2023年4月20日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，该批复已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行。

针对河南省高级人民法院对个案法律问题的释疑，最高法院答复：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

首先，根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》（根据2021年6月8日最高人民法院审判委员会第1841次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于司法解释工作的规定〉的决定》修正，该决定自2021年6月16日起施行) 司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“规则”、“批复”和“决定”五种。最高人民法院发布的司法解释，具有法律效力。对高级人民法院、解放军军事法院就审判工作中具体应用法律问题的请示制定的司法解释，采用“批复”的形式。

其次，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

在案外人对已查封的登记在被执行人名下的房产主张实体权利，所有权、使用权申请排除执行，提起执行标的异议及异议之诉时候，法院执行局异议法官在审理时，如果申请执行人享有的是普通债权，适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28或29条规定，如果如果申请执行人主张的是抵押权或建设工程价款优先受偿权，只能适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，保护的是消费者生存权和居住权。

但笔者认为即便根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第2条，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，以房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，申请排除执行的，仍应当满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

执行实务中所购商品房系用于居住包括商住两用，有居住功能的商铺都算。唯一住房被出租也不能否定居住的属性。买受人名下无其他用于居住的房屋指买受人在被执行人或被执行房屋所在地长期居住，同一地点没有其他居住房产。虽然对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。如有些案外人一家6口，虽在一线城市有4套房，但每套房都是20平方的小户型，4套房不应执行。案外人在北京工作上班，北京住房只有一套，即便海南还有一套，也不能执行北京的唯一住房。

最后，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第126条，【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

执行难，难点之一在查人找物，虽然目前法院执行人员通过网络执行查控系统调查相关财产信息只需2分钟，网络执行查控系统已与公安部、自然资源部等16家单位和3900多家银行业金融机构实现联网。可以查询被执行人全国范围内的存款、不动产、车辆、证券、网络资金、理财产品、个人对外投资等16类25项信息。即形成了法院和工商、公安、不动产、金融机构等部门的“总对总”，地方法院申请最高法院指令被执行人及其财产所在地法院查询财产信息的“点对点”查控关系。但仍存在一些缺陷，需要申请执行人主动查找。

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商品房执行异议