基础设施REITs评估：仓储物流关注点

习REITs

2020-08-25 14:17
+订阅

本文介绍了仓储物流评估的关注点。

作者：陈小栋

来源：习REITs

物业分类

仓储物流地产通常是按建筑面积及建造规格两个标准进行分类，具体见

图1 仓储物流地产分类

资料来源：习REITs整理

物业关注点

评估物业与企业估值的逻辑有相似，也是从宏观再看到微观。

宏观层面

评估在宏观层面首先应关注评估对象所处城市经济发展状况、社会零售消费品总额、人均可支配收入等。对仓储物流地产有影响力的典型因素是城市物流业发展状况，这需要重点对所在城市的物流业总体发展规模和运行效率、物流业各分支的发展状况、物流基础设施和装备水平、企业物流经营状况(企业物流运营情况及效率、物流主营业务收入、物流主营业务成本和企业拥有的物流设施)4个方面进行细致考察。其次应关注城市仓储物流地产发展状况，这需要分析该城市物流地产的土地供应、开发投资、开发建设、租赁市场4个方面。最后应关注评估对象所处工业园区的配套设施是否完善、工业集聚度、物业管理情况等。

微观层面

评估在微观层面主要关注两个方面：一是项目地块条件即地理位置和地块现状，二是地块经济技术指标及项目交通条件。具体如下：

① 地理位置和地块现状：评估需要着重对仓储物流地产的地理位置与城市重要地点即港口、铁路编组站、公路货运枢纽、枢纽机场、主要口岸、城市大型商圈、批发市场、专业市场、工业园区、产业集聚区、特大型制造企业等的空间位置关系进行分析。同时，评估要关注仓储物流地产周边环境，即相邻的道路、站点、港口和机场的位置等因素，它们是否与仓储物流地产内的道路相衔接，形成内外一体、便利通畅的物流通道。

② 地块经济技术指标：仓储物流用地、工业用地和商业服务业设施用地可用以开发物流地产项目。评估需要对不同性质的建设用地的物业建筑面积、业态比例、限制条件等进行考虑。

③ 项目交通条件：评估应着重分析仓储物流地产周边道路现状及到机场、港口、口岸、铁路编组站、公路货运枢纽、工业园区、产业集聚区、特大型制造企业集聚地、大型商圈、批发市场、专业市场等城市重要地点的行车距离和行车时间。

财务层面

评估在财务层面涉及的具体内容如下：

(1) 运营收入

运营收入包括租金收入、物业管理收入、保证金利息收入及其他收入。

(2) 运营费用

运营费用包括物业管理费用、租赁代理费用、行政人员管理费用、设备设施维护及保养费用、保险费用及税金，税金涵盖房产税(按租金缴纳或按原值缴纳)、增值税(简易征收或按一般计税方式征收)、城镇土地使用税、印花税等，应特别关注各类赋税的计税基础及税率。

(3) 其他关注点

由于仓储物流的特殊功能，不同仓储物流地产的建造成本不同。评估需重点关注其建筑面积、开间与进深比例、防火分区要求、楼地面的耐磨性、防尘性及承载力、卸货平台、雨棚规格及月台高度等。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议