承租人提出执行法院的拍卖和以物抵债裁定侵害了其对涉案房产的租赁权和优先购买权的异议，依法应按利害关系人的执行行为异议进行处理。

一、王琦与国托公司民间借贷纠纷一案，海口中院于2012年7月3日立案执行后，查封了被执行人国托公司名下的房产。

二、2014年3月25日，国托公司与谢文、陈春达签订一份《租赁合同》，约定谢文承租国托公司名下部分房产。

三、2014年5月14日，海口中院裁定公开拍卖国托公司名下被查封的房产，三次均因无人报名而流拍，海口中院裁定将上述房产以第三次拍卖保留价11266.3872万元抵偿给王琦，责令国托公司迁出上述房产。

四、2014年12月22日，承租人谢文提出异议，请求法院维护其对租赁房产的承租权和优先购买权。海口中院经审查认为，被执行人国托公司的房产被查封后，国托公司未经许可，与异议人谢文签订房屋租赁合同，在查封的房产上设置权利负担，该租赁合同不能对抗人民法院的执行，裁定驳回谢文的异议。

五、谢文不服，向海南省高院申请复议。海南省高院认为，关于本案应确定为执行行为异议还是案外人异议的问题，谢文因与国托公司签订《租赁合同》而主张承租权和优先购买权，其提出执行法院的拍卖和以物抵债措施侵害了其对涉案房产的租赁权和优先购买权的异议，依法应按利害关系人的执行行为异议进行处理。谢文在法院查封之后承租涉案房产，并以此为由主张对涉案房产继续占有、使用和行使优先购买权，依法不予支持。

本案的核心法律问题有两个：一是本案应确定为执行行为异议还是案外人异议；二是谢文在法院查封之后承租涉案房产，并以此为由主张对涉案房产继续占有、使用和行使优先购买权，能否得到支持。

关于本案应确定为执行行为异议还是案外人异议的问题，根据《执行异议和复议规定》第五条、第七条的规定，当事人以外的公民、法人和其他组织认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行行为异议，应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。另外，案外人异议系案外人基于对执行标的主张实体权利提出的异议，而租赁权并非对执行标的享有实体权利，该权利存在与否不能成为阻止法院采取强制执行措施的理由。因此，本案中，谢文因与国托公司签订《租赁合同》而主张承租权和优先购买权，其提出执行法院的拍卖和以物抵债措施侵害了其对涉案房产的租赁权和优先购买权的异议，依法应按利害关系人的执行行为异议进行处理。

关于谢文在法院查封之后承租涉案房产，并以此为由主张对涉案房产继续占有、使用和行使优先购买权，能否得到支持的问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。” 本案中，国托公司在法院查封之后出租涉案房产，违反上述法律规定，由此给申请执行人造成的损失应承担法律责任；申请复议人谢文在法院查封之后承租涉案房产，并以此为由主张对涉案房产继续占有、使用和行使优先购买权，不应得到支持。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

一、承租人不服以物抵债裁定，其提出执行法院的拍卖和以物抵债措施侵害了其对涉案房产的租赁权和优先购买权的异议，依法应按利害关系人的执行行为异议进行处理。《执行异议和复议规定》第七条第一款第一项的规定：“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的以物抵债执行措施违法的，法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。” 根据《执行异议和复议规定》第五条的规定，当事人以外的公民、法人和其他组织，认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。可见，承租人享有的租赁权并非对执行标的享有实体权利，因此，不适用民事诉讼法第二百二十七条规定的案外人异议程序，应按利害关系人的执行行为异议进行处理。

二、承租人在法院查封之后承租涉案房产，并以此为由主张对涉案房产继续占有、使用和行使优先购买权的，不能对抗申请执行人的强制执行申请；承租人在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《执行异议和复议规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”可见，“先租赁后查封”，承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。

三、承租人对以物抵债裁定提异议，应在执行程序终结前提出。承租人对以物抵债裁定提异议时，其身份属于“利害关系人”，适用民事诉讼法第二百二十五条规定的执行行为异议和复议程序。《执行异议和复议规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”另外，执行标的物已执行完毕不能等同于执行程序终结，债权人有权在以物抵债裁定的执行标的物执行完毕后，执行程序终结前，对其他债权人申请以物抵债的裁定提出执行异议。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第五条  有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：

（一） 认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；

（二） 认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；

（三） 认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；

（四） 认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；

（五） 认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。

第七条  当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：

（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；

（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；

（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。

被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。

除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。

第三十一条  承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》

32．被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十四条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

《民事诉讼法》

第二百二十五条  当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

谢文、王琦与海南国托科技有限公司民间借贷纠纷执行裁定书【海南省高级人民法院（2015）琼执复字第12号】