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“豫系龙头房企”的一封求助信,汛情导致产生经济损失50亿元

在疫情、“三道红线”等多方冲击下,房地产行业步入下行周期,今年郑州洪灾更成了压垮“豫系房企”的最后一根稻草。

作者:感恩赞赏你

来源:小债看市(ID:little-bond)

在疫情、“三道红线”等多方冲击下,房地产行业步入下行周期,今年郑州洪灾更成了压垮“豫系房企”的最后一根稻草。

01

求助信

9月9日,一封疑似建业地产(00832.HK)的求助信流出,在市场中引发广泛关注。

求助信称,受汛情和疫情影响,建业地产销售和回款下滑,已累计产生各种经济损失逾50亿元,公司面临大批人员失业、银行失信等风险。

据悉,建业地产已经进入战时紧急状态,其请求河南省委、省政府通过偿还款项、减税、延期交付等方式帮其度过难关。

这封求助信和去年恒大的“谣言”风波何其相似,在疫情、“三道红线”等多方冲击下,房地产行业步入下行周期,今年郑州洪灾更成了压垮“豫系房企”的最后一根稻草。

值得注意的是,近期建业地产美元债频繁波动,领跌中国高收益美元债。

其中,建业地产2022年8月到期票息6.875%的美元票据,每1美元面值买价跌4.4美分至81.2美分,迈向去年3月以来新低。

此前,穆迪将建业地产的评级展望从“稳定”调整至“负面”。穆迪认为其面临严峻的经营环境,且离岸融资渠道也受到限制,其销售额和财务指标将有所削弱。

《小债看市》统计,目前建业地产存续美元债9只,存续规模28.6亿美元,其中将有9亿美元规模的债券于一年内到期。

存续美元债情况

02

现金大幅减少

据官网介绍,建业地产成立于1992年,2008年6月在联交所主板上市,具有中国房地产开发企业一级资质。

目前,“建业系”已拥有建业地产(00832.HK)、筑友智造科技(00726.HK)、中原建业(09982.HK)以及建业新生活(09983.HK)四家上市公司。

从股权结构看,建业地产的控股股东为恩辉投资,持股比例为69.51%,公司实际控制人为胡葆森。

2020年,建业地产实现销售金额1026.42亿元;今年上半年合同销售金额为310.53亿元,同比增长约3.5%。

据克而瑞数据,2021年上半年建业集团以478.5亿操盘金额在房企中排第37位;以691.1万平方米操盘面积位居第17位,属于区域中型房企。

2021年上半年克而瑞房企排名

近日,在业绩沟通会中,建业地产表示受河南洪灾影响,决定将其2021年合约销售目标由原定的800亿下调至700亿。

在业绩方面,2020年建业地产实现主营业务收入433.04亿元,同比增长40.75%;实现归母净利润18.02亿元,同比下滑10.6%,近五年来首次出现负增长。

今年上半年,建业地产实现营业收入203.57亿元,同比增56.4%;实现归属股东净利润7.29亿元,同比微增0.3%。

值得注意的是,和大多数房企一样,建业地产的毛利率及净利润率均有所下滑,盈利水平有待加强。

2021年上半年,建业地产毛利率由23.73%下滑至17.87%,净利润率由6%下滑至5%。

毛利率水平

在土储方面,2021年上半年,建业地产通过招拍挂和股权合作获取土地约236.7万平方米,新增储备建筑面积约663.3万平方米,拿地力度有所加强。

截至2021年6月末,建业地产拥有土地储备建筑面积约5621万平方米,其中权益建筑面积约4082万平方米。

从区域结构来看,建业地产深耕大本营河南省,在一定程度上限制了运营的灵活性,使其容易暴露在区域经济和监管风险之下。

虽然两年前,建业地产就喊出要“走出中原”,但仍未改变业绩严重依赖河南市场的现状。

2021年初,建业地产宣布启动“大中原战略”,将企业业务涵盖以郑州为中心、半径500公里范围内的大中原区域。

截至2021年6月末,建业地产总资产为1613亿元,总负债1486亿元,净资产127.5亿元,资产负债率高达92.1%。

值得注意的是,建业地产已经连续两年财务杠杆保持在90%以上的高位,存在较大杠杆风险。

财务杠杆水平

从房企融资新规“三道红线”看,建业地产净负债率92.6%,剔除预收款后的资产负债率为87.2%,非受限现金短债比为1.93,仍然踩中一道红线归为“黄档”,有息负债规模年增速不得超过10%。

《小债看市》分析负债结构发现,建业地产主要以流动负债为主,占总负债的85%。

截至2021年6月末,建业地产流动负债有1264亿元,主要为贸易及其他应付款项,其一年内到期的短期债务有85.26亿元。

流动负债

相较于短债压力,建业地产流动性尚可,其账上现金及现金等价物有108.7亿元,较2020年末规模腰斩,勉强可以覆盖短债,短期偿债压力趋紧。

除此之外,建业地产还有221.4亿非流动负债,主要为长期借贷,其长期有息负债合计197.7亿元。

整体来看,建业地产刚性债务有282.96亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为19%。

有息负债规模上升,2020年和今年上半年建业地产融资成本分别为12.72亿和4.644亿元,对利润形成严重侵蚀。

高企的融资成本,如一把达摩克利斯之剑高悬于建业地产头顶。为了偿还债务,其多次海外发债“借新还旧”。

从融资渠道来看,建业地产渠道较为多元,主要通过借款、发债、股权等方式融资。

值得注意的是,2020年以来由于筹资资金流入锐减,偿债大量负债后,建业地产筹资性现金流净额转为净流出状态,可见其融资环境有恶化趋势。

筹资性现金流净额

另外,百瑞信托与建业地产间高频且短暂的交易往来,以及少数股东权益、损益增长不成正比,引发市场对其“明股实债”的质疑。

2017年至2019年,建业地产少数股东权益分别为7.78亿元、14.33亿元和28.84亿元,可以看出该指标每年都成倍增长,然而2019年其少数股东损益却只增长了53.8%。

总得来看,建业地产“增收不增利”迹象明显,毛利率、净利率连年下滑;持有现金大幅减少,融资成本高企;还存在“明股实债”嫌疑。

03   

“河南地王”

多年来扎根河南,且常年在河南市场占有率排名第一,建业地产在业内被称为 “河南地王”。

1979年,胡葆森大学毕业后就分配至中国纺织品进出口公司河南分公司,投身国际贸易,后因外派工作在香港待了10年。

1992年,胡葆森带着在香港炒楼花赚到的1000多万元回到河南,和建行合资成立建业房地产。

次年,胡葆森在郑州郊区买到第一块地,致力于开发超级大盘“金水花园”,还提出“永不妄称第一,永不甘居第二”的愿景。

之后,建业地产又相继打造了“燕乐小区”、“春晖小区”、“郑州期货城”、“建业城市花园”等多个项目,凭借着三四线城市去库存的热潮迎来了快速发展期。

2002年,当地产公司为实现规模扩张,纷纷涌向一二线城市,开始冒险激进的跑马圈地式发展时,胡葆森选择了固守河南。

2008年6月,建业地产在香港联合交易所主板上市,成为内地中原地区第一家直接在香港挂牌的地产企业。

随后,建业地产在百亿规模徘徊数年,直至2017年起销售规模才有了明显的增长。2019年建业地产销售额达1011.5亿元,首次迈入千亿门槛。

今年5月,建业地产将中原建业分拆上市,轻资产业务开始独立发展,它也成为胡葆森商业帝国的第四家上市公司。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“小债看市”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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