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2023不良资产大会昆明站
在这些市场化模式项目中，最令人瞩目的就是那些动辄几十上百亿、面积以平方公里计的片区开发项目。
作者：杨晓怿
来源：杨老师的基建课堂（ID：msyangteacher）
在“百年未有之大变局”的时代背景下，地方政府与城投的运作方式出现了极大的变化；传统的负债-投资模式已经宣告终结，并在降杠杆的压力下，越来越多的将新增项目以市场化模式交给企业运作。
在这些市场化模式项目中，最令人瞩目的就是那些动辄几十上百亿、面积以平方公里计的片区开发项目；那么，这些令人眼花撩乱的项目，其中核心的盈利逻辑，究竟是怎样的呢？
绑定预期价值，分享开发红利
在当前政企合作的片区开发项目中，往往由企业进行投资、以此与政府分享片区内的土地、税收、物业等各项开发收益。乍一看似乎只是过去土地一级开发的扩大版，但由于片区开发的范围大、开发周期长；实质上是企业通过这种特殊的方式，绑定了未来整个区域价值的增长。
在加强国内经济循环、新旧动能转换与产业升级的过程中，有许多新兴区域将成为发展热点，并且城镇化的进程同样还将持续；在这样的大背景下，必然有许多重点区域、新兴区域、交通轴线区域成为下一轮发展的重心，其发展速度将远超过平均水平，区域价值将随着周期的回升进行大幅调整。
在这样的背景下，企业投资片区开发项目不仅是基于投资项目本身得到回报，而是在判断不同区域的价值增长；如果选对了区域，那么片区内的投资收益将远远超过普通的基础设施投资收益率，实现高额的溢价与享受发展红利。因此，片区开发项目投资的并不是现在，而是未来。
绕开监管限制，实现业绩目标
为了遏制潜在的风险，平衡经济的增长，监管对于部分行业、地方政府与地方国企、金融机构的管理正在变得日趋严格；但由于实际运作模式的改变需要很长一段的时间，各家机构与企业的业绩压力仍在。
因此，当下的片区开发项目就是这样一个微妙局势的产物：当地方政府的投资压力仍在、但举债大幅受限；企业希望获得订单、同时合法合规；金融机构也希望找到合规的投放方向。由此，片区开发模式就成为了各方能够相互合作、相互妥协的平衡点，也由此能够完成各自的预期目标。
由此，我们也不难发现，由于各方的诉求只是在项目签约的那一刻达成平衡，在片区开发项目漫长而又细碎的具体工作中，各方的利益与意见不免多次产生分歧，这类项目真正的落地实施之路，将会道阻且长。
匹配金融工具，灵活收获利差
在过去的二十年中，随着城镇化与债务的高速发展，基础设施投资与房地产等产业已经高度金融化；因此，投资规模庞大的片区开发项目本质上是对资本运作效率的考验，不同背景的企业通过这种特殊的模式、匹配多种金融工具来获得利差。
因此，参与片区开发项目的主体必须具备以下两项特征中的一项：要么有极强的核心信用，以低成本的资金成本实现更高的利差；要么具备金融牌照，能够进行组合融资，实现金融工具的套利。
当我们理解这几项片区开发项目的核心运作逻辑后，应该就能明白这一模式的特殊之处；也能够明白未来那些企业将积极布局、获得时代红利。
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