承包人以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿，实现承包人就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。承包人与发包人以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，案涉房屋系工程款债权的物化载体，能够排除开发商普通债权人的强制执行。

一、开发商大邑银都公司不能偿还对承包人建机工程公司的工程款，双方签订《协议书》，约定将案涉13套房抵偿欠付的工程款。建机工程公司可以将抵偿的房屋出售，大邑银都公司配合购房人办理权属证书。

二、双方针对抵偿的房屋又签订《商品房买卖合同》，约定建机工程公司购买《协议书》附表中约定的房屋，房屋价款与《协议书》附表约定一致。

三、开发商大邑银都公司与紫杰投资公司借款合同纠纷一案中，成都中院裁定对案涉13套房屋予以查封。建机工程公司对案涉l3套房屋提出执行异议，成都中院裁定中止对案涉13套房屋的执行。

四、紫杰投资公司不服裁定，向成都中院提起诉讼。成都中院经审理认为，建机工程公司在双方商品房买卖合同成立后，未办理房屋权属登记属于建机工程公司自身的原因所致。本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，不足以排除人民法院强制执行，判决准予执行案涉房屋。

五、建机公司上诉至四川省高院，建机工程公司的本意并非购买案涉房屋，本案不能参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行处理。建机公司仅享有债权，不享有所有权等实体权利，不能排除强制执行，判决驳回上诉，维持原判。

六、建机公司向最高院申请再审，最高院认为，建机公司与大邑银都公司以房屋折价抵偿欠付工程款，案涉房屋系工程款债权的物化载体，能够排除开发商普通债权人的强制执行，判决撤销四川高院和成都中院的民事判决，驳回紫杰投资公司的诉讼请求。

本案的核心争议焦点是：建机工程公司通过协商抵偿方式获得案涉房屋，能否排除发包人大邑银都公司的普通债权人的强制执行。

一审法院依据《执行异议和复议规定》第二十八条对本案进行审理，认为建机工程公司在签订商品房买卖合同成立后，由于自身过错未办理房屋权属登记，因此无权排除执行。

二审法院认为建机公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但是建机工程公司的本意并非购买案涉房屋，本案不能参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行处理。二审法院认为，建机公司仅享有债权，不享有所有权等实体权利，不能排除强制执行。

最高院同样认为本案不适用《执行异议和复议规定》第二十八条，但认为建机公司能够排除强制执行，裁判思路如下：

第一，建机工程公司以与大邑银都公司签订以房抵债《协议书》的方式，行使了建设工程价款优先受偿权。建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿的方式，实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合合同法第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

第二，建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

一、承包人与发包人以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，案涉房屋系工程款债权的物化载体，能够排除开发商普通债权人的强制执行。根据《民事诉讼法解释》第五百零八条的规定，建设工程价款优先受偿权人可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。建设工程价款优先受偿权的基础权源从本质上属于债权，只是相对于普通债权而言具有优先性而已，因此该权利并不足以排除强制执行。（详见“延伸阅读”案例一）但是，当发包人已经将房屋抵偿给承包人时，符合合同法第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式，承包人已经实现了建设工程价款优先受偿权，用于抵偿的房屋系工程款债权的物化载体，承包人能够排除发包人的普通债权人对抵偿房屋的强制执行。

二、承包人与发包人签订以房抵债协议书，符合合同法第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。《合同法》第二百八十六条和《民法典》第八百零七条均规定了承包人享有建设工程价款优先受偿权。《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 可见，承包人与发包人签订以房抵债协议书，其实质是通过协商折价抵偿方式，实现承包人享有的建设工程价款优先受偿权，符合合同法第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

三、承包人要注意在法定期限内行使建设工程价款优先受偿权。在民法典生效前，根据《建设工程施工合同司法解释（二）》第22条的规定，行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月。2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条，将承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限延长到十八个月。承包人应在该法定期限内行使建设工程价款优先受偿权，过期则丧失权利。承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人要在除斥期间内以上述形式主张建设工程价款优先受偿权。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

《合同法》

第二百八十六条　发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《民法典》

第八百零七条 【发包人未支付工程价款的责任】发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第五百零八条  被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。

对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释[2020]25号）

第四十一条   承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权,但最长不得超过十八个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书【最高人民法院（2020）最高法民再352号】