作者：Osyth

来源：资产界

以前开发商卖住宅，是一套一套找客户。

现在，一些项目等来的买家，可能是一所大学。

而且大学一来，往往就是整栋整栋买。

01

那些整栋“扫楼”的高校

最新一个出手的，是深圳大学。

今年8月，深大突然放出一笔采购预算：5.336亿元，买房。

学校要求，房源面积至少2.25万平方米，能住1500人以上，离粤海、丽湖两个校区都不能太远。

深大5.336亿元整栋购房采购意向普通人在深圳看房，先问总价多少、首付几成。

深大看房，先问一句：整栋卖不卖？

当然，现在这5.336亿元还只是预算。

到底买哪栋楼、最后花多少钱，还得等正式采购结果。

但深大显然已经等不及宿舍慢慢盖了。

就在买楼计划公布前几天，学校刚花8057万元，租下西丽汉园茗院264套住房，一租就是三年。

先租264套，再准备花5个多亿买一栋。

目的都一样：给学生找地方住。

不过，大学下场买商品房，深大并不是第一个。

更早之前，湖北大学已经真金白银买过一次。

2025年，湖北大学一次拿下武汉城建·水岸5号、6号楼，352套房，约3.7万平方米。

改造完以后，塞进去2800张学生床位，当年秋季就开始住人。

湖北省发改委352套/1.982亿元批复这笔买卖还有一个很有意思的地方：买得便宜。

两栋楼2022年拿预售证时，公开备案均价大约7300元/平方米。

湖北大学实际用于购买毛坯房的钱约1.724亿元，算下来平均每平方米大约4650元。

差不多是原备案价的六成多。

开发商一下卖掉352套，学校一下多出2800个床位。

两边都省事。

截图自：楚天都市报

湖北大学之后，湖南的高校也开始进场。

2025年，中南大学拿出3.1145亿元预算，准备购买3万平方米以上的存量房，直接改成学生宿舍，计划解决2000到2500个床位。

中南大学3.1145亿元采购意向表湘潭大学更进一步。

今年，它收购的存量商品住宅已经开始往宿舍改。

湖南省住建厅给这个项目的评价是：湖南首例，全国少有。

到了南华大学，规模更大。

今年7月，衡阳市披露，南华大学已经收了936套、约6.2万平方米商品房，全部用来解决学生住宿。

936套是什么概念？放进一个普通住宅项目里，已经足够消化掉好几栋楼。

所以现在再看这件事，就不只是某一所大学临时缺宿舍了。

从武汉到长沙、湘潭、衡阳，再到深圳，越来越多高校开始直接走进存量商品房市场。

02

宿舍硬缺口，撞上库存高压力

为什么偏偏这两年，大学开始出来买楼了？

说到底，是两头都急。

首先是高校急，因为他们真的缺宿舍。

大学生越来越多，宿舍是真的不够住了。

2000年，全国高等教育在学规模只有1229万人。

到了2024年，这个数字已经涨到4846万人，而高等教育学龄人口要到2032年才会到达峰值。

截图自：2024年全国教育事业发展统计公报

学生翻了几倍，宿舍却没法跟着一年一年增长。

辽宁做过一次高校宿舍摸底，105所高校里，79所存在缺口，整体缺口率接近19%。

截图自：21世纪经济报道

深圳大学也一样。

2025年，深大一口气迎来14648名新生。

今年3月，丽湖校区2026级全日制研究生已经收到通知，准备统一安排到校外住。

后面租房、再准备整栋买楼，也就不难理解了。

更重要的是，现在宿舍不够，连招生都会受影响。

2024年七部门已经把话说得很明白：宿舍缺口大的高校，原则上不能再增加招生指标，严重的还要压缩。

说白了就是：想扩招，先扩容。

截图自：国家发展改革委等部门关于加强高校学生宿舍建设的指导意见(发改社会〔2024〕25号)

而且现在的新建宿舍，标准也在提高。

文件说了，新建宿舍鼓励参照本科生四人间、硕士研究生两人间、博士研究生单人间规划建设。

同样一批学生，需要的住宿空间只会更多。

其次是开发商急，因为房子真的卖得慢。

湖北大学买下的武汉城建·水岸，980套住宅里，截至2025年11月，公开销售记录只有25套，还有955套没卖掉。

截图自：每日经济新闻

散着卖，几年没卖动。

湖北大学一来，一次买走352套，搁谁谁不乐？

一边是学校手里有人，没床位；一边是开发商手里有房，没买家。

双方原本八竿子打不着，现在突然对接上了。

湘潭大学收购存量房时，湖南住建部门直接把这层关系点破：高校住宿需求在涨，存量商品房却在滞销价跌。

衡阳概括得更简单：“学生缺宿舍”，碰上了“房子卖不掉”。

如果只有学校想买、开发商想卖，这件事未必能这么快落地。

第三点，也是最重要的拼图，政策。

2024年，七部门明确允许高校通过购买、租赁周边社会用房补宿舍；资金方面，中央预算内投资、专项债、商业贷款都可以支持。

截图自：国家发展改革委等部门关于加强高校学生宿舍建设的指导意见(发改社会〔2024〕25号)

所以，缺口、房源、政策和资金都到位之后，大学开始整栋买房，也就不奇怪了。

不过，大学也不是什么房子都要。

几所高校公开的采购条件放在一起看，门槛其实很清楚。

深圳大学、中南大学的要求都差不多：离学校近、能整栋买、产权清晰；湘潭大学买完以后，还要重新做消防改造。

湖北大学买下来的两栋楼，距离校门不到400米；

截图自：楚天都市报

所以真正能卖给高校的，还是那一小撮：位置合适、整栋可买、产权干净、改得动，而且价格得合算。

03

卖不掉的楼，开始换一种活法

高校买楼真正值得看的，还不只是市场上突然多了一个“大客户”。

更有意思的是，一些原本卖不动的楼，开始连用途一起换了。

过去房地产不好卖，最直接的办法就是降价。

住宅卖不动，就打折；写字楼空着，就降租金、送装修、继续招商。

现在，有些项目开始换一个思路：既然按原来的用途卖不出去，那就换个用途。

湖北大学买住宅改学生宿舍，只是其中一个例子。

在武汉，还有一栋写字楼，正在改医院。

武汉市第六医院江汉大学附属医院盘龙城府河院区，收购的就是原本作为商业项目开发的盘龙城天纵城企业中心，计划改造成综合性三级甲等教学医院。

武汉公共资源交易平台：“购买天纵城企业中心改建医院”

类似的事情，还在其他地方发生。

2024年，武汉成立两家保障性住房公司，开始收购已经建成但还没卖出去的商品房，再拿来做保障性住房。

到了2025年，政府工作报告又明确提出，要盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，并在收购主体、价格和用途上给地方更多自主权。

2025政府工作报告

这里面，“用途”两个字其实很重要。

对AMC、重整投资人和特殊资产机构来说，现在多了一种存量项目处置思路。

在规划、产权、消防、改造成本都允许的情况下，重新找一个真正需要这栋楼的人。

住宅可以研究学生宿舍、人才房、保障房。

长期空置的商办，也可以看看有没有医疗、养老、教育等新的使用需求。

当然，换用途从来不是改个名字那么简单。

住宅改宿舍，要重新解决消防、疏散和人员密度；写字楼改医院，更要动到建筑结构、机电系统、医疗流程，后面还得有人真正把医院运营起来。

所以这件事最核心的，不是“什么楼都能改”。

而是先找到一个真实、稳定的新需求，再倒过来算：这栋楼值不值得改，改完有没有人用，最后这笔账能不能算得过来。

这其实也是存量房地产进入新阶段以后，一个越来越现实的问题。

过去大家天天琢磨：这栋楼还能降多少钱？

以后可能要多问一句：如果按原来的用途卖不掉，它还能拿来干嘛？

住宅变宿舍，商办变医院，商品房变保障房。

用途变了，买家可能也就跟着变了。

有时候，救一栋卖不掉的楼，靠的不是再降一次价，而是给它重新找个用处。

*添加主编微信：wjki200921领资料进特殊资产投资处置交流群

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“资产界”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题：一批高校，开始整栋“扫楼”

高校存量商品房用途变更