者按：

自HD爆雷事件后，XL、BN、HYN、DDZY等开发商接连“爆雷”。9月底开始，央行货币政策委员会第三季度会议、央行及银保监联合召开的房地产金融工作座谈会、央行举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会、国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会、2021金融街论坛年会等会议上，均传递出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的信号。刘鹤副总理在2021金融街论坛年会开幕讲话中提到：合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。高层公开讲话中似乎传递出一些“信贷松绑”信号，根据一些媒体报道，广州的一些银行（如中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等）房贷利率较过往有所下降，佛山建设银行和农业银行的首套二套房利率均下降了20个基点，房贷放款速度也比之前快了，有些新房用户表示两个月就放款了，而之前动辄要等半年以上……对于我们前融机构而言，由于开发商后端开发贷是否能成功下放，按揭回款是否顺利系我们前融机构退出的关键，在当下信用风险事件频发的背景下更是我们目前关注重点。

对此，我们就目前房地产企业的银行开发贷、按揭贷等情况向部分银行进行了简单的沟通与摸底，以供参考。

一、银行开发贷额度

（一）额度紧张，观望为主

根据我们摸底的情况，目前除了少部分股份制银行以及少部分农商行还有少量开发贷额度以及四大行中部分银行还有额度腾挪空间外，大部分银行仍都处于额度不足或收紧的状态，亦有银行在几个月前已经暂停涉房的相关业务。在额度紧张的情况下，有银行表示从总行开始从上到下，最近都在比赛非房业务，对房地产业务的积极性明显降低。

对于近期各大讲话中传递的“信贷松绑”的信号，在我们摸底的银行中，大部分银行均表示政策传导和执行整体上还有一个过程，大家目前处于观望状态为主，最后一季度新增客户难度较大，做好存量维护系当务之急。对于开发贷业务目前一方面主要是存量业务已占满额度，只有释放出来才能新增业务，但是在目前信用风险频繁暴露的背景下，即便是新增业务也对交易主体与项目的考核更加严格。另外，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称“银行贷款两集中制度”）已经明确对银行贷款划了相应上限，加上其他的信贷投放比较乏力，在这个监管指标没放松的情况下，政策具体执行存在一定的现实难度，并且市场信心的恢复也需要一个过程。

（二）提高标准，向国央企、优质主体及优质项目倾斜

关于开发贷额度是否释放问题，一些银行表示，目前确实收到监管通知新增开发贷额度，但银行内部开发贷还是基本暂停，并且，由于开发商信用风险事件频发，即使开发贷规模放开短期看来意义也不是不大，经过这波市场清理，剩下的可以合作的客户并不多，内部在对交易对手的选择也会集中在国央企，对民企基本不感冒了。

此外，在还在投放开发贷的银行中，对于大湾区的一些项目，若项目涉及城市更新的，可绑定前端的拆迁贷/更新贷一并操作，优选“小而精”的项目，进行封闭式管理，并注重项目本身的好坏；在挑选交易对手方面，有银行表示对于大开发商反倒看不清，有一些小开发商相对稳健的是目前重点合作的对象。另外，一些尚有额度的城商行表示，目前主要是跟国企合作，对于所有开发贷款要归集总部的项目一律不做，虽然目前还有一定的额度，但是也不是想给就能给的了，最终还是要看项目本身的风险是否可控。虽然近期有很多声音释放出来，但是最为关键的还是要看银保监局、看监管怎么表态。

二、银行按揭贷额度

就按揭贷而言，根据我们的市场摸底，整体而言对于刚需客户确有放松的迹象。另外，亦有银行表示人行也通过给予证券化额度的方式间接放松了按揭贷款的额度上限。一些银行表示，按揭额度较之前有所松动，但是前面积压了太多项目。而对于之前做业务较为“疯狂”的银行而言，目前也是有一堆不良需要消化。整体而言，对于自己银行做开发贷的项目，该项目的按揭贷款可以松的时候还是会有所松动，但是整体会提高对交易对手的选择标准，在风控角度现金流紧张的开发商肯定很难通过审批。

三、当前地产融资业务的开展

房地产融资项目在还款来源方面需重点关注集团整体现金流以及项目自偿能力（即项目销售产生的现金流），前融资金的退出很大程度上需要依赖银行开发贷的放款，也即常规意义上的贷款置换。以我们操作地产前融业务而言，在目前的市场融资环境下，出于对投资安全的考虑，我们对交易对手的筛选、项目的挑选等方面亦提高了标准，并会重点关注当地销售市场情况、后端开发贷以及按揭贷款的沟通及放款情况、投后管理的落实等等。

（一）交易对手的选择

在对交易对手的选择方面，我们采取定量与定性的观测方法，并会特别注意交易对手的现金流情况、表外负债的情况等，具体而言，我们会重点关注开发商“三道红线”的情况、经营性现金流是否为正、投资买地金额是否超过年度累计销售额的40%、总负债周转率、资产流动性、债务集中度（信托、发债等大额集中到期的情况）、真实利率水平、表外负债情况（特别是小股东权益占比与其分红占比是否匹配等）、商票及供应链融资情况等。此外，我们也会重点关注该开发商是否有不利的市场传言、对比其他机构的黑白名单、开发商人事变动情况、近半年及一年中土储变动情况等等。另外，在选择交易对手时，我们还会关注该开发商老板的整体风格（激进、保守）、公司融资与财务工作线条安排、公司组织架构（标、非标、创新融资部门、投资合作部门、非金非银部门、财富部门）等等。目前，开发商排名仅能作为一个参考指标，我们更多落实到开发商本身资质的优劣，对于综合实力较强的地方龙头，有实业板块支撑的开发商亦是我们重点关注和合作的对象。

（二）项目选择

在项目的选择上，我们会重点关注行业周期情况及企业操盘能力、操盘周转速度；项目所在地市场情况、今年销售情况、售价、土地成本高低等。对目标项目进行更精确的投资测算，准入条件方面提高项目净利率的要求，另外对目标项目的销售预期、现金流等进行更详细的评估，注重敏感性分析以及项目IRR、股东IRR等，以防止被动做接盘侠时出现长时间无法退出的问题。

（三）风控及投后要求

我们目前操作排名靠后房企或其他中小房企的前融项目时在风控措施层面也进行了相应的强化，具体比如：

（1）原则上要求必须有抵押物，融资主体较优质的情况下才可考虑后置抵押；

（2）原则上要求开发商提供其他有现金流入的公司提供担保，具体比如开发商所属集团以及其他项目公司的担保，并对担保主体的现金流进行详细评估；

（3）对目标项目进行更精确的投资测算，准入条件方面提高项目净利率的要求，另外对目标项目的销售预期、现金流等进行更详细的评估，防止被动做接盘侠时出现长时间无法退出的问题。