聊聊产业园区公募REITs那些事

金融二叉树

2022-03-23 10:06
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而基础设施公募REITs的推进给从高处骤然下跌的产业地产、产业园区开发一剂惊雷。

作者：金融二叉树

产业园区进入存量时代，后房地产时代的产业园区开发可谓是长江后浪推前浪，双双躺在沙滩上，住宅自身的现金流造血能力面临着“政策包”、“钱袋子”的双重考验，对产业园区的反哺带动能力也难以为继，现金流掐死了净利润。

而基础设施公募REITs的推进给从高处骤然下跌的产业地产、产业园区开发一剂惊雷。证监会、发改委联合发文鼓励信息网络等新型基础设施，国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点，发行公募REITs。在第一批上市的9只公募REITs里，招商蛇口、张江光大园、苏州工业园区产业园的成功，迎来了真正的产业园REITs时代。

今天小编就来聊聊产业园区公募REITs。

首先来看看产业园区

不同于人流激活的住宅地产、商流撬动的商业地产、物流带动的物流地产，产业园区“流量式”商业逻辑无法自洽，短期内获得稳定物业租赁收入的不确定性更高。

不同于“公路”、“石油管道”、“电网”、“通信”、“互联网平台”等基础设施网络化天然垄断平台效应，优质的产业园区物业虽然也是在中央、地方政府信用担保、产业政策驱动下崛起的，但是更有点“看天吃饭”的意思，高层人士变动、产业梯次迭代等因素，往往成为压垮整个尚处于成长期产业园区的最后一根稻草。

如果一个产业园区真正进入到成熟期，也就意味着大量稳定经营能力的企业集聚、园区产业腾退机制有序、产业城市融合自然而然形成，那么任凭外界如何风起云涌，产业园区本身经营的韧性、耐性、收益稳定性都是极佳的。这类园区，也就是文中所提到的“国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区”。

据小编不完全观察和统计，真正的优质产业园区物业占总产业园区物业中的比例不到10%，30%在开发的时候已经烂尾；30%在具体经营中连销售都有问题，只能抵押出去融资；30%销售各类物业好不容易平衡了资金，但是盘盘家底，优质的租赁物业已所剩无几。

再来看看重点关注的几类标的资产

1、高端政策惠及园区

国家级开发区、高新区、特色产业基地中，管委会下属城投公司的自建园中园。前期巨大的产业投入、产业发展投入不在话下，企业招商政策优惠不是问题，产业运营中长期坚持很有耐心。即使现在租金收益没有达标，未来的产业租金收益依然可期。

2、经济发达地区、区位条件好的微园区

此类微园区更多是民营资本在投资，投入小，见效快，很好的平衡了政策和市场的天平两端，获得稳定收益时间更短。

3、标杆园区

参见各大型产业地产企业的标杆园区、样板园区，资本投入强度更高、资源整合能力更强，现金流周转的更好，余留下的自持资产的收益稳定性还是可以的。

从务测算的角度应该关注什么

1、产业园区的稳定性现金流至少看10年

住宅看1年、商业看3年、物流看5年，但是产业园区要看10年，10年内，虽然现金流较为稳定，但是仍然没有度过风雨飘摇的成长期，未来收益依然面临考验。

2、产业园区的稳定租金收益率控制在5%是比较正常

如果低于5%，说明产业园区的投入产出效率不高，导致原因，大家可以自己开脑洞去思考；如果高于5%，说明产业园区中的“流动物业”略多，一方面虽然改善了现金流，但从中长期来看，对于持续稳定的租金收益有负面作用。

我们再来看看前文提到的3只产业园公募REITs，首先估值都比较高，分别为，蛇口产业园25.28亿元、张江光大园14.7亿元、苏州工业园区产业园33.5亿元。此外从基础资产来看，三只公募REITs的基础资产均为园区建筑，拥有完整的产权，同时能带来稳定的租金或经营收入。另一方面土地的性质也均为工业用地或科研用地，均属于国家级产业园区，且对当地GDP贡献较大。无论投资也好，融资也好，最重要的一步就是是要判断基础资产的资质，那么第一步要准备什么呢？

尽调前的准备

很多朋友，一定会说先看财务数据，算算账，但是真正算过账的小编很负责的告诉大家，既然面向C端的“流量逻辑”不自洽，那么用C端的算账逻辑去做产业园区的收益测算，貌似也不自洽。重要看三点：

一是，内生小宇宙

产业园区作为产业基础设施，到底是不是真的在促进产业集聚、企业聚合、资源整合。

二是，外部好政策

产业园区的上位产业政策、宏观政策，是不是真的可以对产业园区带来巨大助益。

三是，区位和产业

商务园就不要去郊区了，工业园就不要赖在城区不走了，各归其位。产业方面，一定要加强区域产业基础研究、产业政策调研、产业招商引资研究。

做完这些，一个产业园区资产好坏立竿见影，一本大账烂熟于心，园区收益测算自然相当明了。

另外，最近疫情升级，大家要多多注意，不去人群密集的地方，“身体是革命的本钱”，健健康康的才好继续搞钱！！！

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议