实际购房人可代位名义人诉请阻却出卖方债权人对房产执行

金融审判研究院

2021-12-27 15:54
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实际购房人借用他人名义购房不存在无效情形，名义购房人符合条件的情形下享有的排除房屋出卖方债权人对房产采取强制执行之民事权益

作者：初明峰、刘磊、张款款

来源：金融审判研究院（ID:jrspyjy)

裁判概述

实际购房人借用他人名义购房不存在无效情形，名义购房人符合条件的情形下享有的排除房屋出卖方债权人对房产采取强制执行之民事权益，实际购房人亦可代为享有并行使该权利。

案情摘要

1999年11月16日，魏秀萍与华侨出版社签订合同、委托书等，约定华侨出版社以魏秀萍个人名义购买房屋。

2. 1999年11月26日，卖方全联公司与买方魏秀萍签订《北京市内销商品房预售契约》。

3. 另查明，在签订《商品房预售合同契约》后，由于全联公司与建筑商之间的纠纷，未为买受人办理过户登记手续。后由于涉案房屋被法院查封，亦无法办理产权过户登记。实际购房人华侨出版社交付全部价款并占有使用案涉房产。

4. 全联公司欠付牛建公司工程款及利息、律师费、仲裁费，牛建公司依据仲裁裁决申请对上述房屋查封，目前是首轮查封。

5. 华侨出版社向查封法院提出执行异议被驳回后，继而提起案外人异议之诉。

争议焦点

华侨出版社对涉案房屋享有的权益是否足以排除执行？

法院认为

（一）华侨出版社与魏秀萍签订的合同、委托书等约定华侨出版社以魏秀萍名义向全联公司购买案涉房屋。之后，华侨出版社支付了全部购房款，魏秀萍出具了《关于变更房屋所有权的申请》，申请将该房屋的所有权变更为华侨出版社。上述事实能够证明华侨出版社作为真正的房屋买受人，就案涉房屋享有民事权益。牛建公司主张华侨出版社不是房屋买受人，从而不能主张相关权利，与事实不符。

（二）本案中，魏秀萍与全联公司在执行过程中达成和解协议，约定全联公司为魏秀萍办理案涉房屋产权过户登记手续，即双方就继续履行合同重新达成合意。该和解协议签订于一审法院依牛建公司申请而采取查封措施之前，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。一审期间，各方当事人均认可华侨出版社以魏秀萍名义支付了全部购房款，并占有使用案涉房屋至今。由于全联公司与施工承包方存在纠纷致房屋被法院查封，案涉房屋无法进行过户登记，也即未办理过户登记并非魏秀萍的过错。据此，魏秀萍就案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。华侨出版社作为实际购房人，亦可代为享有并行使该权利。原审认定华侨出版社对涉案房屋享有的权利足以排除执行，并无不当。

案例索引

（2020）最高法民申406号

相关法条

《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

实务分析

尽管买受人尚未来得及将房屋登记在个人名下，所买受房屋便被出卖方的债权人查封执行，但买房人有权基于买卖事实依据《执行异议与复议规定》的第28、29条对房产主张实体权益以阻却执行。但如果房产买卖中存在借名买房情形，买卖合同的签订方是名义人，实际使用者是实际购房人。此时，如何判断异议主体资格、如何认定实际占有、居住等问题，在实务中存在不同认识。

本文援引权威判例明确：若借名买房事实并不违反法律规定，实际购房人可以代位名义购房人直接对出卖人的债权人提出执行异议，购房合同签订人与实际占有使用人虽不统一，实际购房人仍可在满足执行异议与复议规定相关要件的情况下主张实体权益以阻却执行。笔者赞同案例观点，特此推荐。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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原标题：最高院：实际购房人可代位名义人诉请阻却出卖方债权人对房产执行

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