• 连接人,信息和资产

    和百万人一起成长

恒大的烂尾楼有了新思路

自恒大暴雷以来，其在房地产领域与金融领域所引发的海啸般地震能在持续发酵。

作者：陌爷

来源：陌爷地产圈（ID:gh_6e6c6fd48723)

自恒大暴雷以来，其在房地产领域与金融领域所引发的海啸般地震能在持续发酵。

此前，恒大也在积极自救，主要方式是通过出售优质恒腾网络、恒大汽车、恒大物业等优质股权资产。

但是相对应债务缺口而言，仍然杯水车薪。

现时点利益相关方在思考的问题已经不是如何救恒大，而是如何围绕“保交楼”以及风险隔离进行更好的善后工作。

NO. 1

首先第一个问题，恒大的烂尾楼存量规模到底有多大，保交楼到底要付出多大的代价？

房地产项目预售到竣工结算通常需要2-3年时间，因此将2018年9月及以前成交面积定义为已竣工面积，将2018年9月以后成交面积定义为未竣工面积。

根据中指院统计的恒大项目明细显示，存量项目数量合计1322个。

几乎遍布了全中国所有的省份，可以说这场由恒大爆雷所引发的“保交楼”是全国所有地方政府都必须面对的关乎民生的政治任务。

对于预计1322个的恒大存量项目，进一步按照地域分解：


在售项目与待售项目合计达到1000万方的城市包括：黄冈、德阳、乌鲁木齐、成都、济南、重庆、沈阳、南宁、南通、启东、贵阳、太原等13个。

已售未交付面积达到200万方的城市包括：成都、重庆、贵阳、沈阳、太原、佛山、兰州等7个城市。

从存量项目类型看，在售及待售项目数量远远大于已售待交付数量，这意味着恒大目前大多数的存量项目都还需要投入大量的建设资金。

而从地域分布上看，存量项目与中西部及三四线为主，而问题的关键在于当前急剧下行的市场环境，导致项目去化艰难，难以转手。

关于恒大烂尾项目如何做好“保交楼”工作，成为各地方政府最为棘手的难题。

NO. 2

近期，恒大在温州的几个存量烂尾项目悄悄发生了“变性”。

地方政府采取的措施是地方城投或国资集团接手承建，对在建未售项目商品房统一采购，定向用于安置用途。

11月15日，苍南翡翠华庭1647套房源全部由苍南县国有资产投资集团有限公司统一采购，用做安置房房源。

11月18日，乐清都汇华庭三期开盘，三期625套可售房源全部由乐清城发统一采购，同样是用做安置房房源。

两个案例不同点在于前者是待售纯新盘，地方政府通过买断或统一采购全部房源后，项目建设将由政府统一提供资金，属于政府与企业之间的行为。

而后者属于已售待交付项目，政府通过统一采购未售项目，优势在于可以为项目公司进行输血，防止项目烂尾。

但是如何处理高价商品房业主与安置房业主之间的问题将会是后期可能存在的矛盾。

地方政府通过统一采购模式买断潜在烂尾项目的做法其实早已有一定的政策支撑。

2014年，住建部便拟出台“收购商品房用于保障性住房指导意见”。

同样处于下行低谷的市场环境，部分城市的库存甚至达到5-6年。

而从市场经济的角度来看，商品房库存或去化周期长达5-6年行业经济失去活力，甚至会挤压一定的系统性风险。

土地市场完全瘫痪，这对于高度依赖土地财政的城市无异于斩断了活源之水。

为了解决开发商销售去化艰难所积累的系统性风险与政府土地出让之间的矛盾，收购商品房用于保障性住房的举措应运而生。

而回过头来审视恒大问题，同样的举措被地方政府开始运用。

不是催生行业经济活力，而是为了帮助企业顺利实力“保交楼”。

可见恒大“保交楼”任务之艰巨。

而在这点上，温州很好地打了个样，或许是处理恒大烂尾楼的新思路。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“陌爷地产圈”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题：

【盛会邀请】2024大连·特殊资产管理高峰论坛报名开启(11.15-11.16)

年卡会员

加入特殊资产交流群

好课推荐
文章热榜
打开查看更多热榜
热门评论

还没有评论，赶快来抢沙发吧~

发表