作者：编辑部

来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）

二手房市场，已正式开启“下行通道”。

深圳，一直是全国楼市的风向标。

作为首个发布二手房成交参考价格的城市，深圳二手住宅市场自4月以来进入“速冻”模式，月度成交量甚至跌破3000套大关。

8月，深圳成交再度下跌，仅成交2043套，环比下跌20%，同比下跌82%。要知道，去年这一数字是11438套，而且这已经是深圳连续第五个月下跌，创近十年除春节月份最低值。

纵向对比来看，8月成交数据相较于今年1月二手房成交套数峰值的7452套减少了5409套，降幅达到72.6%；而与近两年成交套数峰值比，减少了11140套，降幅达到84.5%。

从9月第一周的数据来看，深圳二手住宅成交环比下降18%，同比仍然延续80%跌幅。预计下半年成交体量仍将保持一段时间收缩，后续将持续低位运行。

短期内，深圳二手住宅市场热度很难恢复。

图：2019年1月-2021年8月深圳二手住宅成交量价走势（单位：套，元/平方米）

数据来源：CRIC

实际上，8月再度下跌，与深圳7月30日出台的学区房新政不无关系。深圳，作为学区房“重灾区”，2021年初曾曝出32万元/平方米的天价成交单价。此次，深圳提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。政策之后，深圳福田区百花片区顶级学区房甚至出现流拍。

深圳市场通过各种调控政策，对楼市进行了降温，一二手购房氛围逐步稳定，两者“倒挂”现象甚至不复存在，同时8月一二手房成交热度呈现两极化。

CRIC数据显示，8月深圳新房成交6904套，同比增加70.5%，8月新房成交均价为85211元/平方米，同比增加58.39%。从成交均价来看，一二手房倒挂现象消失，其中6月和7月新房房价分别为61929元/平方米和61255元/平方米，对应二手房价为61500元/平方米和61349。

而深圳的另一边，广州在8月31日迎来二手住宅指导价落地。

在此之前，广州二手住宅成交套数一直维持在8000套以上，自2020年6月以来，仅今年2月、6月和7月低于万套以下。最新数据显示，7月广州二手房成交套数为8894套，环比虽有所提升，但相较于年内15389套的成交峰值减少6495套。成交均价方面，7月广州二手住宅价格较2020年底上涨8%左右。

随着二手住宅价格的实行，预计广州二手房量价走势将进一步回落。

图：2019年1月-2021年7月广州二手住宅成交量价走势（单位：套，元/平方米）

数据来源：CRIC

上海二手房的高光时刻是在今年1月，当时二手住宅成交套数达到44564套，创下2016年9月以来新高。3月份成交量也在近4万套。

一系列调控政策加码后，今年7月初，上海将管控的矛头指向二手房。即在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验，二手房进入“指导价”时代。随后的8月初，上海市房管局召集各家银行和中介机构开会，明确落实“三价就低”原则。

从成交数据来看，7月上海二手住宅共成交23825套，相较于6月环比下降14.6%，但成交价格依然维持高位；8月，二手住宅成交应声下跌，单月共成交18031套，跌幅进一步扩大至24.3%，创2020年3月以来新低，相较于1月成交最高点减少了26533套，降幅达到60%。

在此前的调研中，我们发现，受“三价就低”影响，购房者首付款压力过大，多个区域中介门店的购房者“弃购率”大幅增加。从成交价格来看，上海16个区中，截止2021年30周已有11个区出现价格下滑，仅奉贤、青浦、静安、普陀、杨浦、虹口仍保持涨势。

未来随着上海二手房“核定价”的推进，“三价就低”原则下，弃购率或将继续攀升，随着购房人数的收缩，未来市场或将进入冷淡期。

图：2019年1月-2021年8月上海二手住宅成交量价走势（单位：套，元/平方米）

数据来源：CRIC

此外，同样作为风向标的北京，在8月也迎来了二手房成交量下跌，但整体仍处于相对高位。

CRIC数据显示，8月北京二手住宅成交套数仅为16007套，相较于7月的17923套减少了1916套，环比下降10.7%；相较于3月最高22251套减少近三成。

北京二手房市场回落的原因在于，一系列政策落地之后，二手房市场观望情绪增加，再加上部分银行二手房贷款额度收紧，放款周期延长，导致成交数据回落。整体来看，预计北京二手房成交量价仍将企稳。

热点二线城市中，杭州最为典型，这个城市一二手住宅市场热度与深圳颇为相似。

从杭州二手住宅成交历史来看，月成交量达到12000套是历史较高水平，而6000套则是成交低位。

自今年3月达到高点以来，杭州二手住宅成交量开始连续4个月下滑，7月，杭州全市（除富阳、临安外）共成交6326套二手住宅，环比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且创下近两年单月成交量新低（疫情及春节假期除外）。

至8月，根据易居研究院监测数据显示，杭州二手住宅成交量约为5602套，同比下跌三成，较今年3月8911套最高成交套数减少3309套。半年时间不到，杭州二手住宅成交量就从历史高位跌破历史低位，并创下近十年来8月单月成交量最低值。

主要原因在于8月5日，杭州进一步加强限购，提高社保年限的要求。在杭州“8.5新政”出台后，之前被暂停的杭州新房供应开闸，2万多套新房集中入市，二手住宅市场进一步被分流。

图：2019年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量价走势（单位：套，元/平方米）

 数据来源：CRIC

热点二线城市，调控力度与杭州类似的还有东莞。8月2日东莞出台房地产调控新政“莞八条”之后，明确二手住房成交指导价发布机制，受交易双方加速网签影响，8月东莞二手住宅成交2283套，相比上月小幅下降，随着政策效果逐渐显现，预计未来几个月东莞二手住宅成交量下跌速度和深圳类似。

此外，还有成都。

在成都跟进深圳发布二手房指导价之后，市区二手住宅成交量基本维持在3500套左右，其中8月成交套数为3303套，较2020年同期下降24%，较2019年同期下降了62%。纵向来看，8月成交套数相较于年内4540的最高成交套数减少了1237套，降幅达到三成；与近两年历史峰值相比，成交套数减少了10034套，降幅达到75%以上。

从二手住宅成交周期来看，自2020年下半年以来，成都二手住宅基本处于“横盘”状态。

图：2019年1月-2021年8月成都二手住宅成交套数走势（单位：套）

数据来源：CRIC

此外，南京、厦门、金华、无锡和青岛等城市8月二手住房成交套数均呈现出同环比下降，降幅均在20%以上。

其中，8月，南京成交套数同比下降了43%左右，环比也有21%的降幅；青岛二手住宅成交套数同环比分别下降56%和37%。

二手房市场正在成为房地产调控的主战场。

从监管层面来看，二手房成交参考价、信贷资金管控等政策组合拳“杀伤力”超乎想象，二手房交易周期被加长，二手房成交活跃度下降，甚至部分城市已波及新房市场。

短期来看，信贷政策持续收紧，对于二手房市场而言更是一把利剑。鉴于目前多地银行已出现二手房停贷现象，未停贷城市多数放款周期也在3-6个月，二手房贷款难度增加，预计短期内热点城市二手房仍将继续降温，部分城市二手房或已提前“入冬”。

在调控政策层层加码后，前期热度较高的城市二手房市场降温明显，长期来看，二手房市场成交将逐渐回落至正常水平，但并不会明显失速，房价也将趋势性企稳。

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原标题：二手房“入冬”

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