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套现13亿 潘石屹七折售楼与SOHO中国“零与整”

3月10日午间,SOHO中国通过官微发布消息称,该公司将以七折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业。

作者:观点新媒体

观点:(ID:guandianweixin)

“卖身”的方案行不通,散售或许是其应对市场风险的最好方式。

 老潘又开始卖楼了。

3月10日午间,SOHO中国通过官微发布消息称,该公司将以七折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业。

观点新媒体查阅,此次转手项目共计56套,涵盖在银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目当中,物业类型包括办公、商业、公寓,销售价格在2.5万元/平方米到6.5万元/平方米不等。

SOHO中国计划以散售的方式转手上述项目,出售总价约为12.96亿元。

事实上,自2014年宣布全面转型以来,SOHO中国就不断通过出售物业的方式来调整公司的资产结构,随后,2019年开始,潘石屹不断谋求SOHO中国的私有化。

两年私有化进程无果,这家企业选择通过散售来应对房地产市场风险。

针对此次出售,潘石屹亦表示:“此次销售房源的收入将全部用于降负债,不会用做股票分红。”

七折售楼

58岁的潘石屹,似乎早有隐退之意。

近些年,他在社交平台分享的内容,大多关于摄影、写作和木工,“潘木匠”是他新的称号。至于他的SOHO中国,则进入了“大清仓”的状态。

最新消息显示,SOHO中国将以七折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业。

3月10日,SOHO中国举办了2022年首场租赁表彰会暨优质房源推介会,在活动上,董事长潘石屹宣布,为了优化资产结构、缓解资金压力,SOHO中国以七折价格推出了3.2万平米的优质房源。

官微提到,出售房源覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目,全部坐落在北京上海的城市核心地段,涵盖办公、商业及公寓各类业态,其中不乏包含租约及市场稀缺的整层房源,租金回报稳定,投资性价比极高。

观点新媒体翻阅官微随附的SOHO中国公开租售平台发现,此次出售的房源共计56套,其中,位于北京的银河SOHO出售15套办公房源,上海的SOHO中山广场共计出售13套房源,涉及商业和办公业态。

三里屯SOHO4号楼B01层-1512室出售单价达6.5万元/平方米,为此次出售房源当中单价最高的一套,该项目的面积为228.2平方米。

而位于SOHO中山广场的A座002层201室房源为此次单价最低的一个项目,为2.5万元/平方米,不过这一项目面积达到2158平方米,计算下来,售价并不低。 

数据来源:企业官微、观点指数整理

观点新媒体分别致电了北京、上海的租售顾问,相关人员均表示,平台公示的单价已经是折扣的价格。

以银河SOHO为例,该项目位于北京东城区东二环朝阳门桥西南侧,为地铁2号线、6号线朝阳门站上盖项目,粗略计算可以发现,该项目平均销售单价为4.6万元/平方米。

朝阳门SOHO与银河SOHO同处一地,该项目的单价大概在4.5万元/平方米左右。

而项目周边在售的写字楼项目包括丰联广场、朝外MEM、日坛国际贸易中心,查阅发现,丰联广场距离地铁站仅300米,因此单价亦达到4.2万元/平方米,相比之下,距离地铁站分别700米、1千米的朝外MEM、日坛国际贸易中心销售价格更低一些。

也就是说,即便是折让三成,SOHO中国出售的写字楼项目依旧基本与周边项目价格持平,甚至略高于周边项目。

这并非个案,对比上海长宁虹桥的写字楼项目发现,SOHO中山广场的折后销售单价与万都中心基本一致。

分析人士表示,SOHO中国的这些地产项目,地段还是比较好的,属于同地区的稀缺资源,价格自然会高一些。 

数据来源:贝壳找房、观点指数整理

以56个项目的单价及面积粗略计算,SOHO中国本次出售项目能够套现近13亿元。

至于出售情况,北京的租售顾问则表示:“项目发售半天,前来咨询的人员较多,因为价格是比较便宜的,现在就是先到先得,先交定金的先得。”

“有些是投资,有些是自用,目前已有多套项目被预订”,该人士如是说道。

上海方面,顾问则提到,目前可选择性还比较大。

事实上,SOHO中国本次出售的北京项目当中,写字楼居多,且面积多为100至300平方米的小面积项目为主,而上海出售项目10套为写字楼,7套为商业项目,另有1套会所,从写字楼的面积来看,过半项目超1000平方米,甚至达到2000平方米。

面积太大,投资者需要挪用的资金会更多,且大面积项目的市场需求量更少一些,所以整体看来,北京地区的发售情况更为理想。

与此同时,分析人士还提到,当前,北京、上海的写字楼市场强势复苏,基本回到疫情以前的水平,SOHO中国此时出售相关项目,预计在销量和售价方面,都会有比较好的表现。

急迫的潘石屹

这次出售,老潘似乎有些着急,从官微消息来看,SOHO中国将本次项目出售的佣金奖金比例提高到交易额的4%。

按照国家计划委员会建设部发布的《关于房地产中介服务收费的通知》,房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5-2.5%计收;实行独家代理收费,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。

另外,从市场消息来看,中国的中介费率大概在2.5%左右,单看商办项目,费率一般在2%到3%。

相比之下,SOHO中国提出的4%佣金,的确高于市场平均水平,当然,超高的佣金亦可看出潘石屹的焦虑,毕竟SOHO中国近几年的业绩实在不如人意。

从2021年中期业绩报告来看,该公司期内仅录得营业收入8.05亿元,同比下降44.59%,净利润3.4亿元,同比增长66.92%,不过仍未回到疫情前的水平。

此外,期内SOHO中国投资物业评估增值约为2.89亿元,而在上年同期这一数值为零,也就是说,SOHO中国期内录得实际净利润或许应再打个折扣。

盈利能力不佳,该公司的负债水平亦高于同行。

据了解,截至2021年中期,SOHO中国的净资产负债率约为43%,平均借贷成本约4.7%;现金及现金等价物约为14.92亿元,而一年内到期的借贷共计11.82亿元。

相比之下,同样是作为“包租公”的恒隆、希慎兴业,负债水平不到30%。

数据来源:公开报道、观点指数整理

当然,潘石屹急于出售旗下物业,也与其“逃离”中国房地产行业的走向有关。

据了解,2014年以来,SOHO中国就开启了“卖卖卖”模式,此后售卖动作一直未停,潘石屹亦从中套现了超200亿元。

其中,2014年2月,其以52.32亿元的对价向金融街出售上海SOHO海伦广场及SOHO静安广场,9月再出售上海凌空SOHO的10万平方米物业予携程网。

随后2015年,其以84.93亿元的价格出售上海外滩国际金融中心8-1地块50%股权,接盘方为复星集团。

除此之外,2016年、2017年其均有项目出售,2019年11月,甚至有消息称,潘石屹计划将其位于中国的核心资产“八大金刚”全部出售。

“八大金刚”分别是望京SOHO中国、光华路SOHO中国II、银河/朝阳门SOHO中国、丽泽SOHO中国、SOHO中国复兴广场、外滩SOHO中国、SOHO中国天山广场以及古北SOHO中国,这些项目的总可租建筑面积约为79万平方米。

出售资产并非潘石屹的最终目的,退出中国房地产市场或是其本意。

2020年3月开始,其接连与黑石、高瓴资本等接触,寻求SOHO中国私有化路径,与此同时,其私有化的对价亦逐步降低,但最终均以失败告终。

“卖身”的方案行不通,散售或许是其应对市场风险的最好方式。假设本次房源全部成功出售,潘石屹将获利12.96亿元,除去4%的佣金,其税前获利将达到12.44亿元。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题:

2022不良资产大会

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