地产投资机构如何活下去

西政资本

2021-12-01 12:27
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11月25日，深圳第三批集中供地落下帷幕，11宗土地中有9宗被本地国企竞得，两家稳健型的本土民营房企各竞得1宗。

作者：西政资本

来源：西政资本（ID:xizheng_ziben)

笔者按：

11月25日，深圳第三批集中供地落下帷幕，11宗土地中有9宗被本地国企竞得（其中深地铁竞得5宗），两家稳健型的本土民营房企各竞得1宗。

11月25日，南京第三批集中供地收官，46宗涉宅用地中35宗底价成交，本地国企拿下了绝大多数地块，民营房企拿地寥寥，而早在11月22日，南京土地市场网就发布公告称第三批次集中出让61宗地块中有15宗因故终止出让（也即流拍）。

深圳与南京的土拍结果，基本代表着一线和二线城市第三批集中供地的走向。总的来说就是，地方性国企兜底拿地，踩线房企暂停拿地，地方性稳健型民营房企择机拿地。市场预计接下来全国土地市场整体还是低温运行，底价成交将成为普遍现象，地方国企与城投平台也将成为托市的主力。

当大部分民营房企都没钱拿地，以民营房企为主要交易对手的地产非标投资机构就得跟着煎熬。与房企要活下去的情况一致，地产投资机构也面临如何活下去的问题。

一、地产投资机构面临生死考验

自下半年以来，爆雷的房企越来越多，大部分地产私募机构都暂停了地产投资业务，一方面是地产基金产品从9月份就开始出现了基本备案不下来的问题，另一方面是越来越大的市场风险让很多机构都胆战心惊，甚至越来越多的机构陷入了迷茫之中。头部的地产私募机构中，先前投的不少项目都出现了降价都无法卖掉的问题，即便是有一些销售回款，现在也因监管账户被政府部门严控导致无法实现产品的退出，个别机构目前甚至全员做起了催收工作，而越来越多的机构则在心力交瘁地处理着爆雷的产品。

对于已经踩雷的信托和私募机构来说，目前的日子格外煎熬，爆雷产品底层的房企和项目能否自救尚无法判断，日常的运营支出如何覆盖却先成为了影响生存的问题。信托机构还好，牌照的优势放在那里，如果还有国央企的股东背景，腾挪空间也始终存在。而对于大多数民营背景的信托或私募机构来说，一旦出现产品爆雷，投资人的不信任情绪一旦产生，今后的产品募集绝对是很大的问题，想翻身很难，想继续做大做强则更难。事实上，自从几家百强房企的财富端相继爆雷后，地产投资机构全行业的离职潮、转行潮也达到了历史高点，剩下的机构还要撑多久，还能撑多久，目前都是未知数。

现在的市场情绪有多敏感，交易信任就有多脆弱。上周网传的一家私募同行与一家百强房企的抢保险箱事件只是一个缩影，想想我们曾经也是几十号人去外地的项目公司接收章证照，却被一群当地的大哥直接轰了出来，所幸最后大家还是厚着脸皮握手言和、好聚好散。房地产行业已经进入了低容错的时代，开发商拿错一块地，亏的就是几亿甚至几十亿，而项目几年做下来顺顺利利的话利润也才几个点。地产投资机构也同样进入了低容错的阶段，投错一家开发商或者投错一个项目，投资本金拿不回来，一夜会回到解放前，如果涉及资金募集的更有可能声誉尽毁。

二、什么样的地产投资机构才能活下去

从2016年到现在，身边从事地产投资业务的私募机构、P2P、金控平台、投资公司以及小贷、担保、保理、融资租赁公司等地产投资机构死的死、散的散，留在市场上继续操作业务的已越来越少。很多人问，到底什么样的地产投资机构才能真正适应市场需求，从这几年的市场洗牌来看，我们觉得主要是以下两类：

（一）在资产端有优势的“投管型”机构

截至当前，市面上还能做地产投资业务的机构中，基本上都有房地产开发背景的股东或者有关联的房地产业务板块，这类机构即便遇到本息或本金收益的退出难问题，也有能力自己消化项目，因此在地产投资业务领域有很强的伸缩空间。同样的，因为我们西政擅长的领域是城市更新，因此在城市更新项目的前融遇到退出问题时，我们还是有腾挪的余地，而对于普通招拍挂项目的前融退出困境，我们则更多的是通过对赌条件设置的强制拖售权来处理，实在无奈的情况下才会交由关联方或合作方接手。

（二）在资金端有优势的“强风控型”机构

从2016到2017年，跟地产相关的私募机构、金控平台、金交所的地产融资业务都如火如荼，最根本的原因还是房地产行业处于上行阶段，房产的价格上涨能支撑投资人的收益要求，而一旦进入滞涨期或者下行期，底层资产根本无法支撑投资人的收益要求，因此融资产品迟早都会爆雷。举个简单的例子，一支不动产基金收购一栋商业物业，因经济和房地产市场下行，基金存续期间租金收入仅能勉强维持日常运营支出，若基金退出阶段的物业价值相比基金进入时基本没有升值甚至已贬值，那基金的投资收益肯定会落空，如果是处置变现，则本金都不一定能被覆盖。

我们注意到，不管是私募、小贷还是其他类型的机构，要么是募集资金的来源有足够优势的，要么是自有资金实力充足的，只要地产投资的逻辑以及风控掌握地足够到位，在地产投资业务方面也能保持长足的发展。比如一些私募机构，只认强监管、强兜底，做的项目不求数量，只求项目的质量和投资的安全，因此很少产品爆雷的问题；再比如一些小贷等机构，投资的准入要求设得比较高，对抵押物的变现能力要求很高，抵押率却设得很低，因此也不会面临太多的风险。

自从越来越多的同行倒下后，我们越来越觉得，对于一家真正的有生命力的、积极进取的地产投资机构来说，“做大做强不如做久”，只要能坚守这个原则，稳中求进，任何时候都能穿越周期。

三、地产投资机构的业务转型及业务策略调整

我们统计了很多同行的业务动向，发现情况并不乐观，以下先看看一些机构反馈的情况：

1. 不少地产投资机构转向了创投领域，不过却发现创投行业的投资基本上都集中在头部机构，普通机构根本就抢不到好的项目，能拿到的项目也因为长周期和收益的不确定性让人望而生畏；还有一些机构转向了二级市场（比如私募证券），真正进去后却发现比房地产行业的风险还大。

2. 民营房企因销售难、融资难失去拿地能力后，部分头部地产私募机构积极地尝试国央企的地产融资业务，但却发现国央企提供的增信措施都非常弱，募集端的投资人接受度非常有限，另外国央企对非标融资的成本接受度还非常有限。除此之外，国央企与民营房企合作开发项目的融资层面，上述问题也同样存在。

3. 一些地产投资机构将投向转到产业地产后（比如对产业园的投资），发现落地效果远不如住宅类快周转产品的投资，一方面是周期过长，另一方面是好项目真的非常难找。

除上述投向的调整外，不少地产投资机构还在尝试政府平台、学校、基建、不良等领域的投资，但事实证明，以上的投向都远不如住宅地产类项目来得快捷和实在。

四、2022年的地产投资业务怎么做

这几个月以来，很多同行都问到我们明年的地产投资业务怎么去做。其实目前的方向还很难看清，因为形势并不明朗，大家也都还在观望。因为市场层面预计要明年6月份才会到达底部，我们目前甚至已更加偏好短期的纯债业务，对常规的1年期左右的地产前融业务则慎之又慎。简单来说，开发商怕拿错地，我们更怕投错开发商或者投错项目。房地产行业进入“低增长、低利润、低预期、低容错”的时代后，大家都得更加珍惜自己的羽毛，不然还真不知道谁会死在前面。

当然，就2022年的业务策略而言，我们觉得地方性的稳健型龙头房企肯定是今后要关注的重点，这类房企在第二、第三批集中供地过程中的拿地也格外抢眼。我们认为，在针对高杠杆、高负债房企的市场出清过程中，地方性稳健型房企一定能更快地抢占当地市场份额，因为这类房企杠杆不高、风格稳健、拿地眼光更好，相比一些天花乱坠的百强房企也更容易让我们看懂，因此投资层面的安全边际更高。至于项目准入方面，今后能操作前融的项目大原则上必须得为现金流好的项目，比如我们目前比较偏好的就是位置好、地价低、销售去化预计较为乐观的住宅用地类项目，不过也要重点关注交易对手（开发商）的产品能力和管理能力的问题，毕竟一个项目几年下来开发商就赚那么几个点的利润，产品和管理能力跟不上的话，项目一旦做砸，我们前融资金分分钟还是逃不过被套的结局。

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原标题：地产投资机构如何活下去

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