核心高管换防，张扬变沉寂，换帅“小王”的新城控股在吃老本不？

搞债的雷猴

2020-06-07 00:03
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新城控股的“老王”事件的冲击下，看接棒“小王”如何表演。

作者：DealingMatrix

来源：搞债的雷猴（ID：bond_monkey）

6月1日，传来一则有关于新城发展控股有限公司（以下简称“新城发展”）的稍有安慰的消息。

实控人王振华被撤销全国劳模称号，自2019年7月10日因涉嫌猥亵儿童罪被逮捕以来，仍身陷囹圄，至今未有结案。

在其子王晓松接任其A股上市公司新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）后，大刀阔斧，改变策略，先后转让24个项目公司的股权，拿地也从激进张扬变得沉寂消极，调节存货与销售模式，尽早撤出三四线城市。

总结就是一句口号：力保现金流！

近一年的“小王”挂帅下，今年的中指1-5月份中指榜单中挤进前10。

1-5月，新城控股权益销售额539.8亿元，行业排名第10；权益销售面积498.5万平，行业排名第9。

中指榜单TOP10部分

新城发展是一家港股上市公司，地产的业务在境内与新城控股多有关联。DM上可查询到新城发展的相同实控人的全部关联图谱。

新城发展相同实控人关联图谱

来源：联合资信评级报告

债市大佬近期根据热点，也对新城控股进行了一波分析。

在“老王”还未结案下，机构未有大胆买入的行动，并且投资新城的逻辑重点可以放在吾悦广场的稳定租金上。

同时，热心债友也对“小王”上任后的的公司联席总裁陈德力的离职做出了分析猜测。

DM查债通-小道消息

今年3月以来，已有两位联席总裁离职。其中，陈德力曾是新城控股的一名老将，在吾悦广场的项目开发运营商立下汗马功劳，公告中提示因个人原因离职，也给投资者传达一丝不安的信号。

一、债券融资情况

在岸债券方面：

新城发展是通过相同实控人王振华名下的境内发债公司发行在岸债券的。

今年新城控股成功发行5笔在岸债券，总规模25.5亿元。

目前，相同实控人当前存续债共34笔，290.37亿元。其中新城控股发行28笔，存续为264.10亿元。

在岸债券情况

在DM上可以查询到新城发展相同实控人的近5年在岸债券偿债情况。2021年是偿债的高峰期，待偿本金84.83亿元，利息15.03亿元。

相同实控人近5年在岸债券偿债情况

离岸债券方面：

新城发展今年发行一笔美元债，规模3.5亿美元，票息6.8，期限3.5年。新城控股今年未有发行离岸债。

目前，信用主体为新城发展的流通中离岸债共有4笔，存续为11.5亿美元，今年有一笔3亿美元债到期；

信用主体为新城控股的流通中离岸债共有6笔，存续为18.5美元，今年没有美元债到期。

新城发展离岸债情况

新城控股离岸债情况

6月3日，新城控股发出公告，拟于6月4日-6月5日发行7.5亿元270天超短期票据，用来偿还债务。

新城控股的一直以“激进拿地，高杠杆运行”被房企同行熟知，在王振华丑闻曝出后，也未停下融资的脚步，不断借旧换新，结合后文中的土储下降，新城发展的未来进程链条加剧锁紧。

二、成交行情

美元债行情：

在美元债行情中，DM有一项重要的指标来判断其成交活跃性，此指标为流动性指标。流动性指标得分从1至5，1分代表流动性最好，5分代表流动性最困难。

新城发展相同实控人的Bloomberg美元债行情以及IHSMarkit美元债对照行情，如下表所示：

美元债成交行情（6月3日16:00价）

新城发展的美元债流动性均不错，新城控股流动性最差的一只美元债是“XS2084413454”，近一个月来，净价一直攀升，收益率持续下滑。此只债的票面是7.5，位列美元债中票面最高之一。

“新城控股 7.5 2021-12-16”净价图

在岸债券行情：

近一个月来，新城控股流通中在岸债券的历史成交量第一为“20新城控股SCP003“，成交量为16.2亿元。

近一个月在岸债券成交前五排行榜

在DM查债通的APP上，可实时跟进不同经纪商成交行情，并可选择不同成交维度进行对比分析。

三、今年评级情况

国际评级：

今年1月份，穆迪对新城发展和新城控股的评级均为Ba2，展望为稳定；

同在1月份，标普对新城控股评级为BB，展望为稳定；

国内评级：

今年5月份，YY对新城控股的评级打分为6分；

YY关注到，新城控股的公司杠杆偏高，2020年第一季度末，扣除预售款后负债75.9%，货币资金对短期债务覆盖较好，但2020年下半年面临100亿左右的债务到期及行权；

整体财务状况一般，需要关注资金支出压力以及联营合营的项目风险。

今年5月份，联合资信对新城控股的评级为AAA，展望为稳定；

联合资信认为，新城控股在长三角地区有一定的经营优势，且业绩增长较快、项目储备充足。

但是，公司合联营项目往来款项较多，对外担保规模较大。2019年发生的公司实控人事件尚无结果，公司所有者权益稳定性较弱，非经营性损益对利润影响较大。

四、项目存量

新城发展在全国共有249个项目，项目着重分布在三/四线城市。

一线城市有18个项目，具体分布数量为上海13个，北京4个，广州1个；

二线城市共有107个项目，排名前三的是天津19个、南京11个、青岛11个；

三/四线城市共有124个项目，排名前三的是湖州10个；常州6个，嘉兴5个。

项目存量分布地图

新城发展根源于江苏，在长三角地区发挥出色。优势在于，随着吾悦广场的体量增长，公司的资金以及管理费用也水涨船高，核心资产带来的利润有望冲刺新高。

五、销售分布

DM终端数据及时整理出新城发展发布的企业销售月度数据。包括：销售金额、销售面积、销售均价，并且数据同比变化和行业排名一目了然。

近5年新城发展销售金额变化图

目前，今年的销售金额为490.44亿元，同比降低27.99%，行业排名第12；

销售面积为450.22亿元，同比降低24.06%，行业排名第8；

销售均价为10893元每平，同比降低5.17%，行业排名第85。

新城发展销售金额月度数据

从月度销售数据看，由于疫情原因，新城发展在2月份有了短暂沉迷后，迅速提升，4月份销售金额已达180.63亿元。

新城发展在销售上还是有两把刷子的。虽然房地产行业处于调控期间，但是公司在三、四线城市的项目体量给予销售变现的活力。

在克而瑞日前发布的1-5月中国房地产企业操盘榜上，新城控股也在前15名。

克而瑞榜单TOP20部分

从房企同行业中对比，新城控股在1-5月的业绩差强人意。但疫情的影响下，公司的短期销售承压，指望现在疫情缓解后能够平稳修复。

六、新增土储

据国土资源部统计数据，从今年1月到5月份至今，新城发展总拿地金额为290.42亿元。

新城发展今年的拿地重心在三/四线城市，物业类型主要集中在住宅部分。

新城发展新增土储-城市能级

新城发展新增土储-物业类型

曾经在房企中叱咤风云，疯狂拿地的新城控股，在实控人负面事件后，如迅速干瘪的气球，拿地进程几乎停滞，努力加快回款节奏，抢险现金流。

目前土储规模一般，如果没有充沛土储资源的新城，“吃老本”铁定不是维持头部房企的战略方案。

七、财务情况

新城控股2020年第一季度报告已经出炉。

2020年第一季度主要财务数据

新城控股在今年第一季度经营活动产生的而现今流量净额为-549.46万元，仍为负数。

今年4月份简报中，1-4月累计合同销售金额为490.44亿元，比上年同期下降27.99%，累计销售面积约450.22万平，比上年同期下降24.06%，成为龙头房企中跌幅最大的房企之一。

目前，虽然王振华名下的股票在近月频频有增持动作，但债市仍然关注在风暴后接手新城控股的“小王”如何表演。

2019年合同销售金额2708亿元，以8亿元的差距惊险压线完成目标。2020年新城控股下调全年目标为2500亿元，动力不足，今年5月19日的股东大会上，王晓松表示，今年的吾悦广场开业从37座下调到30座，且不再考虑出售项目。